инвестиции в недвижимость

Портал irn.ru выкатил июньские цены на столичный бетон. График цен в российских фантиках выглядят так:




Цена вплотную подошла к теханальной красной линии. А это значит, что скоро цена пойдет на йух.

В баксах график выглядит так:



( Читать дальше )

Это видео про ипотеку и инвестиции. Посмотрим, что все-таки является более выгодным: покупка квартиры или аренда. Посчитаем во сколько в итоге обходится квартира купленная в ипотеку. Попробуем понять есть ли вообще смысл копить на квартиру и разберем реальный ипотечный график платежей, воссоздадим ситуацию, в которой  вместо покупки квартиры в ипотеку человек выбирает аренду и инвестиции в акции

Продолжаю воскресные публикации графиков предложения квартир в Москве по данным Циана. На сегодня графики выглядят так:

Предложение упорно растет. Если вы в бетоне, запланируйте выход. Если вы в кеше, не спешите заходить.

Предложение аренды имеет пока всего два значения. Поэтому, график совсем простой:


( Читать дальше )

Люблю разбираться в цифрах. В этот раз подобрал цифры по жилью в РФ, на основании которых сделал грустный вывод:

В 2011 году общий жилой фонд РФ составлял 3 288 млн. кв.м., что составляло 23 кв.м. на человека любого возраста. 

В 2021 году общий жилой фонд РФ составляет 27 кв.м. на человека любого возраста. При численности 146 млн. человек это дает общий жилой фонд 3 942 млн. кв.м. При этом, аварийное жилье (в котором все еще проживают люди) оставляет  менее 1% от общего жилого фонда.

Итого:

1 чел = однушка 27 м.
2 чел = двушка 54 м.
3 чел = трешка 71 м.

Плюс к этому, в РФ строится по 80 млн. кв.м. жилья. в год. Следовательно, в ближайшие 10 лет построят еще 800 млн. кв.м жилья. Но, скорее всего, построят больше.

Вроде, все зашибись. Жилья навалом. Откуда взяться дефициту, на который ссылаются СМИ, объясняя безудержный рост цен?

( Читать дальше )

Число квартир с обременением в продаже выросло на 20%
iz.ru/1182186/2021-06-22/chislo-kvartir-s-obremeneniem-v-prodazhe-vyroslo-na-20

«Увеличение доли квартир с обременениями на рынке обусловлено, прежде всего, продолжающимся снижением уровня доходов населения, — отмечает Литинецкая. — В течение прошедшего года немало заемщиков потеряли работу или стали получать значительно меньше, в связи с чем выплата ипотечного кредита стала неподъемной для семейного бюджета».

По итогам прошлого года, согласно Росстату, россияне обеднели на 3%, а в первом квартале реальные располагаемые доходы просели на 3,6% в годовом выражении, опустившись на «дно» за 10 лет.

Ипотечный бум привел к тому, что за кредитами активно пошли те, кому не по карману даже низкий первоначальный взнос. Не менее 7% займов выдается людям, которые для оплаты этого взноса берут отдельный кредит, подсчитали аналитики АКРА.

С учетом ажиотажного спроса на ипотечные займы в прошлом году, доля объектов с ограничением, выставляемых на продажу, продолжит расти.

( Читать дальше )

Было здесь недавно про «бизнес» наш.
Написал комент что говно наш бизнес.
Заминусили в самый пол. Я вам даю еще возможность.
Да да последний коттедж авто продадут любовницу нахер пошлют хрен со… ть будут только бы зарплату выплатить рабочему.
Я серьезно ведь так оно и есть!!!
Да ладно зарплата за один станок на линию готовы встать.
Еще вам один пример нашего «бизнеса». Конечно Путин виноват. Он же приказал столько накручивать.
Данные нашего минстроя о себестоимости строительства одного квадратного метра по федеральным округам за май!, уже после подорожания строительных материалов.
А представляете какая была маржа до подорожания)))
Эксперты считают, что в себестоимости строительства траты распределяются следующим образом:
-строительно-монтажные работы (сюда входят и строительные материалы) -70%
-создание инженерных сетей — 12-15%
-приобретение земли -10-12%
-проектно-изыскательские работы — до 5%

Себестоимость строительства одного метра в Воронеже — 29 700 рублей, а
согласно данным аналитического отдела INFOLAINE средняя цена квадратного метра в новостройках — 66 910 рублей.

( Читать дальше )

Продолжаю воскресные публикации графиков предложения квартир в Москве по данным Циана. На сегодня графики выглядят так:

Количество выставленного на продажу малогабаритного жилья (однушки+студии) упорно ползет вверх. На следующей неделе совокупное предложение квартир наверняка покажет перехай. Причин для остановки роста предложения не видно. Поэтому, пока имеет смысл воздержаться от покупки квартиры.

С этой недели включу в мониторинг количество квартир в аренду. Надо было сразу включить, но я ступил. На сегодня есть только текущие значения. Поэтому, пока без графиков. Количество квартир в аренду:

2к + 3к = 14 485 квартир
1к + студии = 10 367 квартир

Из интересного на этой неделе случилось только это:

Царь разрешил холопам с 22 июня отдыхать в нормальных условиях. Появился шанс отдохнуть по-человечески, а не по-скотски в южнороссийском говне с конскими ценниками.

Самый простой способ- на Спб бирже. Но 30% налог. Вынь да заплати. точнее- недополучи дивы. Впрочем, по законодательству США такие компании не платят налог на прибыль. считается, что коли её распределяют на 95% через дивы- он в них заложен
Идеальный способ инструмента для которого я не нашел- это БПИФ на бездевидентный etf с реинвестированием. тогда можно было бы по ЛДВ через 3 года продать не платя налогов совсем. Не понимаю почему такой инструмент ещё никто не создал.
Некий промежуточный вариант у кого счет в IB или достаточно крупный капитал- IB.13% там нерезы платят в т ч по рейтам.
Вот как в etf по рейт мне не очень понятно- налог снимается при поступлении дивидендов в etf? или только при продаже и выплате дивидендов (13 % или 30?)
опять же вопрос с налогами-если такой etf через российского брокера купить. с обычных рейт на иностранных биржах насколько понял они 30% берут с дивов. 

Сам инструмент интересный, годный.  Эквити портфеля улучшает. Единственный риск- это то что они в отличие от наших ЗПИФ работают с плечом. То есть некоторый риск есть в этом. но всё равно инструментов с хорошей див доходностью в валюте не так много. 

Итак, в квартире в центре Москвы 13 лет назад сделали ремонт и с тех пор она сдается.
Было 9 нанимателей.
Что произошло с квартирой? Какой износ? Что заменили? Надо ли опять делать ремонт?
Пройдем по квартире с камерой и проведем ревизию всех косяков и проблем, возникших за 13 лет.
По-прежнему, многие задумываются о консервативной инвестиции в бетон — купить квартиру, поменять начинку и сдавать.
Не убьют ли квартиру наниматели? 
Ответ в ролике.


( Читать дальше )

Раз пошла такая пьянка и не СЛ сегодня все поднимают тему недвижимости, репостну свою короткую заметку в ответ на пост о REITах.

Небольшая заметка о крайне популярном заблуждении в российском инвестиционном сообществе, которое звучит так: «Хочешь инвестировать в недвижимость? Просто купи REIT!».

Напомню, что несколько месяцев назад я продал последнюю инвестиционную однушку, посчитав исторические и ожидаемые доходности инвестиций в жилые «однушки» под аренду и решив переложить эту часть портфеля в альтернативные инструменты — фонды коммерческой недвижимости.

Самый частый вопрос, который я слышу, когда говорю о ЗПИФах недвижимости это вопрос «Зачем они нужны, если есть REIT?». И действительно, кому придет в голову покупать непонятные российские фонды, когда есть надежные, проверенные временем зарубежные фонды REIT?

( Читать дальше )