<HELP> for explanation

Блог им. cheralor

Цены на недвижимость падают и будут падать еще

Судя по данным irn.ru цены, выраженные в долларах США, на московскую недвижимость упали в два раза с пика в октябре 2008г.
Цены на недвижимость падают и будут падать еще
В основном, конечно, падение цен произошло из-за девальвации рубля, но стагнация на рынке недвижимости уже давно: роста цен нет с 2008 года, цена квадратного метра ходила в диапазоне 4000-6000 долларов США шесть лет. И вот уже год (с августа 2014) продолжается настоящий обвал цен.
Вот еще интересный график, отношение рублевой денежной массы М2 к долларовым ценам квадратного метра:
Цены на недвижимость падают и будут падать еще
Получается что с 2008 года рублевая денежная масса выросла в 5 раз к цене квадратного метра, выраженного в долларах США. Т.е. в последние годы идет активная накачка стагнирующего рынка рублями, но экономике это не помогает. Это очень плохой признак, говорящий о том, что деньги не идут на рынок недвижимости, который является мощным мультипликатором всей экономики, а значит страдает много секторов экономики (строительство, производство строй-материалов, банковский сектор и т.д.)

А вот график отношения цены квадратного метра, выраженного в рублях, к ЗВР, выраженных в долларах (т.е. обеспеченность рублевой цены квадратного метра золото-валютными резервами):
Цены на недвижимость падают и будут падать еще
Т.е. обеспеченность стоимости квадратного метра золото-валютными резервами падает и находится на минимуме за последние 10 лет (к сожалению, данные цен на недвижимость нашел только с ноября 2005 года, а хотелось бы и узнать как обстояли дела  до этого).
Подитоживая, можно сказать, что дела в экономике и, в частности, в недвижимости очень плохи и пока не видно света в конце туннеля и можно смело прогнозировать дальнейшую дедоларизацию экономики и падение цен (выраженных в долларах) на недвижимость России.

Тут можно скачать файл с данными цен irn, M2 и т.д., по которым построены графики в топике: cloud.mail.ru/public/2dmc/bRxEH3MMm
Большая просьба, если кто знает где взять данные цен на квадратный метр до ноября 2005 года, дайте ссылку где скачать.
 

а в рублях картинка есть?
avatar

silentbob

silentbob, цены на недвижку в рублях ест тут www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&step=week&grnum=1&currency=0
но какой смысл в рублевых ценах???
cheralor, «дальнейшую дедоларизацию экономики»
Может быть Вы имели ввиду
«дальнейшую доларизацию экономики»
kbrobot.ru, при долларизации доллары заходят в экономику, а при дедолларизации доллары уходят из экономики (как сейчас, финансовые рынки для рф закрыты), опора, так сказать, на собственные силы
cheralor, А. Если в этом ракурсе то да.
Я к тому клоню, что постепенно рубль будет выходить из оборота, потому что внятный народ не будет им пользоваться
kbrobot.ru, ну это при большой инфляции будет.
Имхо трактовать ситуацию как «ой, мама, всё пропало» неверно (если Вы не риэлтор или строитель). Чудовищно перераздутый пузырь на рынке недвижимости потихоньку схлопывается и приходит в норму с учетом погодных, страновых, эксплуатационных и прочих негативных факторов.

Однушка в Москве дороже пентхауса в Индии или квартиры в Нью-Йорке — это нонсенс. Строителям придется научиться оптимизировать затраты и выдавать более качественный продукт с полной отделкой и за меньшие деньги.
avatar

ch5oh

ch5oh, да ничего не пропало, просто цены в долларах на рашенские активы падают и будут еще падать, разворота пока не видать. график индекса ртс об этом же говорит
cheralor, угу, будем ждать 38.53 РТС конца 90-х ;-)
Только вот что к этому может привести?
Союзные войска в Москве?
Нефть в обмен на продовольствие?
Признание независимости республик Дагестан и Саха?
Спиралька начинает разворачиваться в обратную сторону и где всё закончится одному Богу известно.
avatar

Semen

ch5oh, Как оптимизировать? с такими ставками на кредит, с разными платами за подключения к коммуникациями, с ценами на технику и т.д(которая вся импортная)… не говоря про коррупцию… и так строят таджики… строители получают 500-700 если в долл. у нас в Волгограде, в Нью-Йорке тоже такая зар.плата?? будут экономить на качестве и на зарплате рабочих… ведь с монополиями и чиновничеством не договоришься, они не привыкли к этому… Основная проблема с монополиями, чиновничеством и процентами за кредиты… но никто не собирается бороться с этим, чтобы цены были сопоставимы с экономич. ситуацией…
двоечник, Вы сами ответили на вопрос «как»:
— добиваться от банков снижения ставок про кредитам
— лоббировать снижение цен на подключение к сетям
— покупать отечественную технику. Кто Вас (их) заставляет брать Катерпиллар, Вольво или Хитачи??? По крайне мере все платежи и обслуживание будут рублевые.
— с коррупцией — это не ко мне. Это в суд.
— снижать расходы на посредников.

В конечном итоге необходимо включить мозг и где-то что-то оптимизировать по затратам. Возможно, начать строить небоскребы повыше: один квадрат пустыря можно превратить в 100-200-300 квадратов жилплощади. Смотрел передачу — Шведы (кажется) строили небоскреб на берегу моря. 52 этажа за 52 недели.

Ещё где-то была новость о новом заводе блочного домостроения (не путать с панельным). Там идея, что квартира целиком вместе с коммуникациями отливается на заводе и доставляется на место как кубик.

Оптимизировать загрузку рабочих, использовать роботов-кирпичеукладчиков. Использовать крупноузловую сборку. Мне всё равно.

Как конечный потребитель, могу только констатировать, что квадрат по цене месячной зарплаты высококлассного специалиста (в нашей совокупности паршивых условий существования Москвы и Питера) — это бред.
avatar

ch5oh

ch5oh, Да вы идеалист, разница между 15% и 14,5% небольшая и вам кредит не дадут под 5%, попробуйте добиться снижения ставки на ипотеку? сразу возникнет, да как я добьюсь и т.д… лобировать по подключениям? как вы добьётесь этого? как заберёте кусок хлеба у монополистов? нет рыночной системы...
По технике… импорт.техника выгоднее нашей… это проверено 100 раз, ДАЖЕ ПРИ высокой цене, не буду приводить пример из практики, т.к долго расписывать… при том что цена на нашу технику растёт и при цене на импорт.технику...
Не считай-те строителей глупыми или жадными(в общем)… Цена складывается из-за «рамок» наложенных на строителей и сопутствующие отрасли и до тех пор пока чиновничество и около, будут и дальше иметь хороший «кусок», сильно низкой цены не будет, особенно на новостройки… да может быть дешевле, но ни дешёвой… экономич. ситуация будет таковой что и цена дешевле, чем сейчас но а для людей цена будет дорогой, т.к заработок не позволит… снижение цены на 20% а снижение платёжеспособного спроса снизится на 60%, может быть и такое....

двоечник, это классический конфликт интересов. Я бы даже сказал «разрыв интересов». Продавец всегда будет кивать на погоду, на обстоятельства, на челябинский метеорит и произвол чиновников. Но если у покупателя денег нет (в массе), то объясняй не объясняй — всё равно сделок не будет.

В данной ситуации вместо снижения цены (как по идее диктует рыночная логика) строители просто снизят предложение ради поддержания уровня цен. Это печально, но в этом тоже есть своя рыночная логика.

А не могли бы Вы поподробней расписать почему именно наша техника оказывается дороже импортной? Мне вот очень интересно. Имхо, снижение валютных рисков на неё должно делать разрыв по выгодности ещё больше?

Разве что принять во внимание разницу по ставкам лизинга. Но это классическая ловушка в которую попали тысячи валютных заемщиков буквально недавно: сначала процент по валютному займу 5%, но потом курс улетает черте куда — и картина радикально меняется.
avatar

ch5oh

ch5oh, У моего друга.авторефрижераторы в Москве, а отец в тамбове, работал эсковаторщиком и друг решил вложиться в экскаватор для начала в один, для отца, в 2012г купил наш за 1.8 млн.р(но точно не помню цену) проработал год, ломается… решили продать и купить импорт… купили хитачи за 4.5 млн.р… и посчитали, так вот хитачи принёс в 4 раза больше денег… при том что объём ковша одинаков, но загрузка идёт гораздо быстрее, функций для загрузки больше, простоя ГОРАЗДО меньше....
Так же комбайн для картофеля, более выгоден импорт… со слов знакомого, занимающегося картофелем… но надо объёмы и свободные хорошие деньги, а советские покупают у кого нет денег....
Башенные краны покупают даже китайские, они более выгодны на свой срок службы, т.е прибыль которую приносят на год эксплуатации, так же покупают немецкие и итальянские, у них скорость побольше и точность… так же проф. инструмент например БОШ выгоднее чем «наши», хотя и стоят дороже, но проверено уже годами, для проф.деятильности БОШ выгоднее китайских и «наших»… станц.бетонасосы часто турецкие, есть ли наши х.з… автобетоно насосы тоже весь импорт от корейских, турецких до немецких, наши есть? х.з но это проверенные временем....
Так же самосвалы и др.автотехника полно импорт, при постоянной занятости они гораздо выгоднее… даже китайцы уже занимают долю камаза, в дорожниках часто китайские самосвалы, как говорят водители они лучше камазов(а уж про рентабельность их… х.з, но покупают же крупн.фирмы, они же просчитывают)… так же временные лифты внешние, для доставки рабочих и небольших грузов(окон и т.д) весь импорт, ездил на испанском, так качество сварки и т.д на 3-ку, да и ломается часто как сказал лифтёр при -20 вообще тяжело работать, но почему-то наших нет...
это если кратко и не вдаваться во все подробности… а так надо приводить расчёты, объёмы на час работы и т.д
ch5oh, И да «Продавец всегда будет кивать на погоду, на обстоятельства, на челябинский метеорит» это решается доступной конкуренцией, а не конкуренцией знакомых во власти, при рыночной конкуренции и доступности ср-в, те кто кивает на погоду то их «теряют»-они банкротятся… выживают более приспособленные к рынку, более гибкие… но у нас всё решает бюрократизм и высокие ставки для привлечённых денег, на всей цепочке стр-ва… от стройматериалов, техники, коммуникаций, разрешений и до самого факта строительства....
разрешения где можно запросто решить за пол-года, получают за полтора года… ведь для вас есть разница вложить миллион за 10% в год, или миллион за 10% но за 3 года? один случай 10% годовых а другой 3,3% годовых, как-бы 3.3 %мало.надо то 10% годовых? так и в строительстве сокращения срока, снижает стоимость, может на 20-30 сократить ст-ть, т.к время это заработок и меньший процент за кредит и т.д
Kaiman, я не ванга. я вижу тренд и факторы, его образовавшие и пишу об этом. да и правильнее было бы задать вопрос «не до какого уровня», а «когда закончится падение», падение же закончится тогда, когда деньги будут приходить, а не уходить из экономики РФ. А приходить деньги начнут, когда будет благоприятный инвест.климат, т.е. нескоро (т.к. пока нашим властителям не хочется заниматься экономикой)
Доходы населения выраженные в долларах США упали в два раза и будут падать ещё! Вы не поверите, как, Ваш покорный слуга, в 1999 году прыгал и орал «упадет до 200 баксов за метр. В 2000 г купил за 700 долл за метр. А как я прыгал в 2007 — »поднимется выше 7000 за квадрат!" Думаю, сейчас, рынок нашел правильную цену: 3000- 4000 долл за кв.м И на этих уровнях будет стоять очень долго. А вообще, квартиру нужно покупать для себя и жить, а не ждать пока подешевеет. Странно было бы глядеть на людей в рванье, ждущих скидок в магазине одежды ))) Если рассматривать как инвестицию… то оно конечно тоже не плохо, но только если нет возможности и умения заработать больше в другом месте. И лаг будет большой — лет 20 или 25, вот тогда недвига приносит дивиденды.
Сидор Сидорович, дело в том, что даже покупать для себя мало смысла, тем более инвестировать. Последние годы явно показывают, что даже если ты имел возможность купить хату по 6000баксов за метр, то лучше было жить на съемной квартире и имея валютный депозит, вот когда возникнет благоприятная среда для инвестиций (как например в начале 2000-х), тогда можно брать и для себя и инвестировать в акции, недвижку и т.д.
cheralor, Риски потерять депозит и вылететь из съемной квартиры выше чем разрушение дома или пожар в квартире. Я так думаю! В 1999 я арендовал жилье за 140 баксов в месяц, квартиру купил за 50000. Лень считать, но что то мне подсказывает, что все доходы по депозиту за эти годы съела бы аренда, а квартира ( с учетом просадки по баксу) стоит сейчас 170 тыс.И самое главное… в тот момент свое жилье так стимулировало морально, что дивиденды психологические оценить не представляется возможным.
В другой ветке уже написал, что диапазон нормальных сталинских квартир сейчас около 3500-4500USD за метр, если брать 3-х/4-х комнатные. Минимум будет по однушкам около МКАД, построенные в 2005-2010 гг.
Дубль два!
Все почему то кричат — доллар однозначно будет расти а недвижимость падать! Я вам скажу что кто своим трудом заработал себе и своей семье денег на квартиру понимает ее ценность и вы его никогда не уговорите ее продать и вложить все деньги в «бумажки» которые называются доллары. Пойдите к своим родителям и заявите — квартира и дача будет продана (недвига падает в цене) поэтому поднимайте свои задницы с уютного дивана так как готовимся к переезду в съемную квартиру… а все деньги переведете в баксы и положите (тоже интересно куда?) Пошлют вас с вашими идеями мудрые родители и все. Может конечно где то по России недвижимость и перегрета но в общем это все равно актив который может выполнять много функций в том числе сбережения денег и их генерацию через ренту. Понятно что можно говорить о большей доходности других инструментов но у них есть и свои недостатки.

Если бы вы купили газпрома по 230 в апреле 2011 то в пересчете на доллары потеряли сегодня более чем в три раза! Что то ФР в доллары особо не пересчитывают а недвижимость частенько.
Трофимов, квартира не актив, а пассив. Не надо заниматься (само)обманом. Особенно после введения этого нового дебильного закона, что налог на недвигу расчитывается по «рыночной стоимости объекта».
avatar

ch5oh

ch5oh, она меня и кормит и поит и спать укладывает в спокойном расположении духа ( в смысле недвижимость). А что падают цены так это шанс подкупить интересные объекты по хорошим ценам. Средняя доходность по моим объектам на уровне депозитов и поступает раз месяц. Падение цен на рентные объекты на меня не влияет, падение цен на аренду действительно произошло но здесь все зависит от величины инвестиций.
Трофимов, согласен: конкретно для Вас недвижисоть — актив. Вы выстраиваете управление своими объектами именно как бизнес. Доходный бизнес.

Но для 90-95% жителей страны, которые могут себе позволить максимум одну квартиру, квартира была, есть и будет пассивом. В этом нет ничего плохого, когда есть другие активы или нормальная работа. Но всё же вещи следует называть своими именами.
avatar

ch5oh

ch5oh, Вопрос в субъективности взглядов а не в понятиях актив или пассив. Для старшего поколения которое трудилось реально в поте лица десятки лет чтобы получить квартиру эта квартира такой ценный ОБЪЕКТ что не поверите. Для меня при выходе в деньги всегда стоит вопрос куда дальше? За последнее время были приняты следующие решения — депозиты пока ставки были высоки, пополнять портфель акций дивидендными бумагами, немного валюты на случай заграничных поездок. Это все так по чуть подкупал а остальное опять в недвигу (пока есть варианты по дешёвке прикупить интересные варианты). Стабилизация и рост в экономике неизбежно наступит, денежные массы неизбежно придут в экономику, жить людям все равно будет охота в комфортных условиях а не в картонных коробках, снимать в аренду жилье и коммерцию все равно будут обогащая тем самым владельцев.
ch5oh, Что за эпический бред ?
Есть у меня студия, стоимостью в 1 300 000 руб рядом с метро в СПб, сдается студенту за 17 круб + ку с него, какой это пассив?
Иванов, 15% годовых минус налоги? Похвастался? Молодец! Возьми с полки пирожок. Чертовски эффективная инвестиция. =)

Да, если лично Вы квартиру сдаёте и отбиваете при этом ипотечные и налоговые платежи — лично для Вас это актив.
Это не касается большинства.

Что именно в моем посте Вы считаете «эпичным бредом»?
avatar

ch5oh

ch5oh, Я к тому, что инвестиции в недвижимость вполне себе не самое плохое вложение.
Трофимов, акции тоже в доллары пересчитывают (те же ADR), ну индекс ртс как бы тоже в долларах считается, т.к. пока других резервных валют не существуют. Я же не призываю вас пинать родителей и заставлять их продавать недвижку :-) я пишу о том, что вижу, экономика падает и недвижка тут не исключение. Если уже куплена недвижка, то ее не так-то и просто продать и транзакционные издержки были на покупку, а теперь еще и на продажу, так что тут хозяин пусть сам высчитывает, что ему выгоднее. А вот кто еще не купил, но думает купить — тут пища к размышлению, я бы сейчас не брал, подождал бы когда закончится эта вакханалия.
cheralor, так то оно так все сейчас падает. И варианты покупки еще дешевле конечно будут и варианты банкротства застройщиков тоже неизбежны и риски снижения аренды и съезды арендаторов все это присутствует. Вопрос в том где сохранить и приумножить мучает умы инвесторов по всему миру и ни где нет прорыва для формирования тренда, надо ждать и наблюдать. Доллар лично для моей ментальности не вариант… он мне нужен лишь для того чтобы его потом обменять на рубли и их уже потратить… причем обменять я смогу только по тому курсу который будет установлен ЦБ или рынком белым или черным… и может оказаться так что мне это обмен будет совсем не выгоден. Недвига как не крути может сдаваться в аренду (слышал в Америке были времена когда она сдавалась за коммунальные платежи:)) может быть оставлена как наследство, может быть использована в конце концов родственниками по назначению ( и то польза).
А что удивляться? Недвига в россии это производная от цены на нефть. Куда нефть туда и недвига. Своего мало что производим (

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP