Мысли о недвижимости
По мотивам поста smart-lab.ru/blog/news/297632.php
Мифы о недвижимости.
С постоянной периодичностью всплывают посты о недвижимости, и тут же начинаются споры о том, что недвижимость зло, пассив и вообще лучше жить в коробке из-под телевизора, а деньги отнести в поле, закопать и ждать пока вырастет золотое дерево на биржу.
Мысль.«Недвига, в которой живет семейство — это пассив, который постоянно отжирает деньги (налоги, содержание). Кэш — это актив, который приносит деньги.»
Трудно поспорить с тем, что любой актив требует вложений на его поддержание, но также и кэш требует денег на его содержания, даже элементарная ячейка для хранения требует платы. Для того, чтобы купить акции также надо заплатить комиссию, да и депозитарий не бесплатно реестр держит. Депозиты которые приносят доход мы рассмотрим позже.
Тезис про семейство вообще трудно опровергнуть, так как он несодержателен. Не знаю нормального человека, который хотел бы чтобы его семейство
Мысль.«А так им ничто не мешает, например, продать квартиру за 500к, снять за 1к в месяц аналог, а 500к использовать для инвестиций и сказочного обогащения :)»
С точки зрения человека, у которого нет квартиры за 500к, это просто блестящая мысль. Да и по все раскладам все бьется. Только вот практика показывает, что «500к использовать для инвестиций и сказочного обогащения :)» получается далеко не у всех. Не хочется далеко ходить, я не знаю, чем там все закончилось у участника ЛЧИ2015, который шортил сбербанк, но надеюсь он не последовал этому блестящему совету, продав квартиру и сказочно «заинвестировав». Тот же пример с сказочным инвестированием известного и всеми нами любимого Василия О. (упоминание В.О. в посте дает +100 к карме) на прошлом ЛЧИ, показывает, что наверное лучше бы эти деньги вложить в пассив, который бы сейчас приносил гарантированный доход. При этом надо понимать, что В.О. достаточно опытный игрок на рынке, что уж говорить про большинство.
Мысль «Купленная недвижимость, в которой проживает владелец — всегда пассив, потому что жрет деньги, это классика экономики».
Тут я даже не знаю, что сказать потому что это противоречит 2 мысли. Вроде бы всегда можно продать квартиру, а 500к использовать для инвестиций и сказочного обогащения :).
Мысль «кэш у буржуев не имеются в виду наличные под подушкой. Имеются в виду свободные и максимально ликвидные средства, которые могут лежать не депозите в банке или быть вложены в акции и т.д.»
Самая частая альтернатива недвижимости — это депозит, вроде бы проблем нет, положил деньги в банк и кайфуй. Ходи раз в месяц, квартал, год и снимай процентики. В этом году банки закрываются с периодичностью 3-4 в неделю. Да есть какие то гарантии по АСВ ит.д., но АСВ не резиновый. Тезис о Сбербанке тоже не состоятелен, потому что и Сбербанк не панацея. У меня до сих пор лежит Сберкнижка с вкладом на 2000 рублей от бабушки от 90-какого то года. Лучше бы она купила мне квартиру ))).
Тут еще много можно написать всего, совет один всегда думайте прежде чем что-то сделать и недвижимость не самый худший АКТИВ.
Удачи в инвестициях.
а можно купить хорошее жилье и повысить качество жизни
деньги — это лишь бумага и не имеет ни какой ценности до тех пор пока не будет конвертирована во что-то действительно стоящее
Вот как? Ну тогда вам стоит, наверное, ознакомиться с тем, что такое «актив» в понимании науки под названием «экономика», а не в вашем собственном.
- «А так им ничто не мешает, например, продать квартиру
я вообщето писал про учет недвиги в капитале, но не в коей мере не призывал её бежать продавать. Недвига — это такая же инвестицыя капитала, ничем не хуже/не лучше других, так почему же некоторые предлагали её не учитывать при оценке состояния семьи?
- Да есть какие то гарантии по АСВ ит.д., но АСВ не резиновый.
а вот и нет, читай закон о асв, он очень даже резиновый)))
это вообще к чему?
тратит ежедневно на дорогу на работу не менее 2,5 часов в одну сторону. 5 часов блеать в день. 5 часов!!! накуй так жить?
Навеяло. Бородатый анек.
«Если партия прикажет, пить бросите? Да.
А женщин бросите? Да.
А жизнь за партию отдадите?
Конечно, нафига нужна такая жизнь!» ©
а вы не пробовали сначала прочитать и узнать, что же такое актив, и что же такое пассив? а уже потом с учетом этих очень полезных и важных знаний писать тут свои «умные» мысли?
какой бы рискованный ни был актив (зависит от здравоумия владельца актива), он называется активом именно потому, что имеет большую или меньшую вероятность принести доход, с учетом всех комиссии и накладных расходов. не бывает актива без рисковой и расходной составляющей, это и школьнику понятно.
пассив же гарантированно уносит ваши деньги, он ни при каких условиях по определению не принесет вам дохода.
зачем сравнивать что лучше, небо или земля, черное или белое???
Семен Семечкин, своя хата это такой же пассив, как съемная хата, как и своя машина, так и арендованная машина. все, что вы имеете (арендуете) для своего блага, удовольствия, удобства, но не для генерирования денег — это пассив. хочешь — живи в своей и она будет пассивом. хочешь снимай, тогда да, пассив в виде съемной хаты будет кушать больше денег, но свободные от покупки своей хаты средства можно перевести в актив с меньшими (депозит) или большими (фьюч сбера) рисками, это же личное дело каждого.
конечно, тут уже встают такие нюансы как является ли депозит действительно активом (учитывая инфляцию), но это уже из другой оперы.
главное же в этом во всем то, что вопрос «что делать с недвигой» это личное дело каждого, с учетом обстоятельств и стиля жизни, возраста, уровня азартности и тд, и спорить тут вообще не о чем.
Я так понимаю, для вас актив это то что можно быстро продать (ликвидно) или взять в виде наличных денег (депозит)? Или я вас неправильно понимаю?
Большинство американцев покупает недвигу по ипотеке.
Соответственно — это далеко не «только налог», это еще и:
— платежи по ипотеке,
— расходы на покупку (3-7% сразу при покупке),
— обязательное страхование
— содержание недвиги (ремонт и т.д.)
В ЕС в разных странах по-разному. В некоторых дают вычесть все, в некоторых есть ограничения по вычетам.
Как правило, из налогов дают вычесть только ипотечные платежи. Причем часто не целиком, а только платежи, составляющие выплату %% по ипотеке, а не платежи по телу ипотечного долга.
Соответсвенно — это далеко «не только налог» на прибыль, это еще и:
— платежи за плечо,
— расходы по покупку (комиссия брокера, биржи)
— желательно хедж
— содержание «акций»
В моем представлении только сумасшедший может продать свою единственную квартиру, чтобы инвестировать деньги на биржу. Ну, или человек в отчаянном положении.
99,9% людей так не поступит.
Речь о сопоставимых инвестициях.
Например:
— купить квартиру и жить в ней
или
— снять квартиру, а деньги положить на депозит.
А так им ничто не мешает, например, продать квартиру за 500к, снять за 1к в месяц аналог, а 500к использовать для инвестиций и сказочного обогащения :)
ведь речь идет о продаже квартиры, нет? или я неправильно вас понимаю?
Там речь шла о том, что является капиталом при расчете по методике, а что нет. Коллега заметил, что по такой методике даже владельцы квартир за 500к — бедняки.
На что я ответил такой фразой. Это была шутка вообще-то, а не рекомендация к действию. Поэтому я поставил смайл и написал «сказочное обогащение».
Как итог — вы потерялись в трех соснах и блуждаете там :)
Мы там обсуждали не вопрос, чем плохи или хороши инвестиции в недвижимость, а вопрос о том, почему по методике определения семейств-миллионеров не принято засчитывать в активы стоимость недвижимости, в которой проживает семейство.
У меня персонально как раз много денег вложено в недвижимость (хотя я и не считаю это лучшими инвестициями в моей жизни), но там речь шла совсем не о том. Сейчас напишу отдельный коммент по сказанному вами конкретно по недвижимости.
Актив и пассив — термины бухгалтерские, и применять их нужно правильно.
Глупости, вроде того, что пассив отжирает бабки, а актив их приносит, как и прочее, стыдно цитировать.
В США почти всегда жилье покупается в ипотеку. Кредит, полученный под залог недвижимости есть пассив. Сама недвижимость, естественно, актив.
У очень богатых людей естественно разделять личное имущество и капитал, который инвестируется так или иначе.
Естественно, основное жилье семьи не относят к капиталу, потому и не числят его в активах.
О чем я и говорил, когда говорил, почему его не учитывают по методике определения семейств-миллионеров.
а) вы начнете платить налог за владение недвижимостью (от 0,3% до 3% ее стоимости в год в зависимости от страны);
б) вы будете платить за ее содержание и поддержание;
в) потраченные на нее немалые деньги будут «связаны» и их нельзя будет никуда инвестировать;
г) любая попытка сменить недвижимость приведет к дополнительным расходам — налогу с продажи, расходам на маклерские услуги (потери от 3 до 10% стоимости в зависимости от страны)
И т.д., там еще есть что сказать, просто лень перечислять всё.
Этот вопрос вообще не имеет отношения к вопросу о том, плохо или нет владеть недвижимостью, это каждый выбирает для себя.
Однако это не отменяет правила, что недвижимость, купленная для проживания владельца в ней — это однозначный пассив, который сжирает деньги, а не приносит их.
У этого правила есть исключения, да. Например, если повезет, можно купить недвижимость дешево, а продать дороже или даже намного дороже. Но эти исключения работают в основном только на неустоявшихся рынках недвижимости и мало кому дали заработать. Тем более что люди, покупающие недвижимость для жизни в ней, обычно покупают одну-единственную недвижимость и живут в ней.
P.S.
Если вам неизвестно, на Западе от 30 до 60% людей (зависит от страны) всю жизнь живут в арендованном жилье.
a) в контексте того, что мы говорим о России, на данный момент это суммы, которыми можно статистически принебречь
б) содержание это я так понимаю коммунналка, я открою вам глаза, при съеме вы тоже платите по счетчикам
в) иногда невозможность взять плечо это благо для человека
г) после 3 лет собственности налог с продажи не платится, на маклеров не знаю, тут кто во что горазд
Вы просто прочитали по диагонали, вы пытаетесь представить недвижимость как пассив, который вас тянет, но с учетом исторических реалий современной России, недвижимость один из немногих активов, который сумел выжить после краха 90.
Расширьте восприятие, перейдите с минуток на дневки, то что имеют место быть колебания цены, это естественно, как и у любого АКТИВА ).
Я как раз живу в ЕС, владею несколькими объектами недвижимости тут и знаю, что такое устоявшийся рынок недвижимости и какие подводные камни он скрывает для инвестора.
По вашим пунктам:
а) понятно, что можно пренебречь, но это не аргумент
б) содержание недвижимости — это не коммуналка; коммуналка — отдельный вид расходов;
в) при чем тут плечо вообще? трейдинг — это высокорискованная инвестиция, ее сюда даже ставить в ряд не стоит
г) зато платится налог за владение — каждый год, пока он низкий, но будет расти.
Я не читал по диагонали, не нужно выдумывать. Если вы не понимаете, о чем я говорю, это не моя проблема.
Недвижимость для проживания в ней как инвестиция — это собственный выбор любого человека. Речь не о понятиях плохо или хорошо, а о том, что недвижимость, в которой человек проживает — это пассив. Хотя у него есть высокая балансовя стоимость.
Вы просто берете форс-мажорные ситуации, говоря мне про 90-е годы, например.
А вы возьмите более стабильные годы, например, 2000-15, 2 разные схемы и посчитайте.
Например, один человек с начала нулевых начал откладывать деньги на квартиру, проживая в съемном жилье, к 2008-му накопил на квартиру и купил, и стал жить в ней.
А другой человек с такими же доходами все это время проживал по аренде, складывал деньги на депозиты (и продолжает складывать).
Посчитайте на досуге.
Даже если его внесут в качестве взноса в капитал, в активе покажут здание, а в пассиве оценку его на момент внесения.
Недвижимость для жизни в ней не приносит прибыль, за исключением потенциального роста ее цены.
Я не о бухгалтерских понятиях тут говорил, а о том, что инвестиция может приносить прибыль, а может — убытки. Инвестици в недвижимость для проживания на устоявшемся рынке приносит в основном убытки.
Применительно к физлицу Вы же все равно пишете об убытках, то есть, неявно считаете баланс, ведете как бы бухгалтерию, но в уме.
Человек в процессе жизни несет расходы. Если у него есть дом, он платит коммуналку, налог, если есть ипотека — ипотечные платежи и получает налоговые вычеты. Если дома нет, он платит арендную плату, которая явно или неявно включает в себя налог и коммуналку. Ну, за исключением варианта социального жилья.
Кроме этого, следует учитывать и иные альтернативные доходы. Дом в хорошем районе дороже, но зато там безопасное и приятное окружение, лучше школа. Тот кто проживает в плохом районе, вынужден мириться с плохой школой для детей или отдать их в платную. Это если есть дети. Короче, даже в странах с устоявшейся экономикой и правовой системой, считать прибыли и убытки от владения домом более чем сложно.
И это даже при базовом сценарии, когда экономика стабильна. Если же экономика начинает падать, например, или стагнировать, то это приносит пользу только арендатору.Так вот, если мы возьмем средний класс как наиболее массовый срез, и будем говорить про единственную недвижимость для проживания, то в ЕС в большинстве случаев снимать недвижимость будет выгодней, чем владеть ей. С учетом сопоставимого уровня недвижимости и района, в котором она располагается, естественно.
Соответственно, арендатор будет в более выгодном положении, чем владелец. Сказочной выгоды он не извлечет, естественно, но на длинной дистанции под названием «жизнь» будет в плюсе. А если при этом он еще грамотно распорядится имеющимися свободными средствами, то тем более.
Не бизнес, поэтому учесть все плюсы и минусы невозможно. Посадку деревьев у дома, ремонт «под себя» и многое-многое другое.
Как уверенно по ТА цена квадратного метра в Москве идёт на уровень 1000$ Потенциал падения ещё 83%