Размещение облигаций ДОМ.РФ 002P-11: половину прибыли приносят застройщики

ДОМ.РФ, государственный институт развития в жилищной сфере со своим банком, размещает флоатер 002P-11. Прибыль группы за полугодие выросла на 46%, и половину дали кредиты застройщикам под деньги дольщиков на эскроу. Рейтинг AAA держится на государстве, а вот запас по капиталу небольшой

📋 Параметры
▪️ купон плавающий: ключевая ставка ЦБ плюс не выше 1,3 п.п., итог определит книга; при ставке 14% это до 15,3% годовых, около 16,4% эффективной
▪️ номинал 1 000 руб, объём от 20 млрд руб
▪️ срок 1,5 года, купон каждые 30 дней; оферта и амортизация не объявлены
▪️ книга 16 октября, размещение 21 октября; организатор Банк ДОМ.РФ
▪️ рейтинги AAA(RU) АКРА и ruAAA Эксперт РА, оба «стабильный»
▪️ ближайшее заседание ЦБ 23 октября, через два дня после размещения

 

🏭 Чем зарабатывает

 

ДОМ.РФ вырос из агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое государство создало в 1997 году. Сейчас это группа, где главный бизнес банковский.

Схема называется проектным финансированием. Застройщик строит дом на кредит банка, а покупатели квартир платят не ему, а на счета эскроу в том же банке. Деньги лежат там до сдачи дома. Чем полнее счета эскроу, тем ниже ставка по кредиту: так это описывает сама компания.

Для банка эскроу это дешёвые деньги, для застройщика дешёвый кредит. По данным ЦБ, которые приводит отчётность ДОМ.РФ, средняя ставка проектного финансирования на 1 июня 2026 года была 9,9% при ключевой 14,5%.

▪️ кредиты застройщикам и эскроу: 28,5 млрд руб прибыли за первое полугодие 2026 года из 57,2 млрд, то есть 50% (год назад 47%)
▪️ финансовые рынки, секьюритизация, крупные компании, земли, аренда: от 3 до 7 млрд каждое
▪️ собственная розничная ипотека: 2,4 млрд
▪️ есть даже производство лифтов и инженерного оборудования: 32,5 млрд руб выручки в 2025 году при небольшой марже

 

Клиенты

Застройщики платят проценты по кредитам на стройку. Заёмщики платят по ипотеке. Государство доплачивает по льготным программам: заёмщик по «Семейной» платит сниженную ставку, разницу компенсирует бюджет; так же субсидируются часть кредитов застройщикам, бизнесу и инфраструктуре.

В 2025 году всех таких возмещений 108,3 млрд руб, 26% процентного дохода по кредитам на балансе и больше всей годовой прибыли; сколько из них на ипотеку, отчётность не раскрывает. Это часть процентного дохода, но и зависимость: с 1 января 2026 года Минфин снизил возмещение по льготной ипотеке.

Наконец, секьюритизация: Сбер, ВТБ, Альфа и другие передают пулы ипотеки, под них выпускаются облигации с поручительством ДОМ.РФ, за поручительство группа получает комиссию. На эти облигации приходится 99,3% ипотечных облигаций в России.

 

Стратегия до 2030 года обещает «удвоение бизнеса»: активы 10,3 трлн руб, портфель кредитов застройщикам 2,6 трлн и 20% этого рынка, рентабельность капитала выше 20%, стоимость риска около 1%, достаточность капитала выше 12,5%, дивиденды не меньше половины прибыли.

 

👤 Кто владеет и кто управляет

 

89,9% акций у государства, 10,1% на бирже. IPO прошло 20 ноября 2025 года, компания привлекла 31,2 млрд. По годовому отчёту, это первое IPO госкомпании финсектора за 18 лет.

Статус закреплён законом 225-ФЗ: единый институт развития в жилищной сфере, иммунитет от банкротства, перечень стратегических предприятий. Набсовет из 11 человек возглавляет вице-премьер Марат Хуснуллин, гендиректор Виталий Мутко, финдиректор Давид Овсепян. 

Санкции: ПАО ДОМ.РФ в британском списке с мая 2023 года, Банк ДОМ.РФ в американском SDN с ноября 2024 года и в списке ЕС с июля 2026 года

Главный риск отрасли сейчас «Семейная ипотека»: с 1 февраля одна льготная ипотека на семью, а с 1 октября, по данным РБК со ссылкой на Минфин, ставка зависит от числа детей и региона. Медленнее продажи значит медленнее наполняются эскроу.

📊 Что в отчётности

 

МСФО группы за первое полугодие 2026 года:
▪️ чистая прибыль 57,2 млрд руб, +46%
▪️ процентные доходы +6%
▪️ корпоративный портфель за полгода +11%, новые линии застройщикам +71%
▪️ прогноз компании на 2026 год: 117 млрд прибыли

Подешевели прежде всего вклады и остатки клиентов вслед за ключевой, которая в первом полугодии была в среднем 15,2% против 20,9% годом раньше. Компания объясняет рост процентного дохода ростом портфеля и маржи, с ключевой ставкой его не связывает.

Цель займа компания не называет, рефинансирование выглядит самым вероятным.

 

⚠️ Что смущает

 

▪️ Норматив капитала 13,0% при минимуме 11,5%, на начало года было 13,8%; половина прибыли ушла в дивиденды
▪️ Резерв по кредитам застройщикам вырос с 3,0% до 3,7%.
▪️ Собственную надёжность агентства оценивают на две ступени ниже AAA, рейтинг держится на государстве
▪️ С 1 октября, по данным РБК со ссылкой на Минфин, изменились условия «Семейной ипотеки».
▪️ Сам ДОМ.РФ в британском санкционном списке, его банк в списках США и ЕС.

 

Итог

 

Банк при жилищной стройке с государством за спиной. Прибыль растёт быстро, в том числе потому, что подешевели средства клиентов. Рейтинг AAA держится прежде всего на поддержке государства, и по новым облигациям она прописана распоряжением правительства.

Собственные метрики сильные, но запас по капиталу небольшой, а резерв по стройке растёт. Итог больше всего зависит от того, как быстро будет снижаться ключевая ставка

▪️ Кому подойдёт: тем, кто хочет надёжного заёмщика на полтора года с купоном каждый месяц и считает, что ставка будет снижаться медленнее прогнозов.

▪️ Кому не подойдёт: тем, кто ждёт быстрого снижения ставки (тогда интереснее зафиксировать доходность), тем, кто ищет надбавку за риск (ДОМ.РФ платит меньше большинства соседей AAA), и тем, для кого санкционные списки контрагента ограничение


* * *
Разбираю облигации на основе финансовой отчетности, без инфошума в тг-канале finolive