«Бетон» — популярный вариант инвестиций. Рассматриваем только жилую недвижимость.

📈 Тренды

▪️ Цены продолжат расти. Даже в кризисный 2025 год новостройки подорожали на 6–10%, вторичка — на 2–8%.

▪️ На цены влияет не только спрос и меньшее предложение (ввод жилья в 2025 не вырос г/г), но и инфляция стоимости строительства, повышение НДС.

▪️ Исторически «вторичка» слабо использует ипотеку. Здесь 80% сделок — с «живыми деньгами» (кэш с депозита или от продажи квартиры при альтернативной сделке).

🏗 Варианты инвестиций

👉 Застройщики. Тут всё понятно — ориентир на дешёвых (Эталон, ПИК, Glorax), с невысокой долговой нагрузкой, хорошим покрытием счетов эскроу.

👉 Физическая недвижимость. Здесь уже вопрос — а насколько перегрет рынок жилья?

🧮 Пример расчёта

Важно — это пример расчёта. Он будет отличаться для каждой конкретной квартиры. Поэтому берём усреднённые показатели, чтобы показать, как вы можете посчитать рентабельность.

Крупнейшие банки продолжают снижать ставки по вкладам. По полугодовым депозитам индекс, рассчитываемый Мосбиржей, опустился ниже отметки в 21% впервые с середины ноября 2024, а по вкладам на год – ниже 20%.

Наблюдаемые тенденции:

👉 12 банков из топ-20 по объему депозитного портфеля снизили ставки по вкладам на разных сроках до уровня не только ниже ключевой, но и ниже 20%

👉 У 4 банков из вышеуказанных 12 ставки по всем видам вкладов на 3, 6 и 12 месяцев не превышают 20% годовых

👉 RGBI вернулся к уровням мая 2024 – выше 109 пунктов. Чем выше индекс, тем выше стоимость облигаций и ниже их доходность

👉 RUSFAR находится на отметке 21,5%. То есть денежный рынок ожидает ключевую ставку на уровне 21%

Вслед за вкладами некоторые банки снижают и ставки по ипотеке. Пока все сводится к тому, что 21% – предел, выше которого ЦБ уже не пойдет. Повторим, что это косвенные индикаторы, нужно учитывать и кредитование с инфляцией. В динамике инфляции пока нет четкого тренда на замедление. В ЦБ говорили, что в марте могут рассмотреть и снижение, и повышение ставки. Больше определенности появится только к апрельскому заседанию. 

В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. По ней девелоперы больше не могли получать оплату за объекты напрямую на свой расчетный счёт. Для этого они должны были открыть специальный счёт – эскроу. Как это повлияло на застройщиков и насколько они стабильны в текущей турбулентности?

⚙️ Как работает механизм эскроу? 

Ключевое отличие в том, что деньги на эскроу-счёте принадлежат не строительной компании, а покупателю. Однако ни одна из сторон не имеет права пользоваться этими средствами. Банк, как гарант сделки, замораживает их до завершения строительства. В зависимости от того, как пройдёт стройка, средства будут переведены либо застройщику, либо возвращены покупателю. Банку в этом случае крайне невыгоден недострой, т.к. непрофильный актив будет висеть балластом на его балансе, к тому же недострой ещё и крайне неликвидный. 

⏳ Когда девелопер получает деньги? 

Застройщик сможет получить деньги, если завершит строительство дома в установленные сроки. Перевод средств произойдёт именно после ввода здания в эксплуатацию, что подтверждается для банка спец. документом, который выдаётся девелоперу профильными гос. органами.