ипотека

Евгения Идиатуллина, зарабатывать на льготной ипотеке можно было  когда она была по 6%, а квартиры были стоили в 2-3 раза ниже чем сейчас, тогда как сейчас льготная ипотека 16% квартиры улетели в космос, а ипотеку приходится брать на 20-30 лет в итоге переплата 3-5 стоимости квартиры! сейчас можно брать ипотеку только если ее срок не более 10 лет, все что больше становится бессмысленно из -за дикой переплаты и остается надеяться на обвал рубля или инфляции из-за чего будет кратный рост з/п

 

Пять лет назад мой читатель, пожелавший остаться анонимным, озаботился накоплением денег на сытную пенсию (ссылка). На пенсию государственную герой статьи особо не рассчитывал и, на мой взгляд, правильно делал. Государство выдаёт пенсии не для того, чтобы вознаградить граждан за работу, а для того, чтобы никто не умер с голоду. Поэтому тем, кто пахал, как лошадь, платят не особо больше, чем тем, кто работал мало или не работал вообще.

В 2022 году читатель рассказал о своём прогрессе — на тот момент ему удалось довести будущую пенсию до 93 тысяч рублей в месяц на двух человек. Для этого он вложился в недвижимость и закидывал деньги на биржу, а также пополнял счёт в негосударственном пенсионном фонде (ссылка).

Сейчас читатель прислал обновление своей истории. Если коротко — купил ещё одну квартиру в ипотеку, суммарный доход семьи превысил 200 тысяч рублей. На жизнь и на выращивание трёх детей хватает, а будущая пенсия ожидается теперь на уровне 143'800 рублей. Отцу семейства сейчас 42 года, жена на два года младше. Детям 14, 12 и 4 года.

Кто слышал страшилки, что «всем-всем кто однажды темной ночью взял льготную ипотеку злой ФНС придет и начислит доп налог 35% на материальную выгоду»?
Так как у меня есть льготные ипотеки, то решила разобраться в этом вопросе.

Дано (знаю, на слово вы мне не поверите):

— ст 212 НК РФ
— ПИСЬМО Мин фин РФ от 8 февраля 2024 г. N 03-04-09/10458
— разъяснения Консультант Плюс «Как облагается НДФЛ материальная выгода»
— ответ ВТБ по моей ипотеке (но ему я не доверяю, просто как пример)

Что такое материальная выгода (рассмотрим только в части кредитов и ипотек):

Материальная выгода (мат выгода) — экономическая выгода в денежной форме, когда вы взяли кредит (ипотеку) и ставка по кредиту менее 2/3 ставки рефинансирования (ключевой) ставки. На разницу ставок начисляется налог 35%.

Пример: ваша ипотека 6%, ключевая ставка, когда заемщик освобождается от налога на мат выгоды на текущий момент 16% (размер ключевой ставки)/ 3 * 2 =10,67%.

Налогооблагаемая база: (10,67% — 6%)* 6 млн. руб. (сумма ипотеки) =280 200 руб.

Граждане продолжают активно брать ипотеку и кредиты наличными, привлекаемые выгодными условиями и перспективами роста. В апреле наблюдался рост ипотечных займов на 4,2% и кредитов наличными на 2,2% по сравнению с мартом. Банки выдали ипотечных займов на 460,2 млрд руб., а необеспеченных кредитов – на 607,1 млрд руб. Однако месячные темпы выдач ипотеки сильно замедлились в сравнении с предыдущими месяцами.

Сокращение выдач ипотеки может быть связано с мерами Банка России по охлаждению рынка и с ростом ставок по рыночным программам. Рост ипотечного кредитования может быть также связан с желанием граждан воспользоваться льготными программами, которые заканчивают свое действие в июле 2024 г. В то же время, спрос на кредиты сохраняется высоким, даже несмотря на ужесточение регуляторики.

Снижение выдач автокредитов может быть обусловлено ожиданием роста цен из-за увеличения утильсбора на транспортные средства. Несмотря на введение надбавок к коэффициентам риска, банки продолжают активно выдавать кредиты, привлекаемые рекордным ростом заработных плат и отсутствием ожидания снижения ключевой ставки.

Объем выдач ипотечных кредитов составил 460,2 млрд руб. Показатели апреля 2024 на 4,2% выше марта 2024 года и на 19,2% ниже апреля 2023 года. <…> В количественном выражении наблюдается месячный рост на 6,5% к марту 2024, однако, годовая динамика <…> показывает снижение на 28,9% к апрелю 2023", — цитируется в сообщении старший аналитик Frank RG Ксения Матенкова.

Она предположила, что снижение выдачи ипотеки связано с предпринятыми мерами Центрального банка по «охлаждению» рынка и ростом рыночных ставок по кредитам.

Суммарно за январь — апрель 2024 года было зарегистрировано на 18,5% меньше жилищных кредитов, чем за тот же период 2023 года, отметили в агентстве. При этом размер средней ипотеки, которая была выдана в апреле 2024 года, уменьшился на 2,2% до 4,18 млн рублей.

fomag.ru/news-streem/chislo-vydannykh-v-rf-ipotek-v-aprele-sokratilos-pochti-na-30-frank-rg/

«Сейчас запускаются проекты, ввод в эксплуатацию которых предусмотрен в 2026–2027 годах, а это значит, что отрасль уверена в стабильном спросе на новое жилье», — отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

Традиционный прогноз от Ильдара Борисовича («Этажи»):

• Рынок ипотеки начал сдуваться. Красные риелторы ожидают, что выдача ипотечных кредитов в апреле будет на 30% меньше, чем в апреле прошлого года

• Дно в структуре сделок пробила вторичка, т.к. ее доля достигла рекордно низкого уровня (-40%). В третьем квартале то же самое ждет рынок новостроек (-20-25% от сегодняшних объемов)

• Объем предложения растет быстрыми темпами, поэтому в третьем квартале рынок столкнется даже не с «ножницами», а с «пассатижами» (сленг «Этажи»)

• Резкое сокращение спроса на новостройки и потребность застройщиков в продажах заставят их снижать цены. При этом май и июнь по продажам будут «шикарные» из-за ажиотажа

• В третьем и четвертом кварталах оживет вторичное жилье из-за увеличения предложения по разумным ценам, и перетока спроса с новостроек. Продолжится развитие загородной недвижимости, уверенно будет расти коммерческая недвижимость

• В 2025 году рынок ждет активный рост

 Госбанк ВТБ сообщил о замедлении роста рынка ипотеки в России в апреле на фоне высокого уровня ключевой ставки и первоначального взноса по основной льготной программе.

Центральный банк, борющийся с устойчиво высокой инфляцией, удержит ключевую ставку на уровне 16% на следующем заседании 7 июня, как это было в апреле, марте и феврале, показал последний опрос Рейтер.

ВТБ сообщил, что выдал в апреле ипотеку на 140 миллиардов рублей, а в целом банки РФ — на 455 миллиардов рублей, что лишь на 2% больше марта текущего года и на 20% ниже апреля прошлого года.

«Всего по итогам первых четырех месяцев заемщики получили на покупку жилья порядка 1,5 триллиона рублей — на 18% меньше, чем за аналогичный период 2023 года», — указал госбанк.

В январе-апреле большинство ипотечных сделок у ВТБ пришлось на льготную программу «семейная ипотека».

«Высокая ключевая ставка и повышенный первый взнос по господдержке в совокупности с новой риск-политикой ЦБ РФ постепенно замедляют рынок ипотеки. По нашим подсчетам, в начале года выдачи снизились уже почти на 20% к прошлому году. Но в ближайшие два месяца тренд может измениться – заемщики ждут завершения льготной программы со ставкой 8%, так что май-июнь могут стать аномальными с точки зрения спроса», — сказал глава управления ипотечного кредитования ВТБ Сергей Бабин.