<HELP> for explanation

Блог им. Dwight_Schrute

инвестиции в недвижимость.Реальный пример, реальные цифры

Здаров, инвесторы! Решил поделиться своими новостями, настроение видать слишком хорошее

г. Санкт-Петербург в мае 2010 года была приобретена студийка в муравейнике недалеко от метро по цене +10 проц от дна цен в данном районе. 
Сразу скажу, в то время дно цен кризиса 2008 уже было нащупано, то есть погружение шло 1.5 года.

Затраты за 5 лет:  110 000 руб
-Холодильник, стиралка, кухонный уголок, балконный блок, дверь входная, диван. Около 60000руб
-Ремонт в ванной (материалы, сантехника, замена труб)35000руб
-Ремонт на балконе (материалы, инструмент) 15000руб
Ремонт делали своими силами, так что не знаю, на мастеров потратили бы 25т.р по смете. Так как месяц жили в этой халупе – за простой не считаем.

Налог на недвижимость не плачу – льгота. А так около 150р\год вроде бы.

В какой-то период я сдавал знакомым дешевле рынка, незнакомым сдавал чуть выше рынка, так как сдавал напрямую через вконтактик.
Людям было выгоднее снять у меня на тыщу дороже, чем с агентом попадать на минус одну арендную плату.
Так же из-за этого простоев в 2010-2014 году не было – квартира улетала за один день.
Страховочный депозит и излишки арендной платы я клал в банк, благо интернет технологии позволяли это сделать за 1 минуту 


Доход от аренды
960т.р+ 40т.р (процент вкладов с арендных платежей ставка 5 %)
Из арендной платы я вычел стоимость КУ со счетчиками. Показана чистая прибыль от аренды.

Цена квартиры

Сейчас за идентичные студии агенства хотят 3300 т.руб(без торга), значит сторгуетесь к 3100т.р и ниже.
Уверен, что частники скинут цену еще больше, если умеете торговаться
Пик цены как раз где-то в этом районе был. 3500 без торга, 3200 реальная продажа бы прошла. Все зависит от ремонта, этажа и прочих факторов.

Примем цену  быстрого выхода из позиции в районе 2 900 000 + небольшой плюс за распродажу быт.техники.

 

Вклад на 2 400 000р. с капитализацией за 5 лет дал бы 3 470 000 р.

Инфляция за 5 лет по Росстату 56%. Реальная – без понятия.
Средний процент по депозиту в Топ-10 банке 7% (2010-2014 годы)

Средний процент по депозиту в топ-10 банке 12% (2015 год)

Вывод
Вклад 3 470 000

Квартира 3 790 000

Разница в 300 тысяч, в целом неплохо.  

В квартире нужно вкладываться в замену обоев и ламината, а это еще тысяч 80. 

 

Риски недвижимости: пожар, затоп, низкая ликвидность, необходимость ремонта
Риски вкладов: = банковские риски, нужно попадать под страховые выплаты. Вклад можно проесть и пропить.

Буквально полгода назад недвижимость была впереди, то есть всему свое время. Но то, что недвижимость в рублях расти не будет было видно еще в 2013-2014. Почему не скинул? Немножко лень было + не только от меня все зависит.

Можно было уйти в доллар по 30.5р в 2010 и 4 года сидеть в нулях, но сейчас я бы был в дамках. Даже без капитализации в рублях 4 500 000.

За пять лет ( с мая 2010 ) ММВБ двинулся с 1400 до 1720
Сбер, Газпром — в нулях
ГМК — отличный вариант был бы (более 100 проц+ дивы), но все же советуют не держать в одной корзине 

 

Не учтены накладные расходы:
1) Время на выбор и закупку техники, подключение
2) Время потраченное на ремонт, который можно было потратить на другие вещи
А также прочие:
1) Амортизация квартиры, техники и т.д.

Удачи!
avatar

Vona

sivanov, ну отнимите еще тысяч 10 на выбор техники и подключение.
вывод все равно не поменяется
Добрый день, всем, всем добра!
И недвижимость нужна и вклад и золото.
avatar

Analitig

Analitig, если денег много то да. а если есть всего тыща долларов и желание стать миллиардером то только фортс!
Analitig, Согласен. Диверсификация рулит. Вклад в современных реалиях могут легко отжать. Скоро время придет и могут сказать, что «нужно скинуться на благо отечеста»
kbrobot.ru, отжать могут не только вклад
Фыва, Отжатие собственности — это уже последний рубеж, после которого страна превращается в Северную Корею. А отжать вклад — это нормально. Даже на кипре так делали
kbrobot.ru, и в Греции могут сделать снова-:) а отжать недвигу — это уже Демуропакалипсис-:))
kbrobot.ru, значит ЕС и есть Северная Корея, на Кипре помница они отжали вклады у населения.
osip911, отдать вклад через дефолтный банк и отдать собственность, которая принадлежит тебе по праву суть разные вещи.
kbrobot.ru, вы вклад делайте в надежных банках.
Analitig, Чем дальше, тем меньше уверенности в надежных банках
Вход в позицию неграмотный. Слишком дорого куплено. Кнопку «купить» надо жать только на вкусных ценах. Вот пример удачного входа. 1996 год — двушка по 630 баксов. Всего 36 тыс. После 2008 года давала в год около 10 тыс баксов. То есть отбивалась за три года в валюте.
Активный Инвестор, на левой стороне графика мы все умные)))
Активный Инвестор, давайте не будем мне объяснять, когда надо входить.
что такое субсидии знаете? так вот в мае дали — сразу и купили. в декабре цены были бы больше.
Dwight_Schrute, а это не вам, а другим. Вы уже попали, пусть другие на ваших ошибках учатся. Вот начнет недвижка валиться на Украине, тогда и надо покупать, а не тогда, когда есть субсидия. Субсидия — это как брокерское плечо, просто обман и засада…
Активный Инвестор, госпади..
про субсидии прочитайте — потом можно общаться
Активный Инвестор, не, cубсидию, как я понимаю, — надо еще обналичить, а это только через покупку квартиры
Активный Инвестор, 1998г — трешка- 250 бакс за метр С-Пб
911k55, да был еще и такой вариант в 1999 году — однушка за 10 тыс баксов
Сравним с доходностью вклада в доллар с 2008 года:
65р. / 25р. = 260%
Ну или с 1998:
65р. / 6р. = 10830%

Плюс пара процентов с казначейских билетов USA :)

Хорошего дня всем.
avatar

nk1

Я так понял 1 миллион с аренды + 500тыр. удорожание квартиры (исходя из цены быстрой продажи)?

По вкладу посчитал 7% за 4 года + 12% за 2015 год, никак не выходит даже с реинвестом 3 885 000. Получается 3.5 миллиона примерно
ganjatrader(getstar), по квартире — да
по вкладу — у меня столько получилось, буду дома проверю расчет.
Dwight_Schrute, ну вообще, если я посчитал верно и вклад принёс 3520000, а студийку мы продаём за 3100 хотя бы, то квартира тогда рвёт депозит достаточно существенно.Разница 600 тыс. выходит примерно, почти 10 тыс. долларов. Всё-таки 2.9 это какая-то благотворительность, если, конечно, у вас там не 25 квадратов, сейчас за Юнтолово студию 37 квадратов хотят 2.5 мульта со сроком сдачи через год (там сейчас только забор и чистое поле-:)), а у вас недалеко от метро как вы говорите
ganjatrader(getstar), 27 квадратов.
за 2900 заберут завтра же, тут все зависит от умения торговаться.

ну допустим депозит 3520
а в квартире нужна замена ламината, обоев. это 80 тысяч+ работа

все +- одинаково получается
ganjatrader(getstar), 2.5 мульта хотеть то они могут — да кто же им даст?©

недавно озвучивали ситуацию на РБКТВ про Москву — в некоторых агенствах сделок не было с апреля!
Фыва, ну, это уже более менее адекватная цена, мы же про Питер говорим или где?-:)) 68 тыс. за метр
при продаже в собственности меньше 3 лет налог с дохода фл 13%, в частном порядке, хорошая инвестиция
avatar

Igor

Igor, у меня уже 5 лет. 0 процентов
Dwight_Schrute, удачное приобретение!
avatar

Igor

Igor, по-моему уже с пяти несколько лет, с трех это при оформлении наследства
Семен Семечкин, вы ошибаетесь
avatar

Watto

Watto, а ну да, пока получается по старому но с 2016 уже будет 5 лет,http://napravah.com/kvartira/prodazha/menee-3-let-v-sobstvennosti.html
а если просто было вместо покупки хаты в 2008 купить баксы, то какой бы щас был расклад?
хату-то в 2008 за сколько купил?
cheralor, внизу читайте
Dwight_Schrute, а район узнать можно?
cheralor, да. я бы купил баксы по 23,5 )))
Фыва, скажите что модно было еще полюс золото в октябре-ноябре 2014 купить по 500 и продать на этой неделе по 2500. Доллар аутсайдер…
Invisible, ну если бакс аутсайдер, то рашенская недвижка вообще в жoпе
Фыва, да, было время :-)
Афтор забыл налоги заплатить и не учел амортизацию дома на уровне -2% в год… Т.е мораль афтор слишком оптимист
avatar

ves2010

ves2010, о, эксперт причесал..
какие налоги я не учел?
Dwight_Schrute, ндфл кто платить будет? пушкин?
ves2010, чиновники пусть платят, ок?
Dwight_Schrute, вот за яйки возьмут и штраф заплатишь как миленький… да и несерьезно без ндфла считать инвестпроект…
ves2010, сами посчитайте. возможно на эти деньги купят очередную шубу в шубохранилище
Комиссия агентства?(2-5%) Оформление собственности?(15 тыс р)Или сами продавать и оформлять?
avatar

Invisible

Invisible, я сам занимался. все пошлины учтены в цене покупки
Hei Ma, при хорошем кризисе тут мигрантов не будет, россияне сами будут эмигрировать отсюда
cheralor, в узбекистан гастрами на завод жээм?)
Hei Ma, ну в питере москве они будут нужны всегда, вопрос цены…
Можно еще попробовать учесть вычет ндфл на недвигу, естественно при условии белой зп, до 2 лямов 13% вроде.
Семен Семечкин, лично на эту квартиру вычет не получается, а так да, вариант неплохой
сейчас студии (котлован) со сдачей через 3-4 года идут от 1.2 млн. до 1.6 млн. в Питере, смысл брать за 3 млн?

за 3.5 млн. (котлован) можно 2 к.к. взять со сдачей через 3-4 года.
avatar

elber

elber, смысл в том, чтобы жить в квартире наверняка, а не стоять потом с плакатами у Смольного-:)) 3-4 года? они там чё, эмпайр стэйт билдинг строят что ли? В Юнтолово пусть и 5-этажки, но сдают через год с чистого поля. В нынешние времена влезать на 4 года — это надо быть готовым забыть про свои 1.5 мульта на очень неопределённый срок-:))
ganjatrader(getstar), они обещают через 2 года сдать, а я имею ввиду уже полная сдача с учетом задержек и всех документов. (конечно может быть и раньше)

так в том то и дело, когда люди покупают котлован — они инвестируют деньги, а любая инвестиция связана с рисками.

без рисков — покупка готовой квартиры.

поэтому когда туда лезут чистильщики обуви и прогорают, то они в этом виноваты, неправильно выбрали ск и объект для инвестирования. поэтому появляются плакаты.

это тоже самое, если они бы купили акции на ФР, а стоимость акций упала и они бы вышли с плакатами.
avatar

elber

elber, у нас в соседнем квартале уже 10 лет не могут достроить жилой комплекс. И пока непохоже, что в ближайшие 2 года сдадут
elber, 1.2 — это фантастика в СПб, самая дохлая студия 24 квадрата в Девяткино со сдачей 3-ий квартал 17-го, т.е через 2 года — 1.6 миллиона, но 24 квадрата — это кладовка-))) разве что метро рядом
ganjatrader(getstar), у лидер групп посмотри, естественно при 100% оплате.
avatar

elber

ganjatrader(getstar), пересчитал, да накладка вышла. 3500 по вкладу.
сейчас буду править
elber, снимите розовые очки. Спекулянты на этой схеме уже не так хорошо зарабатывают.
У меня субсидия под вторичку была
Dwight_Schrute, а я не говорю, спекулировать, купить, дом построят, сдавать в аренду 3-5 лет, а потом не спеша продать и купить коммерческий стритритейл…
avatar

elber

elber, лично мне это не интересно. Эта схема уже не работает.
сколько вам лет?
Dwight_Schrute, 30, но мне тоже студии не интересны.

единственное, студия нужна, чтобы когда останется 1 из родителей, чтобы он (она) освободили хату, купить ему(ей) студию, чтобы доживали своё.

тогда можно и 22 м2 за 1.3 взять.

а для сдачи 33 м2 — 1 к.к. самое оно, а это уже 2 млн. (котлован)
avatar

elber

elber, ну вон я показал, что под сдачу вкладываться в недвижимость не так уж прибыльно. И с каждым годом будет все хуже и хуже, т.к сейчас нет дефицита съемных квартир на рынке.

Dwight_Schrute, в качестве диверсификации для акций — недвижимость тоже неплохая вещь, но тут тоже нужно искать хорошие варианты, тупо купить готовую квартиру и сдавать в аренду, это не инвестиция.
avatar

elber

elber, ха ну конечно.
и акции, и квартира, и золото, и валюта.
вот только где на эту диверсификацию наскребсти?

За пять лет ММВБ ушел с 1400 до 1720, ну отличная инвестиция.
СБер за пять лет как стоил 72, так и стоит. Дивы у них копеечные выходят
Газпром — тоже в нулях
Dwight_Schrute, сбер и газпром — это тоже самое если квартиру покупать в юит дом для инвестиций, тупо и глупо.

никаких гос компаний.

и покупка акция должна быть раз в 7-11 лет по циклам, для основного входа, а потом докупать хорошие компании.
avatar

elber

elber, ну да, давайте во 2 эшелон входить начнем
Автор, проведите еще расчет, что было, если бы нефть отскачила (кстати это может еще и произойти), тогда рубль креп, ставки по депозитом были на дне и профит был, явно больше, чем разные грефо-бумаги. А так Вас расчет только по тому, что тренд пошел против Вас, при этом Вас не только не выбило по стопу, так и еще и прибыль получилась, хотя не такая большая.
Андрей М, зачем мне эти гадания? если бы отскочила..

я написал реальные цифры, хоть бы кто спасибо сказал.
Некоторые личности тут даже свои выводы туповатые пишут и советами мучают
«ой да покупать по вкусным ценам надо»
«ой да тебя по стопу выбило»
«ой ой ой»
Dwight_Schrute, затем, что есть такое понятие риск-менеджмент, по которому недвижимосьт уделает в долгосроке любые акции и любой товар.
Вместо квартиры мог бы золото купить и что было бы?
А я вот всё думаю, как было бы хорошо, если бы я на всю котлету магнит втарил=))
avatar

osip911


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP