ипотека

Ставки по ипотечным кредитам падают, однако, они достаточно высоки и не перекроют доход от сдачи в аренду квартиры. В таком случае покупка квартиры становится не привлекательной с точки зрения инвестирования и в основном решает только жилищный вопрос.
Но как оказалось, есть обычный способ купить квартиру дешево( на 40% дешевле как минимум), конечно в регионе! Причина в средней цене за 1 кв метр!



На такую идею меня натолкнули разговоры знакомых, которые достаточно часто говорили о том, что необходимо детей обеспечить стартовым жильем! Решил изложить, может кому то будет полезным.
Основными условиями являются три составляющие: деньги, время и доход который облагается НДФЛ.
Лично использую подобную стратегию под оплату КАСКО и ОСАГО ежегодно!
Тезисы:
"

Для реализации идеи необходимо выполнить два условия и желание.

Условия:

• Наличие годового дохода, который облагается налогом НДФЛ в размере 960 тысяч рублей (400 тысяч на одного члена семьи и 560 тысяч на второго, это чистая з/плата за минусом налога НДФЛ, 41 000 рубля и 29 000 рубля в месяц соответственно). Выполнение данного условия необходимо для получения налоговых льгот.
• Наличие капитала (сбережений) в размере 2 720 000 рублей, выполнение данного условия необходимо для открытия трех брокерских счетов, на два из которых распространяются налоговые льготы.

( Читать дальше )

В начале сентября 2017 года мой школьный товарищ решил написать заявление в Сбербанк о рассмотрении возможности снижения процентной ставки по ипотеке. Ипотечный кредит он взял в 2012 году, ставка по кредиту на текущий момент составляет 12,4%. Заявление в личном кабинете мы написали, и через день, на мобильный телефон приходит сообщение о том, что написать заявление через личный кабинет не достаточно, оказывается нельзя идентифицировать клиента, а нужно это заявление распечатать, подписать, отсканировать, и снова отправить в Банк. Ну ладно, Банк «высокотехнологичный» отправили. Через неделю, наверное 22 сентября, приходит сообщение о том, что рассмотрение заявление назначено на 30 октября (за это время было получено одобрение на рефинансирование кредита в ВТБ 24 под ставку 9,5%). И вот наступает 30 октября и тишина… Сегодня поступило на мобильный сообщение, о том, что ставка будет снижена на 0,5%.
Вот у меня такой вопрос, может кто поможет: «Все платежи по ипотеки у нас идут аннуитентные, и в первые лет 5 заемщик в основном платит проценты. В случае рефинансирования кредита, или его досрочного погашения на начальном этапе, возможно ли возвратить излишне уплаченные проценты через суд. Основание- незаконное обогащение банка. И есть ли соответствующая судебная практика?

просрочка по кредитам юр. лиц. и ип. (по данным ЦБ):

просрочка по ипотеке  (по данным ЦБ):


( Читать дальше )

Часто в последние пару месяцев читаю на Смарт-Лабе, на IRN.RU и в других местах о том, как дорога недвижимость в Москве и Подмосковье. Когда-то, в 2003-2004 годах, читая книги Роберта Кийосаки, я удивлялся, как может быть такое, что, просто взяв квартиру в ипотеку, ты можешь сдать ее в аренду дороже ежемесячного платежа, получая чистый денежный поток. У меня такое не укладывалось в голове, «легкие деньги».

Сейчас ключевая ставка в России составляет 8,5%. При этом ипотечная ставка Сбербанка уже 8,9% (для «молодой семьи» или в рамках ипотечной программы застройщика). На ближайшем заседании в пятницу, 27 октября 2017года, ожидается очередное снижение ключевой ставки на 0,25-0,5%. Совсем недавно Герман Оскарович Греф анонсировал при 3% инфляции ипотечную ставку около 5%. Эльвира Набиуллина много раз на пресс-конференциях говорила, что долгосрочный целевой ориентир инфляции – 4%, а превышение ключевой ставки желательно сохранять на 3% выше, что дает долгосрочный  ориентир ключевой ставки не выше 7%. Пока ЦБ скрупулезно выполняет цели, озвученные Набиуллиной. Таким образом, ипотечные ставки на горизонте год-два вполне могут оказаться на уровне 6%.

( Читать дальше )

Вот недавно Г.Греф высказался в следующем ключе:
«Что касается ставок по ипотеке, то ставки будут падать. В зависимости от инфляции, сегодня инфляция 3%, я думаю, что ставки 5% не за горами.»  (https://realty.mail.ru/news/41776/stavki_po_ipoteke_upadut_do/)

Если ипотека будет под 5%, то рублёвые офз будут ещё дешевле. Учитывая, что страна находится под санкциями, существует определённая недоинвестированность, мне в это не особо верится, но что если так и будет?

На самом деле это приведёт к тектоническим изменениям на всех российских рынках. 

Во-первых, произойдёт переоценка недвижимости. Если раньше при ставке 12% на 15 лет вы могли взять кредит 4,2млн при ежемесячном взносе 50тр, то при ипотеке под 5% вы сможете взять уже 6,3млн.руб. (+50%) То есть текущие цены на недвижку при таком раскладе вполне могут не только не упасть, но ещё и подрасти, так как покупательная способность ипотечников вырастет почти на 50%.

Во-вторых, фондовый рынок. Вам кажется, что ммвб в 2100 дорого? Но при таком индексе див. доходность составляет около 5%. А кто Вам будет давать покупать акции при таких дивах? Правильно. Никто. Див.доходность естественным образом рухнет к уровню в 3% (а то и меньше) через рост акций. То есть сейчас 2100, а станет условно 2100*0,05/0,03=3500 (+67%). Такой грандиозный рост будет означать многократный рост отдельных акций и приход кучи физиков на рынок. 

В-третьих, долгосрочные облигации с фикс. доходностью тоже хорошо так вырастут, раздувая балансы держателей и приводя их к самодовольству.

Но даже если всё это произойдёт, конец будет печальным.

При кризисе, который обязательно наступит, уровень просрочки по ипотеки достигнет невероятных размеров, а уровень подушки и общий уровень проц. ставок в прошлом не даст банкам это спокойно выдержать. Возможно, что сбер и будет первым, которого ипотечники и торпедируют.  

Да и ммвб само тоже хорошо рухнет, так как те же банки начнут активно вытаскивать средства, а за ними польются физики с маржинами, которые радовались высоким доходам, думали, что они гении, и поэтому играли с большими плечами. И увидим мы хороший коллапс, который опять создаст отличные возможности для покупки...

В общем как-то так. 




 

Проблемы видны если проанализировать таблицу с сайта ЦБР 
www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=302-21&pid=sors&sid=ITM_30761
Вот скрин

Итак 
Первое: С увеличением суммы долга 3 графа 4 это просрАченная задолженность-  не падает, хотя должна падать  потому что вновь вошедшие платят лучше.
Второе: Идет увеличение времени если раньше выдавались на меньшие срока то тепреь аж на 186 месяцев в среднем что по идее должно влиять на просроченную задолженность и она должна хотя бы не расти
Третье :  падает процентная ставка столбец 7, а опять таки и просроченная задолженность равна 1,2 %  ( 4/3) — растет
Вопрос когда случится ВЕЛИКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС ?
На лицо видно что эта пирамида и вечно в нее загонять пипл — не получится
Столбец 3 перестанет изменятся а просрочка пойдет ускоряющимся обвальным темпом?
Даже если при 10% и при темпе выдачи в 25% роста в год просрочка все равно не падает то что будет если давать будет просто некому?

( Читать дальше )

просрочка по кредитам юр. лиц. и ип. (по данным ЦБ):

в целом задолженность снижается или стабилизировалась за исключением категории аренда и недвижимость.

просрочка по ипотеке  (по данным ЦБ):

( Читать дальше )

Всех приветствую. 

            На фоне операционных результатов ПИКа хочу написать небольшой пост про ЛСР.  Еще в 2014г была новость о том, что ЛСР купила землю «Аэропорт Ржевка»(http://kanoner.com/2014/04/03/137602/) для строительства микрорайона, по ходу своей деятельности в начале этой недели недели узнал, что вот вот закончится стадия Р проекта первых двух очередей. То есть в следующем году уже начнутся продажи (если не начались, хотя рекламы не видел), что даст не хилый прирост к портфелю объектов (Уже есть жилой квартал Цивилизация, жилой квартал Цветной город и множество отдельных домов). 
            Ввиду снижения процентной ставки, и как следствие максимального количество взятой ипотеки за всю историю страны. Проработки возможности снижения ипотечного процента до 9% и ниже, компания выглядет достаточно перспективной. Так же если взять во внимание тот факт, что ЛСР платит уже три года дивиденды в размере не менее 78 рублей на акцию, а при текущей котировке 783р это 10% годовых (Ставки по депозитам в топ 100 максимум 8%), интересно узнать ваше мнение о перспективах эмитента. 

( Читать дальше )

Пресс-служба
5 октября 2017 года 

В январе–августе 2017 года банки предоставили более 600 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму свыше 1 трлн рублей.

Процентные ставки по ИЖК снижаются шестой месяц подряд. Средневзвешенная ставка по ИЖК в августе уменьшилась на 0,36 п.п., до 10,58%.

Рекордно низкая процентная ставка позволила в последний летний месяц профинансировать более 90 тыс. ипотечных сделок на сумму свыше 174 млрд рублей (на 10 тыс. сделок и на 19,5 млрд рублей больше, чем в предыдущем месяце). В результате в августе банки выдали 16% всех ИЖК с начала года. Темпы прироста количества и объема ИЖК за август 2017 года по отношению к аналогичному месяцу прошлого года составили 29 и 39% соответственно.

По состоянию на 1 сентября 2017 года совокупная задолженность ипотечных заемщиков перед банками составила 4,8 трлн рублей. Доля просроченной задолженности по ипотеке сохранилась на уровне 1,5%.
www.cbr.ru/Press/event/?id=1384

Всем привет.
Ни для кого не секрет, что мы живём в «кредитной экономике». А кто берёт больше кредитов? Молодые люди, которые думают… не так уж и важно, что они думают. Но важно, что они берут.
Население РСФСР уменьшается. Число молодых потенциальных должников — будет уменьшаться. Привлекательность замкадных инвестиционных новостроек — будет снижается.
Да и вообще, ипотека — это геноцид народа.
Поясняю:
"в прошлом году российские банки начали предлагать ипотеку со сроком выплаты до 75 лет. В итоге переплата по ипотеке в два миллиона рублей, взятой, к примеру, на 50 лет под 12% годовых (ставка на сентябрь 2016-го), и при ежемесячном платеже банку 20 тысяч рублей составит около 10 миллионов рублей" (https://realty.newsru.com/article/31mar2017/15let)

в итоге наш должник будет 50 лет не доедать в месяц на 20.000 рублей… а проживёт ли он эти 50 лет при такой диете? Даже если поделить на двоих, то 10.000 в месяц на питание — это очень существенное подспорье организму взрослого человека через питание (белки и жиры).

( Читать дальше )