<HELP> for explanation

Блог им. t-trade

Расчет: когда стоит взять ипотеку

Предположим, скопили мы 825 тысяч рублей и решили купить квартиру, двушку в хрущевке на Ваське в неплохом состоянии. Или в районе Новочеркасской — но уже с ремонтом. Главное, чтобы стоимость была 3 млн 300 тыс. рублей. 

И вот мы идем на сайт кой-какого-хорошего-банка, открываем ипотечный калькулятор и видим:

Срок 25 лет
первоначальный взнос 25% (825тыс)
ставка 14,3%
платеж 30373 рублей.

Тело кредита 3300000-825000= 2475000

Нас всё устраивает, именно столько мы готовы были платить. И, как водится, мы решили посчитать, а сколько же составит переплата? 25 лет — это 300 месяцев. 300*30373=9111900 минус тело кредита, получается 6 636 900 рублей. Охренеть… А, может, есть варианты получше?

Сегодня я хочу отбросить все прочие факторы, которые учитываются при покупки квартиры и оставить только финансовую составляющую. Итак, дано: мы готовы выкладывать 30373 рублей ежемесячно и хотим жить в двушке за 3300 тыс.рублей. Стоимость аренды такой квартиры в Питере около 20 тыс. рублей + Коммунальные услуги. Но их мы в расчет не берем, потому что если брать квартиру в ипотеку и жить в ней, мы точно так же будем платить эти к.у. 


Напомню, Вариант 1 — это 25 лет и 6 639 900 рублей переплаты. 

Теперь Вариант 2: попробуем накопить на квартиру самостоятельно, без помощи кредитов. Рост цен на жилье с лихвой компенсируется ставками по вкладам в банке, поэтому, если мы будем каждый месяц относить деньги в банк, а не держать под подушкой, инфляция нас волновать не будет. Сказать, что риска нет совсем — нельзя. Равно как и нельзя пренебрегать рисками в варианте 1 потерять работу, лишиться залоговой квартиры и оказаться на улице с копейками в кармане, т.к. первое время на погашение процентов уходила бОльшая часть платежа. Вобщем, прочие риски мы учитывать не будем, т.к. они есть везде.

Снимаем квартиру за 20 тысяч, откладываем 30373-20000=10373 каждый месяц. А не хватает нам 2475000. Такими темпами мы будем копить 239 месяцев (20 лет) и наша переплата составит сумма аренды за этот период 4 780 000 рублей.

Уже лучше, согласитесь.

А теперь оптимальный вариант:

Живем в съемной квартире до тех пор, пока не накопим на первоначальный взнос = 50%. т.е. нам не хватает 825000 рублей и это 825000/10373 = 80 месяцев (почти 7 лет). После этого идем в тот же банк и берем кредит на 8 лет по ставке 13,8% с ежемесячным платежом 28640 в месяц. (к концу срока у нас ещё накопится около 170 тысяч рублей из-за того, что платеж меньше, так что можно сократить срок ещё на 4-5 месяцев!)

В итоге, по третьему варианту переплата составила сумма аренды за 80 месяцев плюс платеж по кредиту умноженный на 96 месяцев и уменьшенный на размер тела кредита = 20000*80+28640*96-1650000=2 699 440 рублей и общий срок 14 лет 8 месяцев.

Почему так получается? Смотрите, когда вы берете в кредит 2 475 000 по ставке 14,3%, то в первый месяц вы должны отдать банку проценты 2475000*0,143/12= 29 494 рублей. На погашение самого тела кредита остается лишь 879 рублей. И так будет продолжаться очень долго. Согласитесь, если рассматривать арендную платы как проценты, становится понятно, что выгоднее, 29 тысяч или 20 тысяч. 
На тех же условиях при уменьшении тела кредита размер платы за проценты падает ниже 20 тысяч рублей примерно на сумме 1 650 000, так что становится выгоднее отдавать эти деньги банку, а не арендодателю. 

Разумеется, если меняется рынок, уменьшаются проценты по кредиту, дешевеют квартиры (а, может, дали годовой бонус!), расчет должен быть скорректирован. Но при наличии тех условий, которые существуют сегодня, этот подсчет является наиболее верным при принятии решения об ипотеке.

Выводы: Жить в съемной квартире до тех пор, пока не накопишь на собственную — не выгодно, но ещё более не выгодно брать ипотеку, имея на руках сумму для 25% первоначального взноса. При первоначальном взносе 50% погашение процентов по кредиту будет выгоднее, чем сумма за аренду квартиры, поэтому именно в этот момент следует брать кредит. Не раньше. И не позже. 
 

Говорила бабушка — учи арифметику (это я себе). Хороший расклад!
avatar

Marconi

Marconi, Я всю жизнь на логике выезжал, все экзамены сдавал, мыслив логически, собеседования… А вот рынок как-то логике не поддается:) Или я её не туда прикладываю:)
t-trade, по логике 2+2=4, а на рынке брокер ещё комиссию с этого имеет)))
t-trade, я уже несколько лет периодически использую этот калькулятор:
www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html?_r=3&oref=slogin&oref=slogin&oref=slogin

Ничего более полного не видел и всем рекомендую, единственное что он на английской, но кто не владеет справится и со словарем :)
at60hz, класс, спасибо:)
При расчете размера переплаты надо учитывать инфляцию и покупательную способность денег. Если берем среднюю точку выплат за 12.5 лет, то 6 млн. рублей через 12.5 лет будут как 1.5-3 млн сейчас при сохранении инфляции.
avatar

krolix

Или наоборот, при падении цен на нефть и обесценивании залога, человек теряет жилье и остается должен банку.
А теперь быстро на сайт ростта смотрим динамику цены кв метра с 2000 года, считаем. и удаляем запись из своего блога.
avatar

Sunnytommi

Sunnytommi, *росстата
Sunnytommi, Надо понимать, что рынок бывает стагнирующий, растущий, хрен знает ещё какой… Сегодня ситуация такая. Если ситация поменяется, нужно будет менять подход.
t-trade, вваших расчетах вы принимаете как начальное условие стабильный рынок жилья и т.д. на протяжение длительного времени
t-trade, простите, как вы поменяете подход уже вляпавшись в ипотеку?
Sunnytommi, вот вляпавшись в ипотеку подход уже не поменяешь:) Это точка невозвращения:)
t-trade, в нормальных странах есть такое понятие, как рефинансинг. Приходишь в другой банк с лучшими условиями — он погашает за тебя весь кредит старому банку, а тебе дает новый по другим условиям.
Spekyl, ключевое словосочетание «в нормальных странах»… В нормальных странах нет 14% годовых по кредиту, епт!
t-trade, нутак епт сразу есть пара вариантов:
1. переберись в нормальную страну
2. купи тут банк и делай рефинансинг сам. можно схем навертеть — выпустить облиги, нан их делать репо в цб, на наих ипотеку рефинансировать.

зачем же самым худшим двигать?
t-trade, Я как понял, вы не учитывали изменение стоимости жилья. Если она будет увеличиваться, то жить в съемной квартире будет менее выгодно, а если снижаться, то вариант жить в съемной квартире и копить на собственную станет более актуальным. Только как узнать, что будет со стоимостью жилья через лет 10 ???
Sunnytommi, это элемент путинской коррупции, не рынка.
не может вторичное гомно стоит таких денег при нормальном рынке.
avatar

VpnS

Sunnytommi, вы ещё вспомните во время чековой приватизации стоимости пакетов акций…
смотрите на динамику цен на уже сформированных рынках недвижимости, там она очень удручающая…
последние 5 лет, мы ничем не отличаемся.
Если цены вверх будут идти такими темпами как в 90е или 00е, тогда у Дерипаски даже денег на однушку не хватит в подмосковье.
Sunnytommi, во всем мире стоимость недвижки с 2008 года скорректировалась… но не в россии. последние годы практически никакой бизнес не тянет стоимость недвижки, кроме купи-продай… любой нии стоит в разы дешевле чем его недвижка. разумно что стоимость недвижки должна серьезно припасть. Но в отсутствии рынка (а в России нет прозрачного рынка и доступной базы реальных сделок)нет разумных движений!
Arhilamer, Сам считал, эксель в помощь:)
а можно взять эти 50% купить на них ТКСМ или СМЗ и остаться с голой жопой, либо сразу расплатится за хату и не лезть в ипотеку
А лучше не парится — взять и начать торговать по 70% в месяц. И квартира через несколько месяцев твоя))))
Тимофей Мартынов, забыл добавить, что при такой торговле это 1 шанс из миллиона, 99 проц, что либо проиграешь все, либо серьезно уменьшиш превоначальную сумму.
Тимофей Мартынов, ))))Да начать по плюс 70%, а закончить по мнус160% за неделю....))
Тимофей Мартынов, уверен Тимофей — вы сами бы не в жизнь не рискнули так сделать, иначе вы бы уже продали свою квартиру и уже бы пару раз наварили по 70%
Молодец )) Помню, когда я хотел брать ипотеку, также все просчитал. Правда, хотел двушку, чтобы 5-10 минут ходьбы от метро не дальше 3 станций от кольца, а это уже не меньше 8 лямов… Итог неутешителен, жаба душит до сих пор такие деньги выкладывать, поэтому живу у девушки и все жду погоды у моря
avatar

Hopeblighter

Hopeblighter, если при этом «откусываешь» от зарплаты предполагаемую сумму платежа — то погода может наладиться:)
Hopeblighter, отличное решение проблемы, жить у девушки.
так вобще можно не работать и не торговать. Женился на богатой и дело в шляпе.
: )))))))))))
Я точно знаю как НЕ НАДО ДЕЛАТЬ.
НЕ надо брать ипотеку в августе 2008 года в долларах по 25 рублей на срок 25 лет в строящемся доме, зактройщик которого строит на заемные средства.
И.А., Мне очень жаль… Даже не смешно:(
t-trade, да все нормально сейчас на самом деле
конечно ежемечный платеж равняется стоимости аренды+ стоимость платежа по кредиту по рассчету
И.А., )) или в енах… за халявный процент
Sunnytommi, в енах мне не дали=)
И.А., херня, если первоначальный взнос не сильно большой, то можно забить на эту иппотеку (пускай банк забирает залог), и присматриваться к значительно подешевевшим вариантам, а ещё лучше ждать когда эта же недвижимость поступит на торги от банка и купить её с дисконтом.
Ценность поста поднялась бы, если рассмотреть не только аннуитетный платеж, но и классику. Классику использует сбер и некоторые другие банки. Таких(банков) мало, потому как аннуитетный платеж более выгоден вышеизложенным в статье причинам, из-за чего банками ставилось ограничение по сроку возможного досрочного погашения (что уже запретили).
Кстати, гос.органы рассматривают закон об обязывании банков предоставлять клиентам выбор типа платежа при оформлении кредита. Хотя будет ли эффект, неизвестно.
Как сейчас, например когда сильно хочется телевизор — человек видит цифру 50% годовых и все равно лезет в кредит, потому что прямо здесь и сейчас.
А инфляционный фактор не сработает, когда это было выгодно — цены на недвижку скакали с опережающими инфляцию темпами в разы.
avatar

Timour

Timour, Опять же скажу, что нужно отслеживать общее состояние рынка. Тут уже идет сравнение 2 инвест продуктов — недвижимость и депозит…
Timour, классики нет даже в сбербанке. я узнавал 2 месяца назад.
Слюшай, вах! Зачем пакупать такой дарагой квартир?
avatar

Spekyl

А если за 20-25 лет инфляция так подушатает Российский рубль, что твой очередной взнос 30373р будет приравниваться, ну скажем к килограмму мяса или твой зарплате за один день!
Почему вот этот вариант ты не учитываешь?
В ипотеке это как я понимаю самый главный плюс для заемщика, но при этом угар для банка!
avatar

SANTEY55

SANTEY55, банк достаточно быстро возвращает свои деньги…
в экселе это наглядно расписано…
Поэтому надо брать на мах возможный срок, мин возможную сумму, тогда ежемесячный платеж будет меньше, будет с чего копить )
SANTEY55, банк проценты перепишет и угар будет заемщику
есть ЕЩЕ более выгодный вариант.
1)Смещаешь путяру из Кремля.
2)Коррупционеры спешно продают/бросают квартиры и уезжают в Лондон.
3) Профит
avatar

ser2013

В Вашем примере приведен аннуитетный платеж, а если Вы рассмотрите способ гашения дифференцированный, тогда ежемесячный платеж по погашению основного долга 8250 +проценты(причем они будут уменьшаться ежемесячно)
р.с. Ищите банк где платеж рассчитывается дифференцированным способом, это удобней и выгодней.
avatar

Natashap

Natashap, Ну, я не настолько маньяк, чтобы расчитывать все-все-все возможные варианты, при том что я даже не собираюсь брать ипотеку:) Я просто наметил вектор для размешлений:)
А самый хороший вариант, взять ипотеку перед суперкризисом=)В этом случае и квартира есть и платить не нужно, или копейки ввиду обесценения денег=)
avatar

Bubellar

Bubellar, банк пришлет реальный марженколл, так как стоимость залога будет ниже стоимости кредита
Bubellar, Тогда уж лучше, как написал Март, делать 70% в месяц:)
Есть еще вариант: купить квартиру в ипотеку, сдать ее, самим жить в более дешевой.
avatar

Alexander

Alexander, у меня платеж по ипотеке 1800$ а сдать я ее могу ну за 1100. есть разница в 700 баксов но жить мне негде
Alexander, он пишет про хрущ на окраине
в чем еще дешевле хруща можно хить? в землянке за мкадом?
astray, але-але! Васька — это не окраина:)
astray, я все-таки на питрерские цены ориентируюсь, но в целом режим купить-сдавать действительно не сработает…
Alexander, доходность от сдачи (чистая) 3-4%, проценты по кредиту 14% чистый убыток более 10%, в чём изюм такой схемы?
В разных банках ипотека по разному. К примеру, Сбер (возможно что то поменялось):
1) тело кредита и процентов на одном счете
2) нет штрафов за досрочку
3) можно обойти скойринг, увеличив срок, но п.2 позволяет сократить срок на сколь угодно
4) при п.2 перерасчет процентной базы происходит мгновенно. Можно закидывать хоть ежедневно
5) брать дифференцированные платежи
6) п.3 позволяет вывести для себя минимальный защитный платеж
7) покрытие только процентов + 1р уменьшения тела кредита не приводит к штрафам

Сравнивайте разные банки, не ленитесь. Неделя-две для сравнений таких тонкостей сэкономит потом очень немало средств. Ставка это далеко не все. Ну и трейдинг вам заказан, пока ипотеку не покроете.
avatar

Pasadena

млять че за страна, такого понятия как взнос 50% стоимости объекта недвижимости и нулевой % по ипотеке до нас не дойдет никогда… ребята покупайте недвижку за рубежом)
Николай, во. эт точно. Лучший вариант!:)
t-trade, конечно спасибо, за арифметику, но это рассуждения бухгалтера, а не треёдера, Предположу: в течение!-2лет квартиры подешевеют на 50%, вот тогда и включайте свой расчёт,
avatar

016

Николай, Порядки идиотизма… Этоже надо такие условия гражданину предлагают как должное, и говорят при этом «плати налоги», «не воруй», «работай»… и всё впорядке… Дур дом. Это просто сон наверно… который мне снится, снится с юности, а я всё никак немого проснуться… блин.
В расчете много ошибок, придеться писать материал на эту тему
В расчёте предусмотрено влияние инфляции только на стоимость квартиры, которая будет отбиваться за счёт процентного дохода по депозиту (что, как показывает история, не получается) и выгода выходит исключительно из-за разницы процента по кредиту и ставки получаемой от депозита. Плата за съём квартиры 20 000 руб, так же будет подвержена инфляции, вспомните, сколько стоило снимать квартиру 5 – 10 лет назад. Но если учесть даже удорожание ежегодное на 5%, то переплата по 2-му варианту увеличится на 5 454 504 руб больше, или всего платежей за съёмную квартиру будет почти на 12 млн. руб
avatar

Mixa

Mixa, в 2002-2008 аренда росла по 25% и больше в год. Цены на квартиры так же, иногда доходило до 100% в год. С 2009 года рост уже на уровне инфляции…
absolut, согласен, но даже минимальный рост в пределах 5% на таком отрезке времени, может существенно всё изменить:
в итоге получится:
1. Квартиры в собственности нет, и цены всё время растут, и хорошо если накопления растут в унисон.
2. Снимать квартиру и платить увеличивающиеся взносы.
3. И копить нужно уметь. Может наскучить скромно откладывать по 10 000 в мес, и есть риск не выдержать и на полпути унести всё в какой нибудь форекс «чтобы приумножит»

Так же, во всех программах сейчас предусмотренной досрочное погашение. И если по инфляции будут повышаться цены, будут повышаться и доходы. И сумма взноса по ипотеке (аннуитетная) будет терять свою ценность и соответственно долю в общем доходе.
Деньги в будущем всегда дешевле.
avatar

Mixa

да проценты огромные, смотрел ипотеку в Италии для граждан РФ (в их банке 2.5%-3%)
Eric033, а где смотрели и что за банк такой?
Elstoun, Я не помню, смотрел дома на продажу в Итальянских деревнях и там случайно наткнулся что Гр.РФ предоставляют такие услуги. это было где то 1.5 лет назад.
Понятно. Кстати по идее у нас должны их предложения по ипотеке появиться. Мы же типа в ВТО вступили.
зачем покупать квартиру в центре питера на ваське имея 50% суммы
купите за городом где в два раза дешевле цены
заработаете впоследствии купите новую переедите поближе к городу
avatar

astic

Хороший расчет. Но есть подводные камни. Как и в любом деле 50% это план, остальные 50% -это хаос, случайность (женщины, обстоятельства, переезды, смена приоритетов и т.д)Тем более срок долгий…
Ded2012, Да я уже жалею, что не потратил больше места на дисклаймер. Конечно, этот расчет, как и любой другой в принципе, не может учесть все факторы. Здесь многие пишут про рост цен на жилье, но никто не предполагает возможное падение ставки по кредитам, рост цен на аренду, но не рост ставок по вкладам… Такой взгляд лишь позволяет взглянуть на структуру аннуитентного платежа и попытаться как-то найти для себя более выгодное решение…
ипотека — государственно-капиталистическая кабала для своего народа, и та доступная меньшинству.
RusTotalWar, точно точно.
поэтому лучше в таких схемах вобще не участвовать.
СвидетельКапитализма, ну 8% ставка рефинансирования!
это же звиздец!
как только народ не пытаются обдурить и ободрать!
все кредиты в РФ это мошенничество со стороны банков. законное мошенничество.
Eric033, ну почему же?
скорее всего все в рамках закона, а иначе любая деятельность может быть прекращена изъятием лицензии.
другое дело что нельзя забывать что выплачивая кредит человек отдает государству за эту «услугу» половину (!!!) из той суммы которая возвращается банкам в качестве процентов.
RusTotalWar, ну лицензию не отберут так как это законно.
как то так я сейчас возьму под 5% в долг у вас завтра отдам под 15% к слову СвидетелюКапитализма он не сможет вернуть я обанкрочусь и пострадает только вкладчик и кредитор. вот как то так.
Eric033, так в чем мошенничество то? в том что банк несет риски банкротства связанного с невыплатой кредитов?
RusTotalWar, ну банкротство это тоже можно отнести к мошенничеству. ну во первых банки не регулируются они вкладывают деньги вкладчиков в рискованные предприятия, они всегда могут использовать банкротства в свою пользу. взять нынешнее время лучшие банки мира банкротятся и кто пострадал вкладчики. (У нас тайна вкладов – никто не знает, удастся ли их вернуть.) Хорошо, что народ не понимает, как работает наша банковская система. Иначе завтра же случилась бы революция. (Генри Форд)
Eric033, это мое мнение я не навязываю его вам. конечно доказать я это не могу, если бы мог я бы не занимался трейдингом и не писал бы тут…
Eric033, и еще в моем понимании банкротства это не риск а полное избавление от рисков.
Eric033, думаю я понял твою мысль.
банкротство другая сторона и способ обмана, но опять же государство опять в доле!
правовое поле диктуется законодательной властью и вина соответственно лежит в большей степени на государстве, а потом уже и на остальных. вот это и была моя мысль :)
формально же каждый банк заинтересован в долгосрочном получении прибыли поэтому не выгодно становится постоянно проходить бюрократические процедуры по оформлению лицензий и т.д.
я вот даже сейчас как то и не помню сейчас банкротства на слуху чтобы были. память коротка, запоминается обычно только глобальное/масштабное.
RusTotalWar, да Государство №1 в мошенничестве. согласен
Eric033, ну и конечно их кредиты, не буду называть банки рекламируют под 15%год а на самом деле все 45% навязывают всякие услуги страховку итд и выходит все 55%. моя бывшая работница купила себе ноутбук в кредит увидев рекламу 0% переплаты если брать на год. я посмотрел ее документики там было что-то около 27% переплаты. вот и кредитное мошенничество.
«Разумеется, если меняется рынок, уменьшаются проценты по кредиту, дешевеют квартиры (а, может, дали годовой бонус!), расчет должен быть скорректирован.» ГЫГЫГЫ

«Жить в съемной квартире до тех пор, пока не накопишь на собственную — не выгодно, но ещё более не выгодно брать ипотеку, имея на руках сумму для 25% первоначального взноса. При первоначальном взносе 50% погашение процентов по кредиту будет выгоднее, чем сумма за аренду квартиры, поэтому именно в этот момент следует брать кредит.» ГЫЫЫ Клеймо на лоб «я взял ипотеку!!!». С такими рассуждениями дойдешь до великого откровения — лучше накопить 100%. Лучше поскрести по сусекам, лучше открыть свой бизнес лучше, что угодно но не продаваться в рабство. Заемные средства должны приносить доход а не убыток!… пошел ты в ипотеку…
avatar

evaluator

Есть аннуитетный платеж равными долями, а есть дифференцированный платеж -это способ погашения кредита, при котором основная сумма займа выплачивается равными долями, а проценты начисляются на остаток (такой способ погашения кредита также называют «коммерческим», «классическим», «начисление процентов на остаток»), вот твой расклад похож на аннуитетный. ВТБ самый респект, только брал.
avatar

Alexander VB

предлагаю ввести в расчёт налоговый вычет (при покупке первого жилья), который сейчас равен 260 тыс. руб. Если налоговое лицо уже заплатило государству НДФЛа больше 260 тыс. руб. — можно их получить сразу, если же нет — можно каждый месяц получать зп грязными, пока опять таки мы не упрёмся в сумму в 260 тыс. руб.
avatar

Goracio

Ипотеку стоит брать только если вам жить негде, во всех остальных случаях это не выгодно.
Роботорговец, Чем меньше будет стоить ипотека, тем меньше будут ставки на аренду кстати :) и облом сдающим подъездами в найм.

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP