mxticker

Почему никакого пузыря на рынке недвиги нет

   Цены на недвижимость диктуются не только реальной потребностью, но и как спекулятивный товар.
Не важно то, что средний москвич за свою жизнь не заработает на квартиру. Вообще то он и не должен. Точно так же и средний американец может только мечтать о миниатюрном кондо в NY/сан-франциско и т.д. Недвижимость себя зарекомендовала как высоконадежный, дивидендный актив, цена на который только растет. Особенно в нашей стране, когда цены на недвигу растут как в кризис, так и при росте экономики, одновременно и защитный и растущий актив. Поэтому покупают и будут покупать не только с целью жизни, а и с целью вложений — а для этого совсем не обязательно, что бы недвига соответствовала среднем доходу.
   Другой вопрос — есть более и менее перспективная недвига. Например подмосковье показало себя отвратительно, есть ясно перегретые регионы — например Симферополь — по сути провинциальная дыра, а цены как в Питере. Есть более менее недооцененные, например Ялта стоит в среднем почти в два раза дешевле Сочи за метр. Если сравнивать Москву с другими мировыми столицами — цены сейчас более чем адекватны.
  Лично я давно сделал выбор инвестиций в пользу недвижимости против фондового рынка и пока планирую все свободные средства вкладывать туда по мере возможностей, например дивы (сдача в аренду) одной квартиры 8% годовых, другой — 5%, что выше депозитов причем цены на квартиры растут тоже.
   Можно приводить в пример что дескать в недвижимость может прилететь метеорит/снести мерия/начаться война — это так, но риски обвала все равно кратно выше. Даже в том же Донцке не смотря на войну приличная однушка стоит не меньше .1.2 млн, что в общем не так уж далеко от соседнего и более благополучного Ростова и совсем недалеко от Харькова в цене.
33 комментария
Если сравнивать Москву с другими мировыми столицами — цены сейчас более чем адекватны.

Если сравнить отношение стоимости средней квартиры к средней зп, то не все так однозначно. При том что ставки по ипотеке там заметно ниже.

P.S. Где-то давно видел формулу что стоимость жилой недвижимости стремится к стоимости аренды за 12 лет.
Недвижимость себя зарекомендовала как высоконадежный, дивидендный актив, цена на который только растет
Ага, все больше и больше растет. В 2010 году типовая панельная двушка (55м2 дом п44) в типовом же московском спальнике (Чертаново центральное, например) стоила 8 миллионов рублей = 260 тысяч долларов. Сейчас за те четверть ляма баксов кэша можно трешку 80м2 в монолите на Ленинском купить, а если вспомнить цены 2008, то с тех пор недвига в 2.5 раза упала.
avatar
Ив Ив, складывается впечатление, что автор придумал весь текст
avatar
Сергеич, высосал из пальца
avatar
Есть ли проблемы со сдачей, неплатежами, ремонтом и тп?
avatar
Вот как выглядит «только ростЪ» в картинках:


avatar
Ив Ив, рад что вы научились пользоваться графиками цен. По факту на большинстве активов можно подобрать нужный период и нужную валюту, что бы найти просадку в полтора-2 раза. В рублях кстати недвига не просела вообще
avatar
StockChart.ru, Вы с оценкой инвестпроектов хотя бы на уровне азбуки знакомы? При расчете рентабельности есть такая штука, как дисконтирование, т.е. оценка доходности относительно альтернативного способа инвестирования. Если брать простейшее безрисковое вложение в рублевые ОФЗ, то доходность недвижимости последние 12 лет отрицательна. Нравится играть против многолетнего тренда?
avatar
Ив Ив, я то знаком, а вот вы — нет. ОФЗ далеко не безрисковы, дефолт возможен. Плюс недвига сама по себе дорожает, а вот тело займа — увы, нет. В частности в прошлом году купленная квартира поднялась в цене на четверть. А процент по ОФЗ чуть выше депозита
avatar
StockChart.ru,
В частности в прошлом году купленная квартира поднялась в цене на четверть.
И что же это за чудесное место, что недвижимость там поднялась аж на четверть? На графике ИРН рост московской недвиги за год составил 4.5%, это даже близко не 25%. Если же речь идет о манипуляции «зашел в котлован около строящейся станции метро — продал после достройки», то это вообще венчурное инвестирование, рисков там просто жопа. И транзакционные издержки не забудьте еще на куплю-продажу кинуть.
avatar
Ив Ив, графики ИРН это шляпа… в начале 18 года было очевидно что рынок на дне, я не собираюсь расписывать конкретно свою покупку так как форум публичный, но знаю что цены на циане по конкретным районам выросли на 25-40%. Я бы например купил бы еще одну, но к сожалению на ценник в 3 млн уже не стоит рассчитывать
avatar
StockChart.ru, что значит «шляпа»? Я в прошлом году купил третью квартиру в Москве (ЮЗАО), чтобы себе рабочий кабинет выделить, никаких 25% роста за год даже близко нет.
В каких районах цены выросли на 40%, что за чушь?
avatar
Ив Ив, например реутов купил друг первичку, но сданную за 4.5, щаз цена 6.3.  Балашиху смотрел был ценник 3.2 щаз цена 4.2. Сочи был дом продавали за 70 кв, щаз 110 кв
avatar
StockChart.ru, а сколько таких, кто «купил первичку» и пять лет сидит в ожидании сдачи, бегает по митингам обманутых дольщиков, судится с обанкротившимися застройщиками?
Покупка новостроя на котловане/фундаменте — типичное инвестирование с кучей рисков и требующихся знаний рынка. Никаких отличий от вложений в акции второго-третьего эшелона нет, сравнимые шансы заработать или остаться в полной… опе. Достаточно по одному из четырех купленных объектов попасть, как прибыль обнулится.
avatar
Ив Ив, вы явно настроены на троллинг. я ясно написал, что недвигу надо выбирать это раз, и в примере моем было ясно написано что куплена была квартира в сданном доме, абсолютно безрисковая сделка. вы же несете обывательскую чепуху типа «вот купили квартиру летом 2008 года, а лучше бы биткоин». Недвигу надо выбирать как и акции, это да. Но и риски на порядок ниже в недвиге и нервяков на порядки меньше, т.к. цены не пляшут ± 10% в месяц.
avatar
StockChart.ru, цены, конечно, не пляшут. Что при 30 рублях за доллар, что при 70 рублях квартира стабильно стОит одну и ту же сумму в рублях. Если у Вас это не вызывает нервяка, то у меня таки да. Подождал бы я с покупкой недвиги в прошлом году — сейчас бы взял на 25%-30% метраж больше. И евро вырос, и металлы выросли, а бетон в …опе.
avatar
Ив Ив, не стоит она стабильно в рублях это уж точно. Еще раз — в московской области цены с 18 года выросли на 25-40 процентов в рублях. в Крыму примерно так же. Была цена от 3 млн, сейчас 4-4.5 млн за то же самое. Были бы те же самые цены еще бы прикупил. 2-3 квартиры под сдачу и пенсия обеспечена. 
avatar
StockChart.ru, чушь это, нет никакого «роста на 25-40 процентов с 18 года». Готовая вторичка где-то на 10% выросла за 2 года, не больше. Осталась у нас купленная в нулевых однушка, удачно присоединившаяся в составе «Новой Москвы», сдаем, есть мысли продать и что-то для младшей в ЮЗАО взять на вырост. В 2016 году за нее предлагали 4.8 миллиона, сейчас аналогичная квартира в том доме за 5.5 миллионов выставлена.
avatar
Ив Ив, я не говорил что абсолютно вся недвига выросла на 40 процентов за любой промежуток времени. Понятно что надо выбирать, как и акции. Я писал абсолютно реальный кейс — дом на мкаде в реутове, возможно и помните его на углу с шоссе энтузиастов — друг там купил в 18 году однушку 55 квадратов за 4.5, сейчас выставлен ценник 6.3. можете сами проверить. Я купил квартиру в 16 этажке за 3 млн 43 квадрата в ялте, сейчас ценник за квартиру аналогичной площади но хрущевка идет 4.5 млн. вот если взять случайную квартиру то там 40 проц. роста может и не быть конечно. вы вообще то читали невнимательно, я как раз писал что отдельная недвига наоборот перегрета, тот же симф продается как питер, а это уже не нормально
avatar
StockChart.ru, ты не думал смотреть цену продажи а не цены на авито? с чего ты решил что если ее выставили за такую цену то за такую ее и продадут? Попробуй продать свою с придуманной тобой доходностью, узнаешь много нового, про то как у тебя все ее разбежались покупать.Самый главный минус недвижа это его ликвидность, знаю кучу примеров когда тоже рассказывали о росте цен на 40 процентов а потом несколько лет не могли продать, скинули цену и только потом продали.
Барий Алибасов, самое главное, я не могу купить по ценам прошлого года
avatar
Хочется услышать от автора сказку про 8%…
avatar
КРЫС, увы сказку не расскажу, есть только суровая реальность. Купил за 3 млн, сдаю за 22 тыс/мес зима 30 тыс — лето
avatar
StockChart.ru, Суровая реальность должна под собой подразумевать географическое место нахождение, тип жилья, метраж, год покупки и т.д… и т.п...
А пока — сказка
avatar
Если население страны уменьшится процентов на 10, а количество квартир увеличится на 10 процентов, то ясно что цены на квартиру обвалятся раза в 2.
У народа уже сейчас по нескольку квартир, а покупателей нет совсем.
avatar
Игрь, ясно что с арифметикой у вас совсем туго. 95% граждан мечтают об улучшении жилищный условий, так что рост предложения на 10% не обвалит в 2 раза ну никак
avatar
Имхо, нормальная рентная доходность недвиги в Мск сейчас сравнима с европейской курортной. Порядка 6-7% годовых. По крайней мере у меня получается выкруживать так. Европейские курорты это отдельная тема вообще. А в мск, имхо, наилучшая локация это запад, в районе Мичуринского/Университетского проспектов, при этом 3х комнатные площадью 100-110 кв м с хорошим почти дизайнерским ремонтом дают бонус к доходности 1-1.5% годовых.
avatar
DA, для граждан РФ меньше рисков и комфортней управлять недвигой в своей стране
avatar
все ок а сайт почему не работает ru-ticker.com
avatar
Присоединяюсь к вопросу, почему не доступны с пятницы ru-ticker.com и StockChart.ru?
avatar
Iven Braun, сервер отключился, от серверной ключи застряли говорят курьерские службы перегружены. включат или сегодня или к концу недели если что то серьезное
avatar

теги блога StockChart.ru

....все тэги



UPDONW