Инвестиции в недвижимость

Московский рынок аренды жилья остывает. Основной ажиотаж уже схлынул. Впрочем, спрос еще довольно бодрый. Некоторые собственники, которые годами сдавали квартиры по старым ценам и внезапно обнаружили, что недополучают приличные суммы. Многие звонят и спрашивают совета. Отвечаю, что если наниматель устраивает и не создает проблем, то поднимать аренду лучше не до рыночной цены, а немного меньше. Так выгодно и собственнику, и нанимателю. Но есть категория нанимателей, которая при этом все-равно съедет. Например, если квартира перестала устраивать по начинке или локации, но за нее продолжали держаться из экономии. В этом случае переезжают.

Если вы собственник. Предупредили за месяц о повышении цены или о том, что не будете продлевать договор найма? Не позволяйте нанимателю затягивать время. Если сейчас сезон, то нанимателю выгодно  пожить еще 2-3 месяца и съехать поближе к концу года, когда упадет спрос. “Мы пока не решили, мы подумаем, давайте еще месяц-два поживем”. Но это не выгодно вам, как собственнику. 

Мы проанализировали состояние рынка жилой недвижимости в Москве в августе. Делимся ключевыми выводами.

• На первичном рынке спрос падает второй месяц подряд на фоне дорогой рыночной ипотеки и остановки массовой льготной ипотеки. Однако цены пока сохраняют инерционный рост. По итогам года ожидаем снижения спроса на 25% г/г при росте цен на 13,3% г/г.

• Спрос на вторичном рынке остался под давлением. Его поддерживают сделки по обмену, однако на «вторичку» давят дорогая ипотека и конкуренция с «первичкой» и арендой, из-за чего цены почти не растут. По итогам года ожидаем снижения продаж на 24% г/г и роста цен на 6,5% г/г.

• Количество ипотечных сделок сократилось из-за высоких рыночных ставок, составив 9,5 тыс. Доля ипотечных сделок составила 48%. До конца года ожидаем небольшого роста спроса за счет господдержки и субсидирования ставки застройщиками.

• Что касается предложения квартир, то в масс-сегменте оно остается высоким, а к концу года может увеличиться в условиях снижающегося спроса и увеличения сроков экспозиции.

🏡 🐈‍⬛

🤝Присоединяйся к сообществу Кот.Финанс: мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости

--

Занижение цены

Заниженная цена опасна, так как привлекает внимание ФНС. Риск – до 40% от суммы неуплаченных налогов. Также есть риск оспаривания сделки, например, при банкротстве продавца в течение 2х лет: суд обяжет вернуть деньги покупателю (только те, что в договоре), а продавцу – недвижимость. Сумма, которая передана минуя договор невозвратна.

Передача квартиры до получения денег

Часто покупатели хотят переехать до регистрации права собственности. Такую ситуацию сложно структурировать: нужен договор аренды, акт приема передачи, условия смены статуса (когда арендатор становится собственником). Юридический фейл способен привести к сложностям при выселении, если сделка не состоялась.

Выход на сделку без аванса и задатка

Аванс – подтверждение намерений и платежеспособности. Возвращается в полном объеме, если сделка не состоялась

Задаток возвращается в двойном размере стороной, не выполнившей условия.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Москва — самый недоступный город по стоимости недвижимости среди мегаполисов, а Сочи — вообще по всей стране. В прошлый раз я смотрел июль–август. Изучаем, что произошло за месяц, думаем, что будет дальше.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Мы всегда говорили о тех дисбалансах, которые есть из-за массовой долгосрочной льготной ипотеки. Но вот уже этой льготной ипотеки нет почти три месяца, но мы видим, к сожалению, как всегда, начинают возникать схемы, очень креативные: и так называемые «льготные» ставки, варианты с изменением ставки, траншевая ипотека, варианты без первоначального взноса, рассрочка с трансформацией в ипотеку.

Множество схем, внешне они очень красивы, привлекательны, но, когда мы анализируем, все это сводится к завышению цен на квартиры. И мы реально можем поставить людей, которые входят в эти схемы, в тяжелую ситуацию, в случае если у них будут проблемы, то денег после продажи квартиры не хватит на выплату остатка долгаЗдесь, конечно, нужно наводить порядок. Что меня радует, буквально на днях был утвержден ипотечный стандарт, правда, после длительных дискуссий. Спасибо банкам, что все-таки удалось об этом договориться, и мы надеемся, что этот стандарт будет соблюдаться. Нам еще нужно с вами надзорный стандарт сделать

Но хочу еще раз подчеркнуть (я не первый раз это говорю, но когда-то он будет последним, извините), если такие схемы будут плодиться, мы будем настойчиво просить законодателя утвердить тот ипотечный стандарт, за который банки не смогут выходить.

Что не так с отделочниками? Я сейчас занимаюсь отделкой своей однушки и офигеваю.Частные мастера квартиру в 42кв метра мне предлагают отделат...

Я сейчас занимаюсь отделкой своей однушки и офигеваю.

Частные мастера квартиру в 42кв метра мне предлагают отделать за 15 000 р\кв метр под ключ. За всю квартиру это 630 000 р. Здесь еще не учитывается потолок, потому что потолок они не делают. При этом, в квартире изначально уже сделана предчистовая отделка. Срок работ дают — месяц. То есть челы бабок рубят больше чем айтишники.

— Быть может, в эту цену уже входят строительные материалы? Нет.

— Может быть у них хотя бы есть подробная смета, чтобы понимать, за что ты им платишь деньги и официальный договор, чтобы потом с них что-то спрашивать? Тоже нет.

— А может хотя бы человеческое отношение к тебе как к заказчику? НЕТ

Слиться с заказа потому что 250 000 р. за 2 недели это не интересно, внезапно перестать отвечать на сообщения и звонки в вотс апе, обосрать стройматериалы, планировку и все что сделали другие работники до тебя — классика. Иногда складывается ощущение, что ты общаешься с гопниками, а не с профессионалами.

В этом посте рассмотрим актуальную аналитику и события на рынке недвижимости на начало сентября 2024 г. Речь пойдет об объемах выдачи ипотеки в августе, прогнозах до конца 2024 г. и влиянии почти исчерпанных лимитов по льготным программам ипотеки на прогноз, а также о ценах на недвижимость и динамике продаж.

Выдачи ипотеки в августе немного подросли

Напомним, что в июле выдача ипотеки снизилась на 54% м/м. Причины были следующие: завершение массовой льготной программы ипотеки, приостановка семейной ипотеки для обновления условий и пересмотр условий по ИТ-ипотеке. По предварительным данным «Дом.РФ», в августе выдача ипотеки выросла на 5% м/м, до 375 млрд руб. Результат оказался ниже уровня 2021 г. (докризисного) на 15% и ниже уровня 2023 г. (высокой базы) на 56%.

Доля льготной ипотеки в выдачах составила 52% и остается на низком уровне из-за высоких ставок по сравнению со средним уровнем в 2П 2023 — 1П 2024 гг. (71%). То есть спрос на льготную ипотеку находится ниже возможного уровня в текущих условиях (60-65%) и пока не восстановился.

Очевидно, что цены в новостройках начинают медленно снижаться. Даже появляются скидки от строительных компаний.

Думаю понятно, что такая ценовая динамика обусловлена снижением спроса, прежде всего на ипотеку, потому что основная массовая льготная ипотека ушла в июле, а другие льготные программы, в том числе и семейную заметно усложнили.

В общем продажи у застройщиков падают, но цены пока существенно снижаться не торопятся.

Однако, строительные компании очень скоро могут столкнуться с тяжелой ситуацией, когда чтобы запускать новые проекты, нужно продать уже построенное жилье.

Кроме того, им будет сложно обслуживать свои долги в условиях высокой ключевой ставки в стране.

 Поэтому они вынуждены будут стараться распродавать свои объекты веселее и снижать цену активнее.

Особенно если спрос на новое жилье продолжит снижаться и дальше.

Хотя, конечно, у каждого застройщика своя индивидуальная ситуация и с долгами и с остатками квартир.

В следующем видео я разобрал ситуацию с Новостройками и вторичкой подробнее. Дал свой ценовой прогноз и коснулся ипотеки. Смотрите:

ИПОТЕКА В МОСКВЕ: ОЖИДАЕМЫЙ ОБВАЛ, И СРАЗУ НА 20 ПРОЦЕНТОВ ЗА МЕСЯЦ!

По данным Росреестра (https://rosreestr.gov.ru/press/archive/reg/bolee-9-5-tys-ipotechnykh-sdelok-oformleno-v-moskve-za-avgust/), в августе число зарегистрированных ипотечных договоров в Москве составило 9 539 (-32.8% гг) vs 11 948 (-10.2% гг) и 9 885 (-24.7% гг) двумя месяцами ранее. Это дало моментально -20.2% в помесячном исчислении.
За 8м24: 79 273 (-14.1% гг)

1 июля закончилась льготная ипотека, которая была основным ценообразующим фактором на первичке. Это привело к сильнейшему ценовому перекосу первичного рынка (по некоторым оценкам — до 40% премии к вторичке). Конечно, отдельные льготные программы с определенными видоизменениями сохраняются, но это уже не те масштабы. В любом случае, рыночная ипотека сейчас крайне дорогая, и желающим (ну, вдруг) ее взять, надо ждать лучших времен.

Поэтому мы с удовольствием знакомим вас ещё с одним спикером нашей конференции!

Владимир Жоков — эксперт рынка недвижимости Москвы и независимый консультант в инвестиционной недвижимости. Убеждённый, что вложения в недвижимость являются надежным способом сохранить капитал, сам даёт честные рекомендации по покупке объектов и помогает инвесторам находить способы получать стабильный доход от недвижимости.

На нашей конференции Владимир выступит с пикантной темой:
«Жопа в недвижимости. Каким будет 3 квартал у девелоперов»

Успеваем взять билет на конференцию до повышения цен 1 октября:
conf.smart-lab.ru

Генеральный партнёр SMART-LAB CONF 2024 — СОВКОМБАНК