Блог им. digitalnomadinvestor

Льготная ипотека была возможностью создать свой пенсионный фонд

Мне кажется что большинство людей рассматривают покупку недвижимости в (льготную) ипотеку в основном в следующих двух сценариях:
  • Жилье, где люди действительно собираются жить сами (или покупают для детей)

  • Покупка с целью перепродажи

Я сейчас про среднестатистических жителей России, а не про тех, у кого на кармане есть лишние десятки и сотни миллионов. Сроки окупаемости недвижимости, во сколько она подрастет в цене — это все в основном про этих господ. Давайте поближе к народу обсудим ситуацию.

Мало кто рассматривает покупку жилья в качестве своего личного пенсионного фонда. Хотя как мне кажется — зря. Я в школе вообще плохо учился, вы меня поправьте если что. Но как мне кажется, за последние 100 лет, недвижимость была одним из немногих способов на пенсии жить с относительным комфортом. Ну хотя бы есть нормальную еду, а не просрочку с помойки продуктового магазина. 

Не берем в пример буржуев и всяких помещиков, которых раскулачивали в начале 20 века. Речь про обычных среднестатистических людей. Если от дедушки / бабушки досталась квартира или комната, ее можно было сдавать и иметь какую-то лишнюю копеечку.

Развалился Советский Союз, вклады людей обнулились, а квартиры — нет. Как сдавали вы квартиру в условном городе миллионнике, так и продолжали сдавать дальше. Кому ее сдавали другой вопрос. Под шалман с определенным контингентом с почасовой оплатой или приличным людям — это уже личное дело каждого. Во всяком случае на деньги эти можно было прокормиться, а не есть каждый день бульон из макарон с водой и последнюю сардельку без соли.

Я считаю, что среднестатистическому россиянину не надо продавать купленную на льготную ипотеку квартиру. Это опрометчивое решение которые люди принимают из-за короткого горизонта планирования.

Давайте разберем это все на примере условных грабителей банкоматов. Можно это применить вообще ко многим экономическим преступлениям, воровству и так далее. Представим условных грабителей в количестве трех штук. Собираются эти товарищи и идут воровать банкомат. Банкомат тяжелый, один человек его не утащит, даже со специальным оборудованием и тем более быстро. 

Предположим что эти три грабителя успешно утащили банкомат, распотрошили его в укромном месте и к их счастью он оказался не пустой, а с 30 миллионами. Поделили поровну, каждому досталось по 10 миллионов рублей.

Ну и? Делим эти 10 миллионов рублей на 10 лет жизни. Если я ничего не путаю, примерно такой срок уголовное дело не будет закрыто. Получается где-то 83 тысячи рублей в месяц. Не густо, учитывая что по месту прописки жить больше не получится, у родственников и друзей — тоже. 

10 лет пройдет, а дальше что? Деньги просраны, а жить то дальше как? Не понятно…

Так вот, я считаю, что продавая свою квартиру, человек делает примерно то же самое. Сам у себя ворует деньги, которые мог бы иметь на пенсии. Ну хорошо, купил на стадии котлована, за 2-3 года дом возвели. Повезло и купленная конура выросла в цене. Пока 2-3 года платил за ипотеку, часть денег которые заработал на росте цены ушли на оплату ипотеки. 

Продал хату, а бабки то куда девать? Депозит? Не догоняет даже инфляцию, еще и 1-2% в год будет теряться. Фондовый рынок? Ну а много на фондовом рынке людей зарабатывают стабильно больше чем средняя ставка по депозиту на горизонте 20-25 лет? 5-10%? Ладно еще заработать, допустим вы будете с такой доходность инвестировать. Так надо ж эти деньги еще иметь терпение не потратить на очередную «нужную» машину, или еще какую-то хрень. Давайте еще не забывать про мошенников, которые деньги могут украсть со счета и тд.

Ну хорошо, положил таки на депозит, досидел с этими деньгами до пенсии. Пусть часть и сожрала инфляция. Дальше то что? 10-15 лет и от этих денег не останется ничего. Это если просто проедать их. А если внукам / детям еще помогать иногда? Короче говоря, я считаю что продавать хату не лучшее решение. Кстати, вот что мне тут Сбер посчитал в качетве пенсии, если бы я сейчас на нее вышел.

Льготная ипотека была возможностью создать свой пенсионный фонд
А вот покупать квартиру для последующей сдачи — вполне себе нормальный подход для создания себе прибавки к пенсии. 2-3 миллиона придется потратить на ремонт и мебель, ок. Дальше сдаем эту хату, деньги от сдачи вкидываем в погашение ипотеки (вполне хватит на ежемесячный платеж при ставке 6% и кредите на 30 лет). Из основного своего источника дохода (зарплата допустим) досрочно гасим ипотеку.

IT-ипотеку сейчас для городов миллионников свернули, но можно купить и что-то рядом. Кроме того есть еще семейная ипотека, так же под 6%.

Вырастет в цене эта квартира за эти годы или не вырастет, какое нам до этого дело? Если задача иметь относительно надежный источник ежемесячного дохода — квартира как по мне наиболее адекватная альтернатива пенсионным накоплениям из акций или облигаций.

Само собой, как и везде тут есть риски. Квартирант спалит хату, обгадит мебель и так далее. Сейчас с этим относительно проще стало. Поиском квартирантов и хоть какой-то их проверкой может заняться Домклик например. Вроде Самолет Плюс что-то подобное мутит и Яндекс, но это не точно.

Что думаете?

PS: кому лень читать стену текста, примерно то же в виде видео:


Если Youtube не работает, вот это же видео на Дзен.

Telegram
Дзен
Youtube

 
19 комментариев
Воздух для пузыря закончился. Так что не трудитесь звонить.
avatar
Такой «пенсионный фонд» вполне может стать чемоданом без ручки. Если государство в целях собрать денег и повлиять на цены недвижки введет реальные налоги в размере 1-2% на недвигу, то экономика «пенсионного фонда» разваливается карточный домик.
Вкладчиков ошкурили, почему бы и не потрепать лендлордов. Благо жадность им долго не будет давать уйти из актива, генерирующего убытки.

avatar

Принцип Парето, Я не лендлорд, но я зa обьективность.Недвижимость же в нормaльном среднестaтистичеком городе миллионике все 33 годa после рaзвaлa СССР генерирует только прибыль и рост вместе с инфляцией нa долгосрок.Чего не скaзaть о других рублевых aктивaх)

И опять же риск потери средств минимaльнее не бывaет нa фоне других aктивов.То есть если вы меня спросите в чем точно получится сохрaнить деньги нa срок 10-20 лет в нынешних временaх-ответ очевиден.Вaлютa нaличнaя, золото, недвижимость.

Я понимaю при этом, что многие не строят или не хотят строить свою жизнь нa горизонт дaльше 1-2-3 лет

Принцип Парето, если рассматривать это чисто как инвестицию, тогда убытки, да. Если рассматривать как прибавку к пенсии и относительно гарантированный доход в месяц — как по мне самый адекватный вариант. 

Тут же еще вот какой вопрос: сколько пенсионеров обули всякие мошенники? Уже сейчас полно всяких дипфейков с видео и голосом как у оригинала. Что там будет лет через 15-20? Одно дело деньги со счета вывести / перевести, другое дело хату продать. По времени все же больше займет, есть шанс одуматься и осознать что это развод.
Квартира для сдачи -хуже не придумать. Мало того, что засрут. Первое-недвига,--это амортизация. 1,5-2% в год. То есть через 70-80 лет ваш новострой станет дряхлым и протухшим неликвидом. То есть деньги сгорят. Кроме того, гарантия по недвиги что-то около 70 лет. Еюну то есть это заморозка денег и возможностей в бетон.
А теперь прикиньте, сколько обвалов рынка можно увидеть за это время. Вот реально армагедонов, когда можно спокойно покупать у лохов за копейки. И в разы потом расти.
avatar
Путешественник, сомневаюсь что я проживу больше 100 лет… Квартира к тому времени как придет в негодность давно уже будет у детей как наследство. А уж просадят они ее в казино или продадут — это уже будет их решением и проблемой.

На счет засрут — риски везде есть. Совсем уж безрисковых активов нет.
Путешественник, Через 70-80 лет.Это вы мaхнули конечно.Допустим вы считaете, что условный россиянин покупaющий новострой ну скaжем в 30-35 лет проживет больше 100?
Александр Петров, у каждого дома есть гарантия срока службы. После которого дом и квартира в нем уже считается ветхой и тд. В Китае 75 лет, потом снос и новый дом. Иначемстроители голодные)
Амортизация недвиги, её износ, это примерно 1-2% в год. Вопрос, что останется детям. Капитал, с которого можно жить или развалюха и бабушкин вариант
avatar
Путешественник,
Детям останется прибавочная стоимость в виде следующей недвиги, которую они оприходуют быстрее — живя в бабушкиной а не в ипотеку. И далее по экспоненте.
Понятно, что так называемым «властям»-опг по всему шарику такое и нафиг не надо, чтоб у всех холопов всё своё было.
avatar
Путешественник, какие 70 лет? Вы сколько жить собрались?
avatar
Льготная ипотека (для всех подряд) это несправедливое перераспределение доходов, нерыночное.
Как в, 2014-2019 было с серийными вкладчиками банков зажигалок -одни прекрасно осведомлены что обогащаются за счёт всей страны, а государство по каким то причинам этому потворствует
avatar
Sergio Fedosoni, одна из причин почему у нас немобильное население и люди вынуждены лезть в ипотеки или сомнительные съемные квартиры — невозможность жить спокойно в другом городе в съемном жилье (и быстро это жилье снять).

Если взять ту же Юго-Восточную Азию, население там очень мобильно. Одна из причин — доступность апартаментов. Только в отличие от того, что у нас называется апаратаментами, у них это — по сути съемная отдельная комната со своим душем, толчком и подобием кухни (балкон чаще всего просто). Апартаменты эти как правило сдает компания в лице представителя на ресепшене. Приехал из другого города — подошел в рабочее время, заплатил бабки, тут же заселился. Никакого гемороя с поиском и прочим.

А у нас пойди найди еще квартиру или комнату. Риэлтор на риэлторе и риэлтором погоняет. При чем большая часть из них просто бесполезные посредники, которые просто собирают объявления с Циана и им подобных и тупо дерут комиссию фактически ни за что.
Цифровой Кочевник Инвестор, так пожалуйста, две полупустых башни в сити с готовыми аппартами, мебелированными, бери чемодан и вьезжай за час)))
У нас менталитет другой, нужно своё иметь, притом ещё желательно в каждом городе, дачу (лучше две ближнюю и дальнюю) и пяток машин везде расставить — это вариант «пенсионеров с менталитетом из 90х»
А молодёжь подсела на потребление и вообще иначе мыслит, но по чужим аппартам тоже не восторге всю жизнь кочевать
avatar
Sergio Fedosoni, ну азиатам ничто не мешает иметь домик в деревне при этом ехать в город на заработки. У нас тоже многие так делают, только это получается куда дороже поэтому и сидят в своих городах и никуда не едут. Как результат вместо местного населения нанимают гастарбайтеров.
Sergio Fedosoni, вообще то так живёт вся властная верхушка и миллиардеры. Везде, во всех государствах
avatar
Согласен. Мой идеальный выход на пенсию:
— 2-3 квартиры в России. В родном городе, где есть родственники-знакомые. Ну и в целом город ты знаешь
— 1-2 квартиры за бугром (Азия, тайланд-Вьетнам или около того, там и жить)
— акции, пусть и российские, хотябы тыщ на 100-150 долларов.
— депозит 5-7 миллионов рублей, в разных валютах.
— ну и можно совсем немного золота. Чисто поржать.
И чихал я на любые проблемы! Плюс пенсия, какая бы она ни была!
avatar
AntonyEngineer,
А скока электростанций вы построили? ))
avatar
Уже сам стиль написания поста указывает на то, что его автор профан. И если ему повезло, то не надо из этого делать статистику. Слишком он линейно смотрит на счастье в РФ, забывая о том, что большие дяди тоже хотят этого счастья. И всё в гораздо больших объемах. А так как эти дяди в массе своей под санкциями, то единственное применение своим капиталам они видят в безудержном строительстве. Уже сегодня РФ опережает по темпам ввода в эксплуатацию квадратных метров весь СССР. И есть точка не возврата, когда жильё перестанет быть выгодным вложением для обывателей, включая автора поста. Это примерно 76 миллионов кв.м. Сегодня страна перешагнула 72. То есть до старости радоваться плебеям не получится. А большие дяди быстро перелогиняться и переведут жилые в доходные дома, тем самым обрушив рынок аренды. Плюс снижение численности населения. Плюс после окончания СВО большие деньги для простолюдинов закончатся. Так что на горизонте уже маячит призрак строительной проблемы как в КНР.
avatar
Sergei Pomidoroff,
Эти 76млн/год ещё лет пятьдесят лепить и лепить — пока старые сараи вместе с нынешним поколением не обнулится. А уже эти самые 76млн метров будут затем постоянно синхронизированы со 145млн народу.
Ровно та же самая байда с автопромом. Мало того что ещё вчера надо было по 4млн. ежегодно штамповать чтобы только средний возраст железки держать на уровне хотя б 10лет. Но и ещё лям штук заложить на банальное обновление тех двадцатилетных+ утилей катающихся до сих пор
avatar

теги блога Цифровой Кочевник Инвестор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн