чтобы рынок арендной недвиги имел возвращаемость хотя бы лет 20, нужно много факторов учитывать и исполнять:

— осознать что снижение объемов застройки не предвидится как минимум еще лет 5, см. обещания мин строя 

— каждый пропущенный месяц аренды и лишние недели экспозиции на циане в поисках того самого нанимателя +15% от рынка снижают срок возврата «инвестиций»

— налог платить по любому и лучше сразу вписаться в диджитал сервисы без агентов типо яндекс аренды, а агенты в найме это рудимент из нулевых, за которого наниматели не хотят платить

— что ремонт должен соответствовать уровню жк (эконом/бизнес/прем) и рынку (современность), т.е. надо откладывать от аренды, на обновление хотя бы раз в 10 лет 

— рынок аренды (краткосрок/долгосрок) больше никогда не будет в руках арендодателя, хай прошел в 2008, в любом городе больше 250К населения строятся десятки муравейников

upd. крайне низкая рождаемость туда же