инвестиции в недвижимость


В 2018 г. инвестиции в недвижимость в Китае выросли на 9,5 проц.

2019-01-21

Пекин, 21 января. Инвестиции в сферу недвижимости в Китае по итогам 2018 года выросли на 9,5 процента в годовом выражении, темпы роста оказались на 2,5 процентного пункта выше, чем в предыдущем году.

Об этом свидетельствуют распространенные в понедельник данные Государственного статистического управления КНР.


Вы с ёлки упали? Сколько реально стоит ваша квартира.

Хочу снова написать пару строк на тему иррациональности цен на этот «актив».
Сразу небольшой апдейт после прочтения первых комментариев. Речь не идёт о «своём уютном гнездышке» VS «скитания по съёмным». Речь о стоимости и адекватной оценке. Если угодно, о цене и ценности. 

Давайте сразу на примере. Вот, допустим, из чего формируется цена на ту или иную квартиру? Локация? Тип дома? Ситуация в экономике? Сделанный ремонт? Смотришь на ЦИАНе, «двушку с евроремонтом», выставлена за 10,5 млн. Агент причёсывает, что это хороший дом итд итп, ремонт прям замечательный, всё такое итальянское, дорого-богато делали для себя, вложили кучу лямов. Только объект в типовом сегменте висит уже несколько месяцев, а значит с ценой что-то не то.

Начинаешь смотреть, а за сколько можно снять такую же квартиру в этом доме? Это более эффективный показатель, т.к. квартир много, переплачивать никто не хочет, если рядом будет дешевле на тысячу, то постоялец переедет или прожмёт хозяина на рыночный ценник, да ещё скидку попросит за долгосрок. Простой квартиры — это чистый убыток. Итак… открываем другую вкладку… тыц — 30000р + 6500 к/у.

( Читать дальше )

Инвестиции оффлайн: как я вывел ВСЕ с рынка и что из этого вышло (спойлер - ничего хорошего!)

В общем, видеоистория о том, как я, ничего не умея, кроме трейдинга, в котором попал на большую просадку, в 25 лет искал свою первую работу, где ничего не надо делать и много платят, и пытался найти альтернативу заработку на бирже.

Состоит история из трех частей:

В одной я купил квартиру, чтобы сдавать:


( Читать дальше )

Совет по покупки недвижимости

Кто в курсе или просто кто знаком с рынком недвижимости на юге. 
Есть ли смысл в приобретения квартиры в Геленджике?
Родственники хотят купить там квартиру. 
Я не поддерживаю их в этом, т.к. считаю что сейчас не лучшее время для покупки недвижимости, считаю этот регион не особо перспективным, недвижка там будет вряд ли расти в цене.
Альтернативные варианты, МО (Одинцово, Красногорск), Москва (новая и старая), Калининград (т.к. им сейчас предложили работу в Калининграде, нужно хотя бы съездить и посмотреть на этот регион) 
 

Как жить в Нью-Йорке // ВИДЕО - супер

Ребята риэлторы, блоггеры из России возрастом 30-35, Живут в Нью-Йорке. Сняли видео о выборе между «тихим центром» и «пригородом» в их понимании, а у нас — деревней под мегаполисом в 40 мин езды. Интересный рассказ о том как живут у янки, что надо знать, какие цимесы и опасности, как вообще всё так организовано не так как у нас.

лучший район для городского жителя



( Читать дальше )

недвижимость как часть моего портфеля, недавний кейс

У меня в портфеле существенную часть занимает коммерческая недвижимость. Склады и офисы не комнатными размерами (купленные давно и не очень). речь про Беларусь
Недавно подвернулся интересный объект и вот как я его «обмерял».
Речь шла про коттедж в престижном поселке (в черте города), до кризиса он стоил 800-900 тысяч не рублей. Я поселок знаю и дома там мониторил. Сейчас владелец разорился и дом можно было купить за 550 000 с аукциона, но я не купил (как инвестицию) и вот почему.
При учете что стоимость сдачи домов в этом поселке 2-3 тысячи в месяц, по выходу у меня оставалось 2,5% годовых. И расчет мог только быть на рост стоимости, что тоже не факт в нашей стране.
Почему так мало вышло? Потому что я знаю что такое владеть комм недвигой и как вместо «я думал» выходит «ивсегото?» какие факторы повлияли на «игого»:
-13% налог. С той суммы аренды через 6% как ИП без вариантов;
-амортизация. Учитывая отношение нанимателей к чужой недвижимости 500 в месяц в доме (250м2) реальная цифра. В домах всегда что то надо чинить, в том числе иногда «редко но метко».
-простой без арендатора. В текущем рынке сдать премиум объекты непросто, процентов 10 простоя это даже оптимизм;
— страховка (недорого);
— 100-200 в месяц на помогайку, чтобы не бегать самому краны крутить\котел поверять;
— земельный налог;
— самое «приятное» — дисконтирование денежного потока. Текущую ИРР я бы оценил в примерно 5%. Учитывая длинный горизонт таких инвестиций году к 5-10 денежный поток с дисконтированием 5% станет совсем тухлым, зато амортизация, налоги, простои слабее точно не станут.
итого у меня вышло 2,5% (если не брать в расчет рост цены недвиги и рост аренды).
А если стоимость аренды снижается процентов на 10-30 (что реально по текущему рынку для премиум объектов), то затея становится дурной от слова «совсем».
зы и еще фактор ликвидность. Евробонд какого нить уругвая на 500тысяч я продам почти всегда за 2 минуты 1 звонком, а вот дом за полляма в нищей стране — вопроооооос...
ззы сейчас бонды РБ торгуются в 5-6% доходность, какая тут недвига?
зззы также никуда не уходит риск подарить государству, тут такое регулярно.


Цена на недвижимость 2014-2015

В ноябре 2014г покупал недвижимость в Тюмени.Цена за 1м2 составляла 60-61т.р. на этапе строительства со сроком сдачи 2кв 2016г.Сейчас тот же застройщик предлагает квартиры со сдачей в конце 2017 и в 3 кв. 2018г по 70-74 т.р.
Тенденции на снижение в рублях пока не замечено..
Цена на недвижимость 2014-2015

Снова об инвестициях в недвижимость-2

Я вижу, тут есть те, кто упорствует в своих заблуждениях. Поэтому отвечу им развернуто. Итак, мнение:
 
FXFighter, у нас основной капитал полностью защищен от инфляции, т.к. содержится в форме базового актива. Если только инвестор не идиот, который при падении цен на актив ПРОДАЕТ вместо того чтобы докупаться — инфляция не учитывается. Верно также обратное — если начать учитывать инфляцию в доходной недвижке, то превратишься в идиота, продающего на дне и покупающего на хаях.

Еще учитывайте разницу цен — в январе в Москве докупился однушкой — на рынке стояла 7 млн., взять удалось 5,6 млн — (полностью упакована) посчитайте, какая разница на аренде будет, сдана через неделю по 34000, — комуналка 3000, закладываем 11,5 мес/год под сдачей — имеем 356500/год и терпеливо ждем когда можно будет сбросить с прибылью.

А при подсчете доходности не забываем про капитализацию кэшфлоу.
В недвижке выигрывает терпеливый.
 


( Читать дальше )

Снова об инвестициях в недвижимость

Иногда трейдеры, вне зависимости от успеха (а скорее измученные его отсутствием) начинают рассуждать о смене рода деятельности и перехода на сладкий статус рантье. Понятно, что жить на тропических островах, сдавая трешку с видом на Кремль — вполне реально. Вопрос только в том, насколько это реально СЕЙЧАС и сколько дохода принесет вам эта гипотетическая трешка относительно своей реальной стоимости.
 
Здесь я уже не раз и не два преупреждал коллег, что все эти мечты — просто дым, который рассеивается при простейшем анализе. Времена, когда недвига росла просто потому что это недвига — давно кончились. Более того, кончились даже времена, когда купив квартирку за кровные — можно было обеспечить себе приличное существование. Сейчас недвижимость сильно переоценена, поэтому доходности там не предвидится. С другой стороны, тысячи инвесторов продолжают вваливать свои сбережения в манки-бизнес типа «купи котлован, продай собственность — будешь богат». Хохма в том, что купить котлован СЕЙЧАС стало очень просто. А вот продать с прибылью то, что было куплено… с этим проблемы. По нескольким причинам.


( Читать дальше )

....все тэги
UPDONW