Я беседую со своим приятелем Григорием (имя изменено по просьбе автора).

Привет, Гриш. Расскажи о себе

Привет. Мне 35 лет. 5 лет вкладываю в недвижимость. Деньги на первые инвестиции у меня появились благодаря высокооплачиваемой работе, которая была на тот момент.

Почему ты выбрал именно коммерческую недвижимость?

Сработала чистая психология. Я держал в руках бумажку и понимал, что чем-то по-настоящему владею. Это не было похоже на циферки в банковском приложении. Это была не какая-то там строчка в терминале брокера. А что-то вполне осязаемое.

Депозиты мне не подходили. Нужно было раскидывать крупные суммы по десяткам банков. Акции — на них просто не было времени. Бизнес давал гораздо большие доходности. При помощи недвижимости я покупал спокойствие себе и своей семье. Ну и сохранность капитала.

А почему именно коммерческая, а не жилая?

Я неплохо умею считать. Потратил пару вечеров. Сел и все проанализировал. Доходности и хлопоты в жилой недвижимости меня категорически не устраивали.

В коммерческой недвижимости во-первых хлопот изрядно меньше. А во-вторых окупаемость максимум 10 лет.

Вопрос: а почему не здания с Дикси или Пятерочкой?

У ОСЗ (отдельно стоящих зданий) свои заморочки, эксплуатация коммуникаций, прямые договора, обслуживание территории и т.д. С помещениями же, все эти вопросы решает домовая УК. При этом рентабельность помещений сравнима с ОСЗ, если это, конечно же, не ТЦ.

Ты заходил вслепую? Откуда черпал информацию?

Был у меня товарищ. Предлагал переводить квартиры в нежилой фонд. Не очень понравилось. Какие-то взятки, заносы. А вдруг не получится. Ты можешь остаться с квартирой. И потом бегать по рынку с целью продать ее. Не мое.

Я выбрал другое направление. Покупка полноценного коммерческого помещения, у проверенных застройщиков, с нормальными документами.

Ты можешь описать что это за объекты?

Это т.н. помещение свободного назначения. Обычно оно расположено на первом этаже жилого дома в спальном районе.

А почему в спальном районе?

Посмотри на собственников помещений на Тверской. Все они столкнулись с проблемой ликвидности и доходности. Продать за нормальные деньги не могут. Доходность очень низкая. Найти арендатора, который потянет арендную ставку в центре города сложно.

Я пошел на МКАД. Там цена за коммерцию была близка к жилой. Но при этом окупаемость намного лучше.

А кто снимает помещения в спальном районе? Там же нет трафика.

Там не так хорошо с трафиком для помещений стрит-ритейла (в сравнении с трафиком у метро). Но зато есть трафик жильцов. Кто покупает квартиры в таких районах? Семьи. Взяли квартиру в ипотеку. Муж работает. Жена, бабушки, дедушки и дети крутятся внутри района. Да и муж не все время проводит в центре. Весомая часть жизни такой семьи проходит внутри района.

У семей, как ты понимаешь, есть потребности.

Какие? Что кроме еды?

Вот как раз еда — самый плохой арендатор. “Сетевики” перекрыли всем воздух. Они демпингуют так, что владельцы маленьких магазинов находятся на грани выживания. У меня остался один такой арендатор — армяне. И то, половина помещения у них под продукты, а другая половина — под ателье. Причем ателье приносит больше денег. А торговля продуктами — побочный бизнес, который приносит дополнительную копейку и позволяет всем членам семьи быть занятыми.

А кому снимать выгодно?

Ателье, салоны красоты, детские клубы, суши, кулинария, интернет-магазины, стоматология и другие мед.услуги.

Слушай. Ну эти салоны разоряются же раз в три месяца. Замучаешься искать новых арендаторов.

У меня снимали три салона. Один разорился через 2 года. Два других до сих пор сидят.

При сдаче площадей ты должен очень хорошо понимать психологию людей.

Моя цель — не просто сдать, а надолго.

Ко мне может зайти арендатор, который вообще не понимает свой бизнес. Где-то прочитал, что барбершопы — это хорошо. И побежал открывать цирюльню.

Такому лучше сразу отказать.

Я стараюсь искать арендаторов, которые в своей нише являются профессионалами. Обычно у них уже есть опыт. В этом случае на их стороне начинает работать сарафанное радио. Клиенты заходят, видят, что качество услуг хорошее. Информация быстро распространяется по району. За рекламу платить уже не надо. Как следствие, выжить арендатору становится проще.

У меня сейчас два сомнительных арендатора. Остальные же наработали свою клиентскую базу. И о том, чтобы съезжать даже не думают. Сидят, работают.

Как ты находишь объекты? Считаешь ли ты трафик?

Часть активов я покупал 4-5 лет назад. В то время я был дико занят на основной работе. У меня не было возможность проводить глубокий анализ.

Выбирал так. Застраивающийся район, где уже была активность и был потенциал роста. И ценовой уровень.

Есть ряд застройщиков, которые продают коммерцию по завышенным ценам. Например, ПИК. Они подмяли под себя существенную долю рынка. Они продают объекты по цене в 1,5 раза выше, чем мне бы того хотелось. И при этом ты еще должен подождать два года прежде чем дом построят.

Я не могу ждать 2 года. За это время уже мог бы отбить часть помещения.

То есть ты заходишь только в готовые помещения?

Да. Либо на этапе сдачи. 2-3 месяца, полгода — предел, если помещение того стоит.

Как ты проверяешь объект?

А тут почти также как при покупке квартиры. У тебя есть свидетельство на собственность. Твоя задача посмотреть, что у помещения нет обременений на момент сделки. И получить справки об отсутствии долгов за коммуналку. Застройщики то известные.

А это похоже на пассивный доход?

Это бизнес, близкий к пассивному доходу. Улететь на год на острова и забыть про все не получится. Ты должен отслеживать поведение арендаторов, следить за платежами. Но это не требует больших затрат времени. Я трачу на свои объекты 3 рабочих дня в месяц.

Два раза в месяц проверить платежи. Внести данные в таблицы. Заплатить за коммуналку.

Пока что я справляюсь один.

Здравый смысл подсказывает не класть все яйца в одну корзину. Ни в одну из инвестиций не стоит заходить 100% капитала. И уж тем более использовать заемные средства. В каком то смысле тут мы делаем ставку, повезет или не повезет.

Можно входить в такой бизнес и на 100%. Но в этом случае у тебя должно быть много объектов. И тогда риск съезда арендаторов нивелируется количеством этих арендаторов.

Какая средняя цена у объекта?

Я говорю про МКАД 0-5 км. Сейчас цена подросла. За счет ухода с рынка дешевых застройщиков. От 8 млн. рублей Дешевле вряд ли найдете что-то ликвидное.

При этом не берите Новую Москву. На мой взгляд она очень и очень сильно переоценена. Ценник там такой же как в МСК. Но твой арендатор не сможет получить оттуда значимый денежный поток. Плотность населения меньше. За счет малоэтажного строительства и еще неосвоенных территорий.

Правильно ли я понял. Ты покупаешь в таких городах и локациях, где все застроили “человейниками”? И именно поэтому ты не идешь в регионы?

Да. Например, в тот же Питер я не хочу идти. Прежде всего из-за покупательной способности населения. Геморрой такой же. А денег сильно меньше.

Давай про экономику объекта.

Когда я заходил 5 лет назад у меня была простая математика. Я брал объект за 8 млн. рублей. И сдавал его за 80.000 рублей. Тупо делил на 100. Тогда для меня это было нормой.

Сейчас я стал более опытным. Где-то я совершил ошибку. И пришлось умерить аппетит. А где-то наоборот, денежный ручеек превысил мои ожидания. Окупаемость некоторых объектов доходит до 7 лет. И это очень неплохо.

В процентах это 15-16%.

Что с ликвидностью? Сколько я буду выскакивать из объекта в спокойные времена?

Тут много факторов. Если объект востребован, то он быстро улетит. Если объект показал себя плохо, то и продавать ты его будешь долго. Полгода-год.

Люди стали умными и научились считать. С неудачным объектом тебе либо повезет… например, клиенту нужно помещение в конкретной локации. Либо будешь скидывать по не очень выгодной цене.

А расскажи про грабли с арендаторами?

У меня рисков меньше. В договоре прописано, что все расходы с ЧП ложатся на плечи арендатора.

Допустим, случился пожар. И что дальше? Ты будешь бегать по судам и пытаться взыскивать средства с обанкротившегося арендатора?

В этом случае меня спасает диверсификация по объектам. Просел объект, на массе это не играет роли.

А вот страховками не пользуюсь. Не очень понимаю систему. Слишком высокая цена если ты страхуешь как собственник. Слишком большие расходы когда у тебя много объектов. Это не оправдывает себя. А вот попросить арендатора застраховать помещение можно. Так будет дешевле. Пока руки не дошли.

А криминал пытался заехать?

Пытались, но у них нет шансов сделать так, чтобы я не узнал про это, они сразу говорят о целях. Я как собственник имею право приезжать и смотреть на помещение. Плюс, соседи быстро все узнают. Когда у тебя никаких вывесок и периодически из вентиляции идет дымок, то все становится понятно сразу.

В личной беседе ты говорил, что у тебя один из ключевых арендаторов — компания Wildberries. Тут я напрягся. У меня много вопросов к этой компании. Это типичный «дотком» — рубль вкладываем, зарабатываем 50 копеек. Что будет если они разорятся? У тебя половина площадей будет пустовать? Как ты страхуешься от такого сценария?

Здесь опять диверсификация арендаторов выручает.

А как? У тебя в половине объектов сидят WB.

У меня есть офисы, в которых они сидят уже 4 года. Я вижу, что они даже не думают съезжать.

Я тесно общаюсь с их менеджментом. Изучаю планы развития. Выручка измеряется сотнями миллионов рублей в день (!!!). Они строят складской комплекс на 3,5 ярда. в 20-м еще 15 складов по МО. Не представляю что может завалить такого монстра.

У них есть политика, в которой прописано, что каждая из точек экономически оправдана. То есть тут нет экспансии ради экспансии с целью лечь потом под стратега.

И представь, помимо СНГ, они открыли первые офисы в Европе! И там тоже планируют построить склад. Да, в этой самой шенгенской зоне.

Мне не страшно.

А вдруг они примут решение о том, чтобы перестать развивать свои точки и всю логистику отдать сетевому посреднику?

Они через это прошли. Пытались работать с постаматами. Пытались работать с внешними поставщиками.

У WB есть колоссальное конкурентное преимущество, которое очень непросто повторить. Ты можешь заказать в пункт выдачи 20 пар обуви. Примерить все. Выбрать одну пару. Остальное попросить увезти. Все это в удобной обстановке, с зеркалами. Это то, за счет чего Wildberries ушли далеко вперед. WB — в шаговой доступности — вот их программа клиентоориентированности.

И вот скажи мне, кто из посредников может предоставить такую же услугу? У них даже с простейшим возвратом могут быть проблемы.

А можно сделать так, чтобы в точке половину пространства занимал WB, а другую половину — условные армяне, которые переживут даже ядерную зиму?

Ответ ехидный. Можно. Купи два помещения рядом. Если серьезно, то у WB есть четкие условия — помещение должно быть закреплено только за ними.

У них много имущества, приличные деньги в кассе. Им нужен свой ключ.

И у тебя, как у собственника рисков меньше. О кражах и прочих ЧП я часто узнавал постфактум от сотрудников WB. Арендатор сам вызывал полицию и разбирался со всеми проблемами.

Кстати, а что по расходам?

Если речь про рядового арендатора, то обычно за ЖКУ они платят сами. Твоя задача просто отслеживать своевременность транзакций. У WB по-другому. Расходы на коммуналку включены в арендную ставку. В среднем по МСК это 7000-10000 на помещение.

Налоги?

У меня — 6% ИП по упрощенке. Можно патент.

Из твоих слов видно, что у тебя достаточно много объектов. У меня возникает вопрос. А откуда деньги? Неужели на это все можно заработать с зарплаты менеджера?

Нет конечно. Я, как ты говоришь, поймал одного из «черных лебедей». Не упустил свой шанс.

Так вышло, что мои знания и навыки пригодились людям с крупными капиталами. Я помог реализовать им их проекты. И получил с этого отличный бонус

Далее было нужно просто применить основы финансовой грамотности, чтобы не спустить деньги на тачки, квартиры, роскошный образ жизни и прочие глупости.

А как ты сейчас покупаешь новые объекты? Хватает наличности с ренты?

Примерно так. Понятно, что покупаю уже не с такой скоростью. Да и спокойствия хочется:)

Главный вопрос. 100% капитала у тебя в одном инструменте. Это нарушение всех правил инвестирования. Что ты собираешься с этим делать?

Правильный вопрос. Как я уже говорил. У меня была работа. На нее уходило 100% времени. И отдача там была куда более высокой. У меня просто не было времени раскидать капитал по разным инструментам. Я выбрал самый простой и понятный мне на тот момент вариант.

Коммерческая недвижимость для меня прозрачна.

Сейчас у меня стало больше времени. Я стал тратить его на изучение фондового рынка и других инструментов.

Ставьте лайк, если статья понравилась.

Не согласны с автором? Закидайте его помидорами в комментариях.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям @pensiya35