<HELP> for explanation

rss

Профиль компании

Финансовые компании

Блог компании КИТ Финанс Брокер | AFI Development: недооцененный портфель проектов

О компании

AFI Development – одна из крупнейших девелоперских компаний Москвы, созданная в 2001 г. для управления российскими активами холдинга AFI Group израильского миллиардера Льва Леваева.

В 2007 компания провела успешное IPO, продав на Лондонской бирже 19% акционерного капитала за $1,4 млрд. — девелопер был оценен в $7,3 млрд.

Правда, со времени размещения, акции компании потеряли в цене 95%. По итогам  2011 года капитализация AFI Development уменьшилась на 65%.

На Лондонской Фондовой Бирже (LSE) котируются два типа GDR:
  — 574 млн. обыкновенных акций типа A (тикер AFID)
  — 574 млн. обыкновенных акций типа B (тикер AFRB) 




Финансовые показатели
Согласно последней опубликованной отчетности по МСФО за 9M11 выручка компании выросла на 156% в годовом пересчете до $84 млн, в основном, из-за поступлений от ТРЦ АФИМОЛЛ Сити, а также благодаря продажам жилья.

Показатель EBITDA без учета доходов от переоценки инвестиционной собственности увеличился на 51% и составил $25,4 млн. с рентабельностью на уровне 30%.

 
 Благодаря разовой положительной переоценке стоимости собственности в III квартале 2011 г. на $194 млн. чистая прибыль компании за 9M11 составила $147 млн. против убытка в $53,9 млн. годом ранее.


Неприятным моментом стало увеличение чистого долга компании в III квартале 2011 г. по причине заимствований $158 млн. для выкупа 25% акций в проекте AFIMALL City у Правительства Москвы.Показатель чистого долга увеличился на 53% до $518 млн.

 
Финансовые показатели компании демонстрируют уверенное посткризисное восстановление, что в конечном счете должно благоприятно сказаться на росте капитализации девелопера, а неожиданно возникшая проблема роста долговой нагрузки некритична и в перспективе будет решена.

Портфель проектов

Портфель проектов компании является достаточно сбалансированным и диверсифицированным – AFI Development строит торговые центры, отели, жилую недвижимость премиум-класса, офисы.


 

Таблица. Портфель проектов AFIDevelopment
Источник: данные AFID

Важно отметить, что по факту запуска AFIMOLL City в 2011 году доля готовых проектов AFI Development составляет 52% — это самый высокий показатель среди российских девелоперских компаний, котируемых на бирже.    

Более того, компания получила источник постоянного денежнего потока от сдачи в аренду торговых площадей AFIMOLL City, что вывело бизнес на принципиально новый уровень развития. На долю ТРЦ в структуре доходов III квартала 2011 г. пришелся 51%, или $43 млн.

Хорошим драйвером роста для акций AFI Development в ближайшее время является возможность введения в строй в I квартале 2012 года двух коммерческих объектов. Речь идет о проекте Озерковской набережной (Фаза III) в Москве и проекте отеля Kalina Spaв г. Железноводске, которые должны были быть запущены в последнем квартале 2011 года, но, вероятно, из-за резкого роста долговой нагрузки и расходов, связанных с обслуживанием этих долгов, ввод объектовв эксплуатацию был отложен. К слову, Озерковская III и Kalina Spaсоставляют около 7% портфеля проектов AFI Development.


В целом, рынок коммерческой недвижимости РФ в 2011 году составил более $6 млрд., показав рост в 15% по сравнению с 2010 годом. В 2012 году позитивная динамика продолжится.
 
AFIMALL City – главный актив компании
 

Предыстория: 10 марта 2011 года компания AFIDevelopmentраспахнула двери своего главного инвестиционного объекта – АФИМОЛЛ СИТИ в Москве. Общая площадь торгово-развлекательного центра составляет 180 тыс. кв. м. – AFIMOLLCityявляется одним из самых больших ТРЦ в Европе.
 

Проект AFIMALLCityреализовывался с участие Правительства Москвы (25%).
 

С приходом нового мэра столицы приоритеты властей сместились и город решил продать свою долю в проекте. AFIDevelopmentее выкупила за $310 млн. — компании пришлось привлекать заемные средства, что привело к росту долговой нагрузки.
 

Более того, в рамках договоренностей девелопер передал права городским властям права на проект торгово-развлекательного комплекса на площади Тверской Заставы. AFIDevelopmentвложило в проект $200 млн., Москва обязалась компенсировать эти инвестиции.
 

Под влиянием этих событий AFIDevelopmentв конце марта 2011 года принимает решение по смене своей стратегии и концентрации на арендном бизнесе. Компания также сократила свой земельный пул, продав несколько крупных площадок. Вероятно, этот шаг снизил инвестиционную привлекательность бумаг компании и негативно отразилося на динамике акций в 2011 году.
 

Согласно независимой оценке John Lang Lassalle (JLL) АФИМОЛЛ СИТИстоит $732 млн. Однако, текущие рыночные оценки выше в 1,2-1,5 раза.
 
В январе 2012 года состоялось знаковое событие на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и России. Торговый центр «Галерея», общей площадью 192 тыс.кв.м., расположенный в центре Петербурга, продан за $1,1 млрд. фонду Morgan Stanley Real Estate Fund VII. По  факту завершения, эта сделка станет крупнейшей на рынке коммерческой недвижимости России за всю историю его существования. К слову, инвестиции в строительство ТК “Галереи” составили около $500 млн.
 
Обращаем внимание, что торговые площади ТЦ «Галерея» и ТРЦ AFIMALL City примерно одинаковы — 192 и 180 тыс.кв.м., соответственно. При этом, цены на квадратный метр коммерческой недвижимости в Москве традиционно выше аналогичного показателя по Санкт-Петербургу.
 
Факт продажи ТЦ «Галерея» создал прецедент, благодаря которому можно примерно оценить стоимость московского AFIMALL City в $1,1-1,2 млрд.
 
Чистая стоимость активов (NAV)
 

Важнейший для оценки деятельности девелоперских компаний – показатель чистая стоимость активов (NAV – net asset value), получаемый путем вычитания из стоимости портфеля проектов компании всех долговых обязательств, для AFI Development согласно оценкам компании на 30 сентября 2011 года составил $1,8 млрд.


С тем учетом, что AFIMALL City можно оценить в $1,1 млрд., а его доля в портфеле проектов компании занимает более половины, то весь портфель можно оценить в $2-2,2 млрд. Вычитаем чистый долг компании в $518 млн. (на конец 3 квартала 2011  года) и получаем чистую стоимость активов (NAV) — $1,5 млрд.

Разделив $1,5 млрд. на количество обращающихся акции на LSE (574 млн. класса A и 574 млн. класса B), получаем около $1,3 за акцию каждого типа — потенциал роста 160% от текущих уровней. По сравнению с аналогами, компания по показателю капитализация/NAV выглядит наиболее привлекательной. 
Ключевые моменты
 

  • При оценке NAV в $1,5 млрд. целевая цена равна $1,3 за акцию.
  • Крупнейшая сделка на рынке коммерческой недвижимости России в начале 2012 года — продажа питерского ТЦ “Галерея” иностранным инвесторам за $1,1 млрд. — с высокой вероятностью приведет к переоценке стоимости сопоставимого по площади AFIMOLL City в 1,2-1,5 раза.
  • В I квартале 2012 года ожидается запуск двух ранее отложенных объектов, оцениваемых в 7% стоимости портфеля проектов компании, что должно послужить драйвером роста стоимости акции на рынке.
  • Высокая долговая нагрузка является важным сдерживающим фактором при реализации текущих проектов. Коэфициент чистый долг/EBITDA=20,4 достаточно высок для девелоперской компании. 
  • Лояльность менеджмента компании властям Москвы по вопросу выкупа 25% акции AFIMALL City может благоприятно сказаться на доступе AFI Development к новым проектам в рамках “Большой Москвы”.
Рекомендация
 

Покупать с целевой ценой $1,3 за акцию с инвестиционным горизонтом в 1-1,5 года. Основными рисками являются низкая ликвидность и небольшая капитализация, соответственно, позиция должна занимать небольшую часть инвестицинного портфеля.

Дмитрий Шагардин,

аналитик отдела рыночного анализа и консультаций
Брокерской компании КИТ Финанс

 
 
 
 

+4 за глубокий анализ.
Но все же я бы точно не стал никому рекомендовать эту бумагу к покупке
Тимофей Мартынов, она же в Лондоне. Мало кто сможт купить у нас тут…
да, это делали для клиентов подразделения КИТ Финанс Европа, которое предоставляет доступ клиентам компании на западные площадки.
девелоперов ни одного бы не стал покупать…
avatar

Kynikos

Александр Лобанов, речь об успешном для компании размещении :) абсолютно согласен про IPO… особенно в России. с нетерпением жду SPO Сбербанка в ближайшее время :) а по сектору девелопмента московского и питерского не согласен — есть интересные идеи. ПИК, ЛСР, Эталон — жилая недвижимость — в особом почете.
Александр Лобанов, в том и дело, что нет смысла, с моей точки зрения. IPO как правило проходят на пиках инвестиционной активности и максимумах по фондовым индексам. Так что по факту допразмещения Сбера я начну искать момент для открытия среднесрочных шортовых позиций.
Александр Лобанов, теперь есть более-менее справедливая оценка стоимости АФИМОЛЛА. Это важно. Суть покупки под переоценку портфеля проектов. в обзоре подробно расписано.

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP