Часть 2 IRR Новостройка vs ОФЗ: выход в кэш через 5 лет после налогов и льгот

Рис. 10. При прогнозе ЦБ (инфляция 4%) новостройка с семейной ипотекой возвращает 1,05× вложенного, ОФЗ через ИИС-3 — 1,69×. Рыночная ипотека даёт 0,68×.

Чувствительность (семейная 10%, с вычетами):

Для ОФЗ результат устойчив: при выходной доходности 9–18% IRR составляет 14,8–16,8% — купон 16,47% доминирует, а падение ставок даёт капитальный выигрыш.

Выводы:

• При прогнозе ЦБ новостройка с семейной ипотекой проигрывает ОФЗ ~15 п.п. в год (+1,5% против +16,6% номинально, −2,4% против +12,1% реально). Даже максимальные имущественные вычеты (+4,7 п.п. к IRR) не закрывают разрыв.
• Рыночная ипотека — гарантированный убыток: 0,68× вложенного, −13,1% годовых.
• Массовая льгота 6,5% была единственным режимом с положительной доходностью (+7,5%), но и она в 2 раза ниже ОФЗ при инфляции 4%.
• Жильё догоняет ОФЗ только при росте цен выше 9–10% в год и минимальном дисконте вторички. Это сценарий высокой инфляции, а не базовый прогноз ЦБ.

Купить или снимать: типовая новостройка и порог ставки

Теперь не инвестиция, а покупка для себя. База: новостройка 8,2 млн ₽ (45 м², ~182 тыс. ₽/м², типовой крупный город вне Москвы и СПб), аренда аналогичной квартиры — 36,1 тыс. ₽/мес (ДОМ.РФ, «другие города», II кв. 2026). Взнос 20%, кредит 6,56 млн ₽ на 20 лет, горизонт 10 лет. Арендатор вкладывает взнос и разницу между платежом и арендой под 7% (долгосрочная ОФЗ после цикла ставки), покупатель получает имущественные вычеты и продаёт без НДФЛ через 5 лет

Рис. 11. Порог — 9,1% по ипотеке при альтернативной доходности 7%. Сейчас рынок даёт 18,7%, прогноз ЦБ на 2029 г. — 10–11%.

Порог чувствителен к альтернативной доходности: при 10% он падает до 7,4%, при 6% — растёт до 9,6%. Цена имеет значение не меньше ставки:

Сейчас P/rent = 18,9x (8,2 млн / 433 тыс. ₽ в год). Для паритета при ставке 9–10% нужно 16–17x, то есть коррекция цены на 10–15%; при 11% — на 17%, при 13% — на 29%.

Когда наступит момент (по прогнозу ЦБ):

• Рыночная ипотека: ~15–16% в 2027, 12–13% в 2028, 10–11% в 2029, 9–10% в 2030 (ключевая + 3–4 п.п.).
• При 10–11% нужна коррекция цены 9–17%. Опросы строителей (спрос −10,8 п., ожидания 20,5, рост цен 0,5% м/м) указывают на стагнацию, а не на рост, — значит, окно конец 2029 — 2031, а не 2027.
• Если цены просто стоят, а аренда растёт на 4% в год, P/rent к 2031 г. снизится до ~15,5x — это у порога, но всё ещё выше 13–14x, которые были бы комфортны при ставке 10%.
• Коррекция цен на 25–30% сделала бы покупку выгодной даже при 13%.

На что смотреть:

1. Рыночная ставка по ипотеке (не ключевая): сейчас 18,7%, медиана 18,05%; цель — ≤10%, идеально ≤9%.
2. P/rent: сейчас 18,9x; цель — ≤16–17x.
3. Аренда: в Москве −1% г/г, в СПб −8%, в других городах −4% — падающие ставки аренды отодвигают момент покупки.
4. Ценовые ожидания строителей: 20,5 п.; сигнал — ниже 10 п.
5. Помесячный рост цен: 0,5%; сигнал — ниже 0,2% полгода.
6. Ввод жилья 2027–2028: 121,9 млн м² в стройке — давление на новостройки.
7. Семейная ипотека: 10% сейчас; возврат к 6% или расширение программы приблизят момент.
8. Ключевая ставка: 12,5–13,5% в 2027 → 9–10% в 2028 → 7,5–8,5% в 2029; ипотека = ключевая + 3–4 п.п.

Оговорки: в Москве однокомнатная ~12 млн ₽ при аренде ~69 тыс. ₽/мес даёт P/rent ~14,5x — там момент наступит раньше, чем в среднем по стране. Модель 6.4 не учитывает нефинансовые выгоды владения (стабильность, ремонт, отсутствие арендодателя) и эффект «принудительных сбережений» — этот эффект разобран в 6.5. Также не учтён риск аренды (рост ставки, выселение) и необходимость налогооблагаемого дохода для вычетов.

Принудительные сбережения в ОФЗ: когда продавать и хватит ли купонов

Сценарий: сейчас снимаем, а 10% взноса (0,82 млн ₽) и ежемесячную разницу «платёж − аренда» вкладываем в ОФЗ. Ждём момент, когда ОФЗ уже переоценены на кривой (доходность упала, цена выросла), а жильё ещё нет, — и покупаем с взносом 10%. Накопления: 38 тыс. ₽/мес (разница при будущей ставке 10,5%) или 80 тыс. ₽/мес (разница при текущей рыночной 18,7%). Доходность портфеля до продажи — 14–20% годовых (купон + капитальный выигрыш от падения доходности с 16,47% до 10,5%).

Ключевые выводы: 

• Продавать нужно только взнос: 0,82–0,96 млн ₽, то есть 13–30% портфеля. Остальное остаётся работать.
• Купонный доход покрывает 23–62% платежа по ипотеке и 47–101% аренды. Полностью закрыть платёж купонами нельзя: для этого нужен портфель 8,4–10,7 млн ₽ — в 1,6–2,5 раза больше накопленного. Купоны — частичный offset, а не замена зарплате.
• Идеальное окно — 2029–2030, но только при стагнации цен. Если цены растут на 4% в год, взнос и платёж увеличиваются, покрытие падает до 24%. Нужен сценарий «ОФЗ подешевели, жильё стоит»: доходность 10-летней ОФЗ ≤10–10,5% при росте цен ≤2% г/г. Опросы строителей (спрос −10,8 п., ожидания 20,5) как раз указывают на такую стагнацию.
• Взнос 10% — дорогой: при LTV 90% банк добавит 0,5–1 п.п. к ставке и страховку ~0,5–1% от кредита в год. Семейная ипотека под 6% при взносе 10% обычно недоступна (нужно 20%). Если взять 20% взнос и семейную 6%: платёж 47 тыс. ₽, но продать придётся 1,64 млн ₽, останется 1,56 млн ₽ и 11,7 тыс. ₽ купонов (25% покрытия). Чистый платёж после купонов — 35,3 тыс. ₽ против 52,9 тыс. ₽ в схеме «10% + рынок 10,5%».
• Рефинансирование 10% + рынок до 9% снижает платёж до 66,4 тыс. ₽ (покрытие 31%), но не меняет главного: без роста доходов или большего взноса купоны покрывают лишь часть платежа.

Что смотреть, чтобы поймать окно: доходность 10-летней ОФЗ (цель ≤10%), годовой рост цен ДОМ.РФ (цель ≤2%), спред «доходность ОФЗ − рост цен» (отрицательный = облигации уже переоценены, жильё ещё нет), P/rent (цель ≤16–17x) и доходность аренды в обзорах ДОМ.РФ.

Оговорки: 90% LTV повышает ставку и добавляет страховку; при росте доходностей ОФЗ портфель может просесть до продажи; лимит ИИС 1 млн ₽/год и налоговые вычеты требуют налогооблагаемого дохода; купоны реинвестируются по падающим ставкам.