<HELP> for explanation

Блог им. kbrobotru

Немного мыслей об инвестировании в недвижимость

Многие граждане нашей страны увлекаются покупкой жилья на этапе строительства. Почему этим не занимаюсь я — поясню в текущей статье.

Каждую инвестиционную возможность следует всегда рассматривать, учитывая два фактора: риски и доходность.

 

Доходность от вложения в стройку

 

Давайте вместе подумаем, сколько же мы можем выгадать при покупке квартиры в строящемся доме.

Какую скидку может нам предложить застройщик от цены годовой квартиры? Допустим, мы собрались покупать за 1 год до сдачи.

Застройщику надо финансировать стройку. Для этого он может либо привлечь кредит под 15-17% годовых(расчет будет для докризисного периода. Потому что сейчас вообще тяжело определить стоимость квартиры, кредита и рубля). Либо же он может реализовать часть квартир в стройке.

Если строитель может закредитоваться под 15%, то какую скидку он может предложить покупателю в таком случае? Я думаю, что максимум те же самые 15%, потому что иначе ему проще будем занять, нежели распродавать квартиры со скидкой хотя бы 20%. И кстати, такой размер дисконта видно и на практике. Редко кто предлагает больше.

То есть наша целевая доходность — 15% как максимум. И это при том, что можно положить деньги в банк(опять же речь идет про спокойные времена) на год на 10% без лишней мороки. То есть по сути наш выигрыш — это жалкие 5%!!!

Риски и минусы

А теперь пробежимся по тем бедам, которые ожидают Вас потенциально в данном бизнесе:

1. Срыв сроков. Это у нас как пить дать. Как правило заявленный срок от окончательного отличается минимум на полгода. А для Вас это — упущенная выгода, так как деньги это время могут лежать просто в банке.
2. Заморозка стройки. Это событие возникает реже. По статистике 1 к 10. Но будьте уверены, если заниматься этим достаточно долго, то рано или поздно нарветесь.
3. Ликвидность. Продать потом квартиру часто очень тяжело по хорошей цене. Потому что с Вами будет конкурировать как минимум застройщик. Вам надо будет ставить цену ниже, потому что приобретать квартиру у строителя более предпочтительнее и безопаснее.

Вывод

То есть в итоге мы получаем весь этот набор достаточно неприятных вещей всего лишь за выигрыш 5%?! А оно вообще стоит того? Лично я для себя давно решил, что однозначно НЕТ! Покупать жилье в стройке имеет смысл только в том случае, если рынок активный и хорошие «видовые» квартиры уходят очень быстро. Тогда есть риск того, что после завершения строительства останутся только виды «окна в окна».

В расчет не бралась покупка «срочной продажи». Это уже совершенно другая история и другие подходы к выбору квартиры.

Так же не учитывается ожидание роста стоимости недвижимости, потому что это уже немного другой бизнес. Для этого можно уже не покупать стройку, а брать готовое.

Так же не учитывается текущий риск, связанный с курсом рубля. Потому что лично для меня держать большую рублевую массу на руках как то не комфортно. Но это уже опять же другая история из-за кризиса.

Если Вы знаете еще какие-нибудь риски и выгоды при вложениях в стройку — просьба написать в комментариях!

 

Еще повод вкладывать в котлован — рассрочка без банка до окончания строительства, не нужно сразу искать всю сумму.
Но основной мотив людей, вкладывающих сейчас деньги в недвижимость, «с 2000 года квартиры выросли в цене в 10 раз, значит за следующие 15 лет вырастут ещё в 10, пусть с небольшими просадками». Это как наши родители, работавшие инженерами, учеными, врачами и рабочими были уверены в 1985 году, что мы живем в великой стране и впереди светлое будущее коммунизма.
avatar

consar

consar, СОгласен. ПРосто тогда недвижка была после дефолта дешевая плюс нефть поперла. Вот и результат.
Смотрю конкретный обьект эконом-класса в Спб. Стройка, которая сдаётся в августе 2016 сейчас стоит где-то на 20% дешевле аналогичной в сданном доме у застройщика и всего на 10% дешевле от того, что продают по переуступке. 10% Карл-:(
ganjatrader(getstar), Вот и я про то же
ganjatrader(getstar), толи еще будет, у нас во Владимире уже есть варианты (правда первый/последний этажи) в сданном доме по цене строящегося рядом по такому же проекту
ganjatrader(getstar), Девяткино?
Профессор Преображенский, Юнтолово
ganjatrader(getstar), ну да…
Target, От векселя до кидка- два шага
Не настолько упала рублевая цена, чтобы сейчас думать об инвестициях в этот сектор. Пусть сначала навес инвестиционных квартир и бнкротства строителей хорошо продавят рынок. Не смотря на девальвацию, рублевый кэш остается ценным активом, который нужно пускать в ход в правильны момент.
avatar

Tagtrader

Tagtrader, +1000 — лучший коммент; всё просто, логично и — очень правильно главные акценты расставлены.
Tagtrader, по себестоимости кв м слышал цену 30 т, хз верить нет.
Спасибо. Некоторые моменты не учитывал.

Мои дополнение

1. Жилье дорожает.
Ладно, это спорный момент и тут тоже риски, но все же.

Я помню как мои продали гостинку за $3К. И это была отличная сделка. Я помню как мои друзья продали 5-и комнатную за $20К
и это тоже было суперцена.

Сейчас это смех.

Так что к тому что цена на законченные больше на 15% чем на строящиеся нужно прибавить ожидаемый рост. С учетом рисков конечно

2. Недвижимость чуть ли не самый востребованных ресурс.
Человеку нужно где-то жить. Т.е. это не приходящая ценность.
Это было всем нужно и будет нужно.

3. Да ну вас всех...
После общежитий, съемных комнат, квартир и ипотеки неужели
не имею право позволить себе гиперкомпенсацию.

Будем выходить из кризиса, если смогу, куплю «чтобы было» и буду радоваться что «оно есть».
avatar

Lazz

я брал новостройку на котловане, потом на 5 лет стройка была заморожена, потом чудом достроили, сейчас живу. НИКОГДА НЕ ПОКУПАЙТЕ НЕДОСТРОЕННОЕ! НИКОГДА!
avatar

Warren Warren

Все эти мысли — способ выдавить деньги физлиц из недвижимости в фондовый рынок. Денег реально мало, и лучше уж улучшить жилье, чем сжечь на фондовом рынке.
Кравченко Людмила, Абамка постарался? ^^
Target, если не сложно, расшифруй механизм «брал векселем „поподробнее.
Спасибо.
Недвига в регионах сейчас жесткий неликвид, в столицах еще шевелятся из последних сил. С другой стороны. единственное, что еще не дорожало это недвижимость. Но построили ее столько, что там уже жить некому.
avatar

Спрут

Хорошо написано
++++
Риэлторы поведали одну особенность на рынке жилья сейчас:
Почти нет сделок по комнатам, комнатам в общагах, хрущебам и просто однокомнатным квартирам. Т.е. у бедных слоев населения (не особо одаренных людей) нет денег. Умные люди предпочитают снимать 1-ку, а уж если покупать, то хорошее жилье. Сделки идут по двушкам, трешкам и почти все с использованием всяческих сертификатов (мат.капитал, военные, субсидии)
avatar

consar

consar, Очень интересное замечание! Спасибо!
kbrobot.ru, бедные становятся беднее, богатые богаче. Классика. Об этом же говорят данные по продажам машин: ВАЗы упали в 2 раза, Киа Рио/Солярис на месте, БМВ, Мерседес, Лексус растут. Риэторы только подтвердили тенденцию.
consar,

 Сделки идут по двушкам, трешкам и почти все с использованием всяческих сертификатов (мат.капитал



С нового года маткапитал за второго ребёнка повышают до 475 тыр. и теперь можно будет не дожидаясь трёхлетнего возраста ребёнка использовать его как первый взнос за ипотеку
ganjatrader(getstar), то, что маткапитал можно использовать сразу не дожидаясь 3 лет — дык это давно уже вроде, разве нет?
Target, ))) шутник
да я вообще не понимаю смысл в недвиге, сдаю 1шку в Уфе за 14 чистыми (уже минус комун), стоит она 3,5 мл, раскинуть по банкам по 1400 2 банка и 700т р мне дает почти 35т.р — 33 смотря как разложить

в чем прикол недвиги? деньги я откладываю эти в другой банк
avatar

Dmitrylvf

Dmitrylvf, РУбль не стабилен.
kbrobot.ru, ипотеки выдают на 10 лет и больше, кредиты на 5 лет, в чем проблема? рубля, ну пусть будет бакс 80 и чо?
Dmitrylvf, По ипотеке сейчас процент большой
Dmitrylvf, Продать квартиру и в банк, в а чем проблема?
Реальная история, полтора года назад мой школьный друг взял с женой долевку в ипотеку в Домодедово однокомнатную, правда не знаю на каком этапе строительства была но должен был еще весной начать сам делать ремонт и летом уже жить, звоню на днях спрашиваю Сашка ну как живете уже? да нет говорит что то все не могут построить заморозили на время стройку ну я не стал дальше спрашивать не очень ему приятно было общаться на эту тему.
avatar

Байкал

афтор не торговал недвигой ниразу… обычно застройщики на этапе строительства продют полный неликвид… типа 1-2 этаж большие метражи… а самые няшки и вкусняшки придерживают до конца строительства… чтоб поиметь максимальную цену и выгоду...
avatar

ves2010

ves2010, У автора несколько объектов по городу. И он точно знает о чем говорит
kbrobot.ru, ну мож в саратове застройщики менее хитрожопы… я про мскву писал
Если не умеете делать деньги вкладывайте в недвижимость. Иначе либо проедите, либо потеряете.
avatar

DarkElf96

DarkElf96, уж лучше проесть — и притом однозначно лучше. Я серьезно.
На этапе котлована дисконт может быть 30-40% от рыночной.
Григорий, На 2 год стройки — как раз 15-20%
kbrobot.ru, млин, вот сразу видно, что не умеете инвестировать, то есть не видите возможностей. на недвиге обычно делают 300% в год. Сейчас еще больше можно. Подумайте
avatar

BoBo

BoBo, Чот мало. Я в прошлом году 1000% сделал. Кто больше?
kbrobot.ru, я 5000% уже держал чемодан денех в руках… и тут проснулся ;-)…
kbrobot.ru, я вчера +4% сделал. Ну вот и считай — за год, за вычетом выходных и т.п. выходит 4%*300дн.=1200% — ну я щитаю нормально, чо…
BoBo, 300% за год, эт чо за 3 ляма покупаешь за 9 продаешь!!!?

BoBo, чё — еще очередной клоун из разряда -
«РЫНОК ДАЕТ УНИКАЛЬНУЮ ВОЗМОЖНОСТЬ РУБИТЬ БАБЛО!!!», ага? ;-)
Профессор Преображенский, напрасно смеётесь.вот одна из схем:
1.имеется в наличии элитная трёшка
2.анализируется генплан и на основании анализа предстоящей застройки этого района делается вывод: квартира будет дешеветь(не раскрываю, много чего ещё)
3.ищем вариант, при котором пассив в виде этой квартиры можно превратить в актив.(беседуем периодически с товарищем в муниципалитете и смотрим «из рук-в руки»)
4. находим объявление со странно дешёвым домом в центре города.выясняем, что дом под арестом, хозяева уехали в другой город.
5.продаём квартиру-покупаем дом, делаем ремонт, въезжаем
6.через три месяца выясняется, что участок в скором времени подлежит изъятию, т.к. в связи с изменениями в генплане, на этом месте будет многоэтажка(при этом компенсация ориентировочно составит 300-400% от затраченной на всё про всё суммы.не за год, конечно, но за 2.5 года вполне реально
дядя Вова, скажите, кто в провинции (да и не только) выкупает землю по 300-400% номинала? Пример Сочи, там вообще были федеральные деньги.
И что значит дом под арестом? Арест, как обеспечительная мера ФССП? В таком случае, он под обременением. И дом по такой цене априори не купить, так как надо оплатить обременение (ипотека).
Профессор Преображенский, в этих процентах сидит не только земля, но и компенсация за квадраты жилых и нежилых помещений, стоимость благоустройства итд, вплоть до компенсации на переезд и услуги АН по поиску нового жилья.это сложившиеся цены, одобренные местным правительством.обременение в ФССП снимается в течении пары дней после оплаты задолженности, вызвавшей арест.копейки, но серьёзно снижают стоимость объекта, т.к.клиентам страшно связываться с арестованной недвижимостью
дядя Вова, я о чем и говорю, что продав «элитную трешку» невозможно купить дешевый дом в центре, т.к. он будет не дешев, с учетом обременения. Да и инсайд тоже оплачивается, это все накладные расходы, честно говоря я с таким не сталкивался, но думаю, что рисков здесь гораздо больше, и на практике так делают как минимум работники профильного министерства в правительстве, и то на уровне зама, зама замов и т.д., дабы сэкономить на оплате инсайда.
Профессор Преображенский, далось вам это обременение...50 тыр неуплаченных налогов ИПшником :) никакого особого инсайда.в основном-анализ ситуационного плана и «красных линий».ну и понимание того, что в преддверии ЧМ по футболу данный район будут «облагораживать»с другой стороны-допустим, всё затянулось или даже вообще переиграли-тогда мы имеем жильё, качественно отличающееся от ЛЮБОЙ квартиры и живём долго и счастливо :)поедая шашлычок на своей лужайке
дядя Вова, аа не, в это я не верю)
таких объектов по России 5 штук свободных максимум.
Профессор Преображенский, :)я выбирал из трёх.
дядя Вова, ну тем более, из двух и выбрать нечего будет `(
дядя Вова, проще мониторить бывшие ипотечные квартиры, которые банки реализуют, на соответствующем сайте. И жильё готовое, и скидку от рынка до 15% встречал.
avatar

MS

MS, так речь шла о сотнях процентов же
дядя Вова, понятно. А если учесть риск неудачи сотнепроцентной сделки, то матожидание доходности от неё пониже может оказаться на интервале нескольких лет.
avatar

MS

Надо конкретно по объектам смотреть. Если речь про Саратов, то, например, за год 30%. По сравнению с валютой, конечно, не айс, да и ликвидность сейчас не особо. Но можно.
Застройщику никто сейчас не даст кредит под 15%, под 20% — это минимум.
автор пишет об инвестировании, а рассуждает как мелкий спекуль. Мой опыт показал за 20 лет доходность в рублях 4000%, в валюте — 300%
Активный Инвестор, еще один ынвестор
kbrobot.ru, ++, извини, промахнулся стрелочкой;)
Активный Инвестор, 20 лет? — «жаль только, жить в эту пору прекрасную — уж не придется ни мне, ни тебе» © -)
Лёва Соловейчик, несколько лет назад, в 2008 году доходность выла еще выше, просто мне не нужно было продавать, я ее и держал. И еще подержу, аренда немного добавляет
Доходность таких проектов может составлять до 8% годовых читаю данные по квартирам

а банк дает 11-12% с гарантией асв, токо на 2 банка раскинуть.

недвига ГОВНО сейчас стала.
avatar

Dmitrylvf

Еще такой момент в чем выгода застройщика, не надо думать о дальнейшей реализации квартир, риски частично спихнуты на покупателя, а так кредит то полюбому бы отдавать надо было.
avatar

Andray

Едешь в Таиланд, покупаешь там квартиру в кондоминиуме (кондо) в строящемся проекте.
На начало строительства реальный дисконт заставляет 30% (иногда и 35%). 2-2.5 года срок строительства. Проекты недалеко от моря раскупаются очень быстро и строительство как правило идет без задержек.
По завершении строительства можешь сразу выставлять квартиру на продажу, фактически получив 30% дохода за 2 года. Можно в какую-нибудь арендную программу податься — получать 7% годовых гарантированно от сдачи квартиры. Сам при этом сможешь там жить только 30 дней в году.
В общем, неплохая альтернатива российской недвижимости.
Цены примерно от $3k за кв.м (это в прибрежных районах, в таких проектах квартира будет хорошо сдаваться).
avatar

First

First, Из серии — купи себе гемморой
kbrobot.ru, сдается мне у вас геморрой и без всяких покупок разовьется :)
avatar

First

First, угу-угу, инвестор на правах фаранга…
avatar

Vitty

Vitty, да, именно на таких. Права фаранга еще никто не отменял.
avatar

First

Сейчас недвижимость — защитный актив от не стабильности рубля и инфляционных рисков. То что в моменте депозит выгоден, чем сдача в аренду — да, но как долго это будет? Как краткосрочная спекуляция(1-2 года) недвига не работает в период рецессии и кризисов, только как сберегательная функция, ну и доход от аренды 4-5 % годовых чистыми (понимая что на периоде 10-15 лет недвига компенсирует инфляционные потери). Ну а вообще все циклично. Ну а в пассив недвига переходит только в случае отсутствия арендного дохода или если этот доход не покрывает коммуналку и амортизацию. Что зависит уже от конкретного объекта. Если люди будут меньше покупать, значит будет развиваться аренда, жить то людям где то надо, обеспеченность жильем населения отстает существенно от развитых стран. Но то что недвижка в России сильно откорректируетя, процентов эдак на 50 % — это иллюзия.
avatar

Worldly-wise

Worldly-wise, почему, может и упадет, ттолько не сейчас, при нулевом спросе и непонятной перспективе вполне, дно думаю бедет через полгода год)
Fogandrain, нет, скорее дно, я думаю, будет нескоро. Пока всё идет к тому, что падение будет не очень быстрым, но долгим.
Worldly-wise, в долларах откорректировалась уже на 50% может также легко еще на 50 откорректироваться. А рублях уже на 15 — 25% откорректировалась. Кто будет покупать жилье по нынешним космическим ценам. Ожидается рост зарплат и дохода населения
Шакиров Альберт, в регионах(города миллионники) 35-50000 руб. за кв.м, это не космическая цена(эконом), космос — Москва, Питер. Ограничение по падению — рост себестоимости и инфляция (не менее 10 %)
В жизни бетоноинвестора есть 2 счастливых дня: первый когда ты купил квартиру, второй — когда ты продал квартиру.
avatar

nk1

ИМХО, сейчас есть только один плюс покупки квартиры — низкие ставки по ипотеке. Они и сейчас ниже инфляции, а инфляция будет только расти. Через 3-4 года на стоимость долга можно будет только туалетной бумаги купить, если долг рублёвый. Так что бездомным до конца года хороший момент для входа, особенно если скидку выбить хоть 10% от заявленной цены.
avatar

Zmey

Zmey, кто сказал что "… инфляция будет только расти..."?
Профессор Преображенский, дефляция в России — что то новенькое))
Профессор Преображенский, Вы в магазины часто ходите? Сейчас даже в услугах цены вверх поползли, хотя там при сжатии спроса должны в основном падать. То есть налицо инфляционный сценарий.
avatar

Zmey

Zmey, цены в услугах от ип иванов И.В., поползли вверх, потому что ИП Иванов И.В. желает компенсировать снижение спроса, а Петров П.В. цены не повышает, профит. А в магазины я хожу.
Недвига упала считай вполовину по ценам (так как они в рублях), а должна упастьв 4 раза, тогда можно будет брать.
О доходности тут чего спорить? Цена будет расти вместе с благосостоянием народа, ну а если в аренду недвигу сдавать-тут тоже есть плюс в том что и ставка аренды тоже будет расти.

Ни одним из выше перечисленных качеств вклад например не обладает

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP