Инвестиции в недвижимость

Покупка участка в СНТ- инвестиция?
Доброго дня!
На днях поступило предложение о приобретении земельного участка в СНТ в черте города.
Хочу обсудить это предложение и услышать критику, в рамках адекватного общения само собой)
Думаю я не один такой на этом ресурсе, мне не раз приходилось задуматься о хоть каком либо расширении в сторону реального сектора экономики, и диверсификации накоплений. Пока до полноценного бизнеса голова не дошла, имеем что имеем.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мама, я хочу подъёмный кран.
Добрый день, уважаемый читатель. Я наконец-таки пересилил свою лень-матушку, и решил записать повествование, о том как я 29 сентября 2015 года открыл брокерский счёт. Сразу прошу прощения у читателей за ошибки. Ошибки орфографические, стилистические, за ошибки по жизни. Меня зовут Никита, мне в этом месяце исполнилось 32 года. Я пытаюсь скопить немножко денежег, постоянно откладывая и вкладывая. На сегодняшний день оценочная стоимость моих вложений около 7 миллионов рублей. Думаю что разделю повествование на несколько частей, и в первой части опишу как я вообще докатился до открытие брокерского счёта, и первые слепые шаги 2015 года.      *Мама я хочу подъёмный кран*     В уже взрослом возрасте, моя мама нам с сестрой рассказывала несколько раз историю, которую я сам не помню, но маме верю на слово. Когда моей сестре было 5 лет, она твёрдо и чётко заявила нашей маме, что когда она вырастет, то у неё будет красная машина. На что трёхлетний я, заявил маме, что когда я вырасту,  то я куплю подъёмный кран. На мамин вопрос зачем тебе подъёмный кран, был дан ответ: «Деньги зарабатывать». Мне 32, подъёмный кран я так и не купил, но желание заработать денег осталось, и вроде иногда заработать пару копеек даже получается. Желание заработать подкреплённое действиями, это серьёзный противник для неудач на длинном временном отрезке.      *Я куплю маленькую квартирку в ипотеку, и буду сдавать её. После выплаты, куплю ещё*        Итак, семья моя всегда жила скромно. Я закончил школу, пролоботрясничал в институте на тех специальности (не любил и не понимал это всё от слова совсем), работал во время учёбы. После института иду служить в армию, в 2012 году демобилизован в запас. После армии иду работать на склад, осенью 2013 меняю работу на место, где работаю до сих пор. Желание заработать денег у меня сохраняется, я откладываю деньги и накапливаю их, даже с той маленькой зарплаты которую получаю. В тратах я вообще довольно аскетичен, причём даже после увеличения дохода, я пропорционально не наращиваю свои траты, а просто больше откладываю и вкладываю. Итак на дворе 2014 год, я работаю рабочим на производстве, точно не помню, но по-моему моя зарплата 30 000р. живу с родителями. Я накопил 240 000р на первоначальный взнос и решаю взять маленькую студию 30м2 в строящемся доме в ипотеку, она стоила 1606000р. Ставка по ипотеке была у меня 13.25% (декабрь 2014) Да-да, лох это судьба)) В планах было после сдачи дома сделать ремонт и сдавать её. И я взял.        *29.09.2015 Открываю брокерский счёт в ПСБ*      Летом 2015 года, я начинаю интересоваться рынком ценных бумаг. Ну как сказать интересоваться, открываю графики и просто смотрю на них)) Гулгю информацию что за компании торгуются на ММВБ. При поиске в интернете вылезает форум МФД. И я читаю тонны бреда что там описаны и расписаны. 29.09.2015 я открываю брокерский счёт, и вношу туда 30 000р и потом дней через 10 ещё 77 000р. Первым что я купил это было GTL  по 7 копеек (да, я Лицо Обманутое Хулиганом, такие вещи нужно признавать для своего же блага) и Ленэнерго ао. По итогам октября на моём счету было 202 000р. В 2015 году я больше не вносил деньги на брокерский счёт, на конец года на счету было 255 000р, а больше половины портфеля, занимает бумага GTL (да, лох по прежнему моя судьба). Так для меня закончился 2015 год. Год в котором я стал Лицом Обманутым Хулиганом.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

В Европе дорожает жилье: В каких странах больше всего выросли цены
17.04.2021

В четвертом квартале 2020 года средние цены на жилье в Евросоюзе выросли на 5,7% в годовом исчислении и на 1,3% в квартальном. Статистику изменения цен на жилье в странах Альянса за четвертый квартал 2020 года обнародовал Евростат.

Самый значительный годовой прирост цен на жилье:

• в Люксембурге (+16,7%),
• Дании (+9,8%)
• Литве (+9,4%).

По сравнению с третьим кварталом 2020 года наибольший рост цен зафиксирован на Кипре и в Люксембурге (по +4,7%), Литве (+3,9%) и Эстонии (+3,8%), а снижение наблюдалось только в Испании (-0,8%) и Венгрии (-0,7%).

Динамика. Со второго квартала 2011 года по первый квартал 2013 года цены на жилье в ЕС резко упали, а затем до 2014 года оставались более или менее стабильными. Затем в начале 2015 года эти фирмы начали быстро расти, и с тех пор темпы их роста значительно опережали арендные ставки. За период с 2010 по четвертый квартал 2020 года арендная плата в ЕС выросла на 14,9%, а цены на жилье — на 28,6%.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мишустин утвердил льготную ипотеку на строительство частных домов
Премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление, включающее в программу льготной семейной ипотеки возможность брать кредит под 6% на покупку земельных участков и строительство частных домов.

«Мы расширяем возможность взять льготную ипотеку и на строительство жилого дома. Рассчитываем, что более 20 тыс. семей смогут улучшить жилищные условия, в том числе осуществить мечту своего ребёнка об отдельной комнате», — заявил он на совещании с вице-премьерами.

Как уточнили в пресс-службе кабмина, получить льготную ипотеку смогут семьи, в которых с 1 января 2018 года родился второй или последующий ребёнок, а также родители с одним ребёнком с инвалидностью.

При этом строительство должно вестись компаниями или индивидуальными предпринимателями по договору подряда. Первоначальный взнос составит 15% стоимости участка и цены на строительство дома по договору или только цены на строительство дома, если у заёмщика уже есть земельный участок.

   Собственно как это скажется на стоимости земельных участков и услуг подрядных организаций. Планирую строить дом на своем участке. Под программу подхожу.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

О мифическом влиянии спроса на цены жилья в РФ
Продолжаю воскресные публикации данных о предложении квартир в Москве и Сочи. На сегодня графики выглядят так:



В Москве предложение слегка подрастает. В Сочи — сезонное апрельское сжатие продаж, усиленное запретом Путина на отдых русских в Турции. Южнороссийские барыги ликуют. Благодаря закрытым границам, они могут срать туристам на голову и драть двойной тариф. А туристы все равно припрутся и еще спасибо скажут!

И коротко о мифическом влиянии спроса на цены жилья в РФ:

Согласно данным Росреестра, в 2020-м в целом по России зарегистрировано 3,596 млн переходов прав собственности на основании договоров купли-продажи (мены). В 2019 году показатель был чуть ниже — 3,533 млн. Таким образом, спрос по итогам 2020 года оказался выше всего на 2%, чем в 2019-м. 

А на сколько поднялись ценники в 2020 году? И кто их поднял? Эти несчастные 2% покупателей? Что думаете об этом, друзья?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Начало строительств жилья в США в марте 1739 тыс. Против ожидаемых 1613 тыс.
Жилье в США начнется в марте 2021 года:

• Приора была 1421К (пересмотрена на 1457К)
• Продажи выросли на 19,4% м / м против прогноза + 13,5%.
• Разрешения на строительство 1766 тыс. Против ожидаемых 1750 тыс.

В феврале продажи снизились из-за холодной погоды, поэтому ожидался значительный отскок, но он оказался даже сильнее, чем ожидалось, поскольку рынок жилья продолжает нагреваться.


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как изменилась цена предложения на кв.метры за 3 года в трёх домах Москвы
Случайно напал на свою старую таблицу 2018 года, дополнил её и посчитал изменение цен на квартиры за 3 года в двух районах (точнее, в нескольких домах Москвы).
Вписал цену предложения на квартиры на Ленинском (пересечение с ул.Строителей, я там снимал в 2018-м, и на Тульской (в Доме Атомщиков). Сейчас дополнил её данными апреля 2021 и можем увидеть очень грубо, как изменились цены.

Заметил, что предложения стало заметно меньше. Можем сравнить с данными Росстат из моей визуализации, хотя в ней цены до 3 квартала 2020-го.

По статистике от Росстат цены в рублях на вторичке в Москве в этом сегменте выросли с лета 18-го до лета 2020-го примерно на 15-20%.
По данным из моей таблицы (цена предложения ЦИАН/Авито) на 18-29%, это к весне 2021-го.
Похоже на правду, хотя цена с ЦИАН — это не рыночная цена, это цена ASK. Рыночная — это цена сделки и только она.

Мир в экономике

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Половина вторички в Москве и Петере построена после 2011 года

В прошлом месяце ребята из ВТБ выкатили расчет, из которого следует, что более 50% квартир на вторичном рынке Москвы и Питера построены после 2011 года. Это совсем свежее жилье. Возможно, даже без отделки.

И что с того?
А то, что жилье в РФ — откровенно спекулятивный товар.

Как отбить желание спекулировать жильем?

• Повысить налог на недвижимость до 1% от рыночной цены, как в США.
• Ввести НДС 20% на добавленную стоимость (маржу продавца) если квартира продается ранее 7 лет владения.
• Прекратить раздавать деньги банкирам на так называемую «льготную» ипотеку

Почему чиновники это не делают?
Очевидно потому, что сами зарабатывают на этой теме.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Страсти по ипотеке / Бум жилищного кредитования / Продлят ли льготную ставку 6,5%?

В России продолжает дорожать недвижимость. Парадоксальная ситуация. С одной стороны, наблюдается падение доходов населения. Минус 3,5% в 2020 г. С другой – на фоне ипотечного бума стоимость квадратных метров летит вверх. В прошлом году квартиры на первичном рынке в масштабе России взлетели на 12%.



Это более чем в два раза быстрее, чем общероссийский индекс инфляции. Без мощного спроса со стороны покупателей этого бы не произошло. 

Моя программа Экономика на телеканале Крым-24

Авто-репост. Читать в блоге >>>

❤ На пенсию в 65(60). Как уфимцы превратили 300 млн. рублей в 81 млрд. рублей, заложив здание ЦУМа в Уфе


Авто-репост. Читать в блоге >>>

КОНЕЦ БЕЗУМИЯ: ПОЧЕМУ ИПОТЕЧНЫЙ БУМ В РОССИИ ЗАВЕРШАЕТСЯ?
Экономист банка «ЦентроКредит» Евгений Суворов написал статью для Forbes, где рассказал, почему при сокращении доходов в прошлом году вырос спрос на жилье и почему скоро это закончится.

Перейти к статье:
www.forbes.ru/finansy-i-investicii/426105-konec-bezumiya-pochemu-ipotechnyy-bum-v-rossii-zavershaetsya

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Предложение квартир в Москве и Сочи
Продолжаю бесплатные воскресные публикации графиков предложений квартир в Москве и Сочи на основе данных из Циана. На сегодня графики выглядят так:



По Москве пока особых движений не видно. Но, похоже, предложение подрастает. Посмотрим, как сложится следующая неделя.

По Сочи видим традиционное сезонное сокращение предложения. Южнороссийские раньте активно снимают квартиры с продаж, надеясь сдать их задорого респектабельным европейцам, истосковавшимся по дорогим шашлыкам, дешевой водке, кишечной палочке и хитрожопым аборигенам в черных носках. Начинающие проститутки из Воронежа тоже пакуют чемоданы в надежде найти на пляже своего единственного и угнать у него флешку с биткоинами.

Пользуясь случаем, передаю привет жителям улицы Виноградной, на которой Женя снимает квартиру и свои ролики. Что-то он давно не постился на СЛ. Увидите серую панамеру — свистите!))

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Доходная недвижимость в Европе: Апартаменты в Риге. Инвестиционная привлекательность для россиян?

Может ли интересовать резидентов РФ и стран СНГ такой инвестиционный актив как доходная жилая недвижимость в Риге, Латвия, Евросоюз? 

Суть актива довольно понятна — сдача апартаментов малой площади в аренду 

• Апартаменты малой площади — до 40 м2 
• Коворкинг расположен на 2-ом этаже
• Локация — деловой центр Риги — район Скансте
• Арендаторы:
• Молодые специлисты
• Студенты элитных вузов (финансовые и медицинские учреждения)
• Коммандировочные
• Прогнозируемая брутто доходность до 11% (здесь необходимо вычитать расходы на налоги, управление (если понадобится)
• Возможен прирост существенный прирост ценности жилья к моменту сдачи в эксплуатацию в 1ом квартале 2023 году. На данный момент проект находится в стадии проектирования. Более подробно о нем здесь: talantclub.eu/

 

 

Проект разрабатывается нашей командой, предлагая следующие преимущества:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Кто эти люди?
ФАС должна проверить, что происходит с ценами на жилье, заявил Путин. По его словам, на рынке жилья наблюдается «не просто рост цен», а «существенный рост». Причем, по всей стране.

Минстрой уже оправдывается:

1. снижением поголовья таджиков
2. ростом цен на железо
3. низкими ставками по ипотеке
4. низкими ставками по депозитам
5. простоями в строительстве из-за карантикулов
6. введением счетов эскроу

При этом, чиновники не говорят, кто живет на 1.5 млрд. кв.м. нового жилья, построенного в РФ за последние 20 лет (строят примерно по 75 млн кв.м в год). Общее количество жилья по состоянию на 2018 год — 3.7 млрд. кв.м. На каждого россиянина приходится 26 кв.м жилья, из которых 11 кв.м. — новое жилье. В среднем, на семью из двух человек приходится 52 кв.м жилья. На семью из трех человек — 78 кв.м жилья. На семью из четырех человек — 104 кв.м жилья. Это же просто прекрасно!

Вроде бы, жилья должно хватать всем. И даже с некоторым избытком. Но из каждого утюга кричат про дефицит предложения и люди лихорадочно скупают бетон в огромных количествах.

Кто, сука, эти люди???

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Стоит ли инвестировать в недвижимость? И если да, то как?

Инвестиции в недвижимость — это один из способов защититься от инфляции. Но не обязательно покупать квартиру или дом. Существуют американские инвестиционные фонды недвижимости — REIT. На Санкт-Петербургской бирже доступны депозитарные расписки 58 таких фондов. В этой статье мы расскажем, как правильно оценить их инвестиционную привлекательность.

Как устроены инвестиционные фонды недвижимости (REIT)

Инвестиционные фонды недвижимости владеют и управляют различными типами собственности (коммерческой, жилой, промышленной, инфраструктурной, медицинской и т. д.). Они генерируют доход за счет аренды. Приобретая акции REIT, инвестор становится совладельцем диверсифицированного списка недвижимости, не покупая ее физически.

Если вы думаете об инвестициях в REIT, стоит учесть несколько особенностей таких фондов: 

• Согласно американскому законодательству, каждый год 90% дохода REIT должно распределяться между акционерами в виде дивидендов. 

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Российский рынок недвижимости: чего ждать?
🏗 Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подготовило свежий обзор по отечественному рынку ипотеки, основные тезисы которого я предлагаю вашему вниманию:

✔️ В 2020 году российский ипотечный рынок вырос на 51% (г/г) до 4,3 трлн рублей, превзойдя рекорд 2018 года.

✔️ В минувшем году строительную отрасль поддержала госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%, которая обеспечила высокий спрос и рост цен на недвижимость.

✔️ В 2020 году средневзвешенная ипотечная ставка впервые в истории опустилась ниже 7,5%. В июле Правительство РФ планирует завершить госпрограмму, что приведет к росту ставок.

✔️ Ужесточение кредитно-денежной политики Банка России также играет против ипотечного рынка.

✔️ Рост цен на недвижимость в 2021 году продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в прошлом году.

✔️ Снижение реальных доходов населения, увеличение цен на жилье и рост ставок будут оказывать негативное влияние на рынок в этом году. Объём выдачи ипотеки в этом году будет меньше, чем  годом ранее.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции вложенные в прошлом году в московский и подмосковный рынок новостроек(2 квартиры в Москве и 4 квартиры в Подмосковье) принесли мне по факту год к году(стоимость приобретения к стоимости на 1 апреля 2021г)рост стоимости на 38,15%
Понятно, что это был удачный год для вложения в новостройки и через год маржа упадёт, но прибавит ещё как минимум 20%-22% после сдачи домов, т.е. за 2 года стройки будет получено около 60% прибыли. Далее я думаю, доходность будет уже в пределах 10-15% годовых, в случае удачного выбора новостроек, а в среднем по новостройкам в этих регионах доходность будет около 8-10% годовых. Если учесть, что с введением эскроу-счетов риски недостроя минимальны, то инвестиции в недвижимость не умрут и будут достаточно привлекательны для консерваторов.

Где выгоднее покупать недвижимость, в РФ или за бугром? Грустная арифметика в 2-х цифрах.
1. В РФ, в одном из крупнейших городов после Мск и Спб знакомый :

— купил офисную недвижимость 10 лет назад в самом центре города, 1 500 дол/м2, сейчас не может продать и в 2 раза дешевле.
— аренда в разы упала, приносит теперь всего  13,6% годовых при средней девальвации рубля 16% годовых.


2. В столице одной из стран восточной Европы: 

— купил квартиру 10 лет назад,  ближний центр за 2 400 евро/м2, сейчас цена в раза выше и с каждым годом растет.
— аренда приносит 3% годовых, после окончания пандемии рост арендных ставок продолжится . 
— плюс евро к доллару еще немного подрос.

Считайте сами где выгоднее.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Объем предложения квартир в Москве и Сочи
В прошлое воскресенье публиковал ежедневный мониторинг количества квартир, выставленных на продажу в Москве и Сочи. Обещал постить мониторинг по воскресеньям. Вот, пожалуйста:


Какие выводы можно сделать из графиков? Пока никаких. Нужно накопить больше исторических данных.

А тем временем, irn.ru выкатил рублевые цены в Москве с учетом марта:


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Не стоит инвестировать в недвижимость
Услышал о подорожании недвижимости и решил продать свою вторую квартиру.
Спроса почти нет. Как и год назад, как и 3 года назад.
 
Если смотреть долларовые цены, то недвижимость как дешевела, так и дешевеет.

Как народ не желал рожать, так и не рожает, неуверенность в будущем и нищета ведут к вырождению России. Как нет спроса, так его и не будет.

 Государство помогает новому строительству, а на вторичке огромный переизбыток жилья.
Сейчас выгоднее купить готовый дом, чем мучаться его строить.

 На месте государства я бы зазывал богатых пенсионеров из богатых стран. Что им там делать в домах пристарелых?
Пусть едут на Кубань, в ростовскую, воронежскую и др. области, где дешёвое жильё и замечательный климат.

 Не надо поощрять строительство жилья на холодном севере, сейчас не коммунизм. Пусть народ переезжает в комфортный климат.
 А то захламили русла рек и от потопов уплывает жильё по весне у тысяч сибиряков. И опять там же строят им за бешеные деньги жильё.
Не надо, люди достаточно страдали и мёрзли в Сибири.







Авто-репост. Читать в блоге >>>

Срочно! Арендатор преддожил выкупить квартиру по рынку. Что делать?
Сдаю квартиру. Ликвидная локация, 2008г постройки, монолит. Предлагают деньги по рынку на март, без торга и скидок! Что делать… и хочется, и колется. А вдруг это совсем еще не хаи?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Corona, город какой? в целом: продавать. делать абгрейд. но есть некоторые города и локации, которые в принципе не продаются и цену по ним нельзя сформировать

Срочно! Арендатор преддожил выкупить квартиру по рынку. Что делать?
Сдаю квартиру. Ликвидная локация, 2008г постройки, монолит. Предлагают деньги по рынку на март, без торга и скидок! Что делать… и хочется, и колется. А вдруг это совсем еще не хаи?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Продать ли сдаваемую в аренду квартиру сейчас по рынку? Личное мнение по животрепещущему вопросу.
1. Да, продать.
2. Подискать квартиру с еще лучшей локацией и качеством под сдачу в аренду.
3.Взять ипотеку (рублевую!)рассчитав так первоначальный взнос, чтобы доходов от аренды хватало на оплату ипотеки.
4. Остаток денежных средств распределить
-30% валютный кэш
— 50%доходные рублевые инструменты типа офз, или высоконадежных облиигаций
-20% рублевый кэш

Так получится и большая доходность и страховка от резкого роста цены на недвижимость и страховка от рублевого и политического риска.

Разумеется это только личное мнение.

Всем здоровья и удачи в инвестициях!!!

Авто-репост. Читать в блоге >>>

❤ Пенсионный фонд "Кубышка". На пенсию в 35 лет с 72 млн. рублей

Алгоритм, как заработать 72 млн. рублей в 35 лет

1. Купить в 2014 году земельный участок 20 га вблизи села Шмидтово Уфимского района за 3,6 млн рублей.
2. Размежевать его на 154 участка по 12 соток с подъездными путями.
3. Через 4 года продать их за 77 млн. рублей физическим лицам.

Заплатить 6% налогов.

Оставшиеся 72 млн. рублей инвестировать, чтобы выйти на пенсию в 35 лет.

Куда инвестировать 72 млн рублей, создав себе «Пенсионный фонд»

 

• 3 %, 2 млн. 400 тыс. рублей в высокорискованные активы. Биткоин и др. цифровые валюты
• 10 %, 7 млн. 200 тыс. рублей в облигации США. Кэш, хранить до кризиса. На дне кризиса продавать и входить в более рискованные активы.
• 10 %, 7 млн. 200 тыс. рублей в облигации РФ. Кэш, хранить до кризиса. На дне кризиса продавать и входить в более рискованные активы.
• 30 %, 21 млн. 600 тыс. рублей в дивидендные акции России. За основу взять «дивидендный индекс» от всем известной инвестиционной компании.
• 30 %, 21 млн. 600 тыс. рублей в акции США, Евросоюза, Китай. За основу взять FANGAN.
• 17 %, 12 млн 240 тыс. рублей. В банковские депозиты. На жизнь, предвиденные и непредвиденные траты.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Компании все больше отказываются от аренды офисных помещений.

Подумайте немного наперед стоит ли сейчас вкладывать в REIT соответствующей тематики.

JPMorgan Chase $JPM, Salesforce $CRM являются одними из крупнейших фирм, стремящихся освободится от аренды больших площадей офисных помещений, что является очередным признаком того, что удаленная работа снижает спрос на эту составляющую коммерческой недвижимости.

Крупные компании, как правило, подписывают договоры об аренде офисных помещений на десять и более лет, что дает им мало возможностей для сокращения площади занимаемого ими пространства, кроме как пытаться сдавать этажи в субаренду другим арендаторам. В конце 2020 года, по данным CBRE Group Inc., 41,7 млн. кв. м. офисных площадей было доступно для субаренды по всей территории США. Это на 40% больше, чем годом ранее, и является самым высоким показателем с 2003 года.

В условиях каждой рецессии объемы субаренды увеличиваются, так как компании, ведущие борьбу за сокращение расходов, стремятся сократить их, однако фирмы, как правило, увеличивают площадь офисных помещений, когда экономика снова набирает обороты. Но на этот раз многие компании, отказывающиеся брать в аренду недвижимость, добиваются хороших финансовых результатов. Они говорят, что им нужно меньше площадей, потому что они планируют, что большее количество сотрудников будет работать хотя бы неполный рабочий день из дома даже после окончания пандемии.

Авто-репост. Читать в блоге >>>