<HELP> for explanation

Блог им. lucky742

Московская недвижимость: Итоги первого полугодия 2015

Продолжаю отслеживать ситуацию на рынке Московской недвижимости. 
Начало smart-lab.ru/blog/226883.php
smart-lab.ru/blog/244520.php

Прошло 7 месяцев и можно оценить ситуацию вновь. 

Очевидно, что пузырь начал схлопываться. И пока только начало этого процесса. 
Уже сейчас можно без проблем купить 2 комнатную квартиру за 100 000$, что год назад казалось фантастикой, так как цена была 250 000$.
kommersant.ru/doc/2747856

Причины падения: 

1) Беспецендентый рост кол-ва новых предложений на рынке.  Начала появляться инвестиционная недвижимость. 
Предложение  в Москве на историческом максимуме.  www.irn.ru/articles/38677.html

2) Отсутствуют ипотечные деньги. Сейчас спрос в разы ниже предложения.  

3)  Цены в рублях и долларах продолжают падать. Дна пока не видно. Минимум -20% от текущих. 
Ориентир 2500$ за метр и ниже.

Московская недвижимость: Итоги первого полугодия 2015

Предыдущий прогноз от декабря 2014г. http://smart-lab.ru/blog/226883.php

Московская недвижимость: Итоги первого полугодия 2015

Особо доставляют комментарии декабря 2014г.

Московская недвижимость: Итоги первого полугодия 2015
Московская недвижимость: Итоги первого полугодия 2015
Московская недвижимость: Итоги первого полугодия 2015


 

может это связано ещё и с ростом бакса, в рублях мало, что изменилось.
avatar

Pereslav

Тихо едем, не знаю, врядли.
Тихо едем, за последнее полугодие рубль укрепился чутка, то есть если цена в долл падает то падает и в рублях.

автору: в Киеве та же картина. было время однушка на окраине стоила 100 тыс долл. (2007), недавно смотрел цены — двушки и даже трешки по 40-50 тыс долл, не на таких уж и окраинах. предложения просто ппц по новостроям (строят много и россияне) и вторичке. даже при стабильной гривне в последних месяца 3-4, цены в долларе снижаются, ориентиром называют и 500 долл/кв., мол это себестоимость стройки с землей. интересно насколько земля (ее оформление, взятки и тп) дороже в Москве и какая дно-цена?
Артем Ковтун, Много раз уже это обсуждалось. Средняя цена кв.м.=средней з/п в месяц. Посмотрите на среднею зарплату и затем оцените завышена цена недвиги или занижена.
Доброе утро. Выставил однуху гостинку12 кв м на продажу метро преобр. Площ. 12 минут пешком за 5,3 млн 3 недели назад думал после прочтения таких вот постов устану продавать на второй день разорвали тел отдал за 5,35 млн что было где-то 100 тыс долл и звонки до сих пор идут все что по реальным ценам выставлено уходит без всяких ипотек брал ее в 2005 за47 тыс долл все время сдавал в среднем за 600-800 долл
Если пересчитать в рубли по приведенному здесь графику, то в рублях цена не упала. Если грубо
5000*35=175000 рублей за метр год назад
3000*62=186000 рублей за метр сейчас
А доходы у практически всех в рублях. И квартиры доступнее не стали
avatar

павел

павел, чтобы долго не считать, то вот наглядно график
merachange, Вот я и говорю, среднию скользящую 200 дневную построить надо, там и реальная рыночная цена будет проходить. А пока тренд вверх и падение что то не видно.
павел, вот об этом то и речь, посчитайте ещё и 2012 год с курсом 30р за бакс увидели пузырь?
avatar

Pereslav

200 дневную скользящую провести надо :) Посмотреть где тормозиться:) На отношении рубля и квадратного метра
avatar

Jkrsss

Где графики в рублях, а то там получается только рост? Например, ликвидные новостройки в подмосковье подорожали на 15-20%. Чем ближе сдача, чем дороже.
Андрей М, что значит ликвидные? откуда вы знаете о том продаются ли там квартиры?
Артем Ковтун, а то что в процессе строительства цена выросла ~15%, сдача будет в этом году. Ниликвид в черную пятницу толкали.
Андрей М, У нас и звезды подняли цены с 25 тыс евро до 50 тыс евро. Застройщик не дурак цены снижать без задира на вверх не будет. Факт только один недвижимость это низкооборачиваемый актив, что сейчас происходит узнаем только через 6 месяцев.
Артем Ковтун, за 10 лет цена менялась поэтому 600-800 а звонки идут даже после снятия с рекламы потому что инфа попадает в базу виннер где еще месяц присутствует извините не умею давать ссылки можете посмотреть в базе виннер Ул краснобогатырская дом 75 корп 2 6 этаж 9 этаж дома
Артем Ковтун, я по старинке в газету из рук в руки
Лабиринтов Сергей, только «Из рук в руки» в Москве уже 3 мес., как не выходит! =)))
ad-reklama.ru/byvshii-sotrydnik-iz-ryk-v-ryki-soobshil-ob-ostanovke-vypyska-gazety.html
de_z, может печатное издание не выходит, так есть интернет ресурс, все работает. Гостинка должна быть ликвидном товаром, предложений мало, цена низкая, однушки всегда пользуются большим спросом. Потом квартира квартире рознь.
Бульдозер, чувак сказал именно про газету «по-старинке». Из чего можно сделать вывод, что он врет =)
Бульдозер, чем меньше квартира, тем легче ее продать, при условии адекватной цены конечно.
avatar

Ivor

Объективная цена недвиги всегда приходит к равновесному значению. Значение это равно 10-15 летнему доходу от сдачи в аренду. Если настоящая цена равна меньше 10 летней ренты, то недвига недооценена и подорожает. Если цена больше 15 доходной ренты, то недвига переоценена и подешевеет. Этот процесс неизбежен.
Доказал и вывел формулу исторического коридора стоимости недвижимости нобелевский лауреат Роберт Шиллер.

Сейчас в Москве, чтобы вернуть вложенные средства, квартиру надо сдавать в среднем 22-25 лет при нынешней арендной ставке. Соответственно со временем цена недвижимости придет к равновесному значению 10-15 летней ренты.
То есть падение цен должно составить 30-50% относительно нынешних. Кто бы там что не кричал…
avatar

Gospodin

Gospodin, Какие 10-15 лет если вы дисконтируете денежный поток то свыше 5-7 лет уже не важно какая будет рента дисконт все сьест. PV=Sn(FVn*1/(1+1/d)^n) как то так на вскидку.
Jkrsss, Тем более.
Jkrsss, да бедолага нобелевский лауреат Роберт Шиллер про формулу дисконтирования забыл или вообще не знал)) Хорошо что на смартлабе ребята продвинутые)) Это с каким дисконтом то весь доход будет съеден через 5-7 лет. Если безрисковая доходность, то это ставка депозита в Сбербанке например, которая как правило не покрывает инфляцию, а рента имеет тенденцию к росту на размер инфляции, может не полностью, но растет, понятно бывают разные циклы, но 10-15 лет вполне корректная цифра оценки рыночной стоимости квартиры.
Worldly-wise, дисконт это не только безрисковая ставка это еще плюс премия за риск. Шиллер может имел ввиду отношение средней (равновестной цене) за 10-15 лет ренты к ставке доходности на этом рынке = так тоже можно посчитать стоимость недвижимости.
Jkrsss, в качестве дисконта при расчете окупаемости бизнес-проектов используется безрисковая ставка, т.к. на выходе получаем чистую текущую стоимость, т.е. заработаем что сверху или нет, для расчета ренты тоже в принципе можно применить, если корректно учитывать денежные потоки с инфляционной составляющей, плюс к этому рыночная стоимость недвижимости возрастет на определенный процент в зависимости от характеристик недвижки конечно. Это и будет общий доход.
Worldly-wise, «в качестве дисконта при расчете окупаемости бизнес-проектов используется безрисковая ставка» — это мы тогда получаем инвестиционную стоимость недвижимости. Здесь мы в основном разговариваем о рыночной стоимости недвижимости определяемой на основании доходности(счет риска обязательный). По этому подходу получается рыночная стоимость недвижимости небольшая, но есть еще два других это сравнительный подход(за сколько фактически продается) и затратный (сметная стоимость строительства) они как раз сглаживают этот перепад.
Gospodin, спасибо, это интересно. вот только в интернете нигде не пишут что Шиллер обещал падение цен. может быть аренда вырастет?
сам подумай, 10% инфляция, за 10 лет в России, это не тоже самое, что 0% в США. т.е. покупая сейчас, ты получаешь скидку на аренду в размере ежегодной инфляции.
т.е. если сейчас квартира арендуется за 60 тыс в мес, 720 тыс в год, то будет через 10 лет, при 10% инфляции 141 тыс в месяц или 1697 тыс в год.
1697 * 10 = 16 млн 970 тыс. что как раз и равняется стоимости трёшки в рублях, которая сдаётся по 60.

так что не вижу драматизма впереди.

а цены в долларах УЖЕ упали на 50% от максимума.

ЗЫ: при 6% инфляции в год, что пока совершенно недостижимо, кмк, цена на аренду за 10 лет составит 12.6 млн, что действительно ближе к «объективной цене». но как бы достичь такой инфляции в 6%?

12.6 это снижение на 25% от текущей цены.
avatar

ПBМ

ПBМ, Вы видите увеличение спроса на аренду по нынешним ценам? Я наблюдаю спад. А раз падение спроса на аренду, то и ставки будут снижаться. Надо ведь оплачивать содержание недвиги. Или продавать как низкодоходный актив.
Реальный чистый рентный доход с недвиги 3-5% в год. В банке от 7% до 15,5% годовых. Делайте выводы.
Gospodin, если цены, как вы пишете, на квартиры будут снижаться, то какой же смысл продавать? ниже цена продажи, при той же цене аренды = выше доходность. так что у вас противоречие.

я не слежу за динамикой цен на аренду, но МИЭЛЬ пишет, что в июне спрос вырос на 12%

в целом, я бы сказал что есть равновесие, между доходами, арендной ценой, инфляцией и ценой на недвижимость прямо сейчас.
и очевидно что единственным значимым фактором является доход населения.
тем кто ожидает цену на недвижимость ниже, чтобы купить, стоит подумать, будут ли у них к тому времени подходящий доход.

и я не знаю как обстоят дела у тех, кто покупает для инвестирования. я рассматриваю квартиру только как жильё. в этом смысле почти всё равно сколько она стоит. вопрос только — могу я это себе позволить или нет. ну и где-то тоже вопрос темперамента.
кому нравятся частые переезды и смены обстановки — велком ту аренда. кому по душе предсказуемость и стабильные плюсы — ипотека ждёт вас.
лучше вынести решение сейчас, чем прожив 10 лет на съёмных квартирах, к 45 понять что вообще-то с ипотекой могут быть и сложности, по возрасту. да и как-то хочется уже в возрасте 50-60 лет поменьше всякого ежемесячного геморроя (расходов).
avatar

ПBМ

Gospodin, в этих расчетах одно слабое звено. Да по ренте от недвижки более 5 % годовых не получишь, но стоимость недвижки покрывает инфляцию, т.е. есть инфляция, значит будет расти цена и на недвижку, пусть не прямо пропорционально (если конечно куплена по разумной цене и в новостройке), а депозит никогда еще в России не покрывал реальную инфляцию, ну может быть единовременно в кризис, когда процент по депозиту дошел до 20 %, но это исключение из правил. Поэтому депозит в надежном банке — это не доход, а потеря капитала на несколько процентов в год из за разницы в % инфляции и ставки депозита.
ПBМ, классический пузырь сдувается при падении цен на 75-85% от максимума.
Несколько примеров навскидку:
DJ c 1928 до 1933 с 300 пт. до 49 пт.
Нефть с 1979 до 1989 с $41 до $8
3олото с 1980 по 1998-й с $1050 до $230

Из нашей недавней реальности:
Газпром в 2008-2009 с 363 р. до 79 р.
А в $ и сейчас от тогдашних 16-ти, остаётся едва $2.2
РТС в 2008-2009 с 2400 пт. до 450 пт. и видимо скоро ещё разок можем увидеть 500-600 пт.

Ну и т.д.
Gospodin, не факт… цена ренты поднимется и падения не произойдет
Бульдозер, вот только не понятно, за счет чего цена ренты будет подниматься.

Она-то как раз жестко упирается в доходы населения. Если реально располагаемые доходы населения сокращаются — аренде расти просто некуда.
Gospodin, Шиллер явно не рассматривал вариант России, когда все боятся обесценения денег.
Скорее всего соглашусь с коэн-том P/R от «Ъ». Неважно куда пойдет цена, но в принципе идея «10-15» правильная. Рынок будет стремиться к этому диапазону. Свои запасные 100 квадратов скинул в ноябре прошлого года( оценил как невыгодно дальнейшее вложение — увеличение налогов на недв-сть и закредитов-сть населения). Держу на биржевом — покупка акции и одновременная продажа фьюч.(противник банковских вкладов). Если говорить о прибл-ся мировом кризисе — то лучше держать в чем-то очень ликвидном(маневрируя м/у рубль, валюта, акции-фишки, золото, серебро).
avatar

Stock-bet

«К 2020 г. схема долевого строительства исчезнет полностью.
Фактически это означает, что после 2020 г. девелоперы должны будут для строительства пользоваться собственным средствами или обращаться за кредитом в банк. В таком случае российский рынок жилой недвижимости ждет повышение цен в сочетании с сокращением объема предложения.»…
avatar

Пароша

с комментарием про халву согласен.
по-поводу падения цены, прошлом сентябре неохотно брали однушку в области за 3 400, скидывал от первоначальных 3 600, потому что была подобрана альтернатива — продать не смог.
в апреле этого года ушла за 3 740

автору удачи в ожидании его квартиры. не стоит забывать про двузначную инфляцию.
ну и удорожание доллара однажды закончится. не выгодно оно американцам.

самый выгодный момент покупки квартиры был примерно год назад. думаю автор спорить с этим не станет. с тех пор и цены выросли. и ипотека стала менее вкусной.
но этот годназадный момент уже прошел, увы. так что удачи в мониторинге!
avatar

ПBМ

ПBМ, и цены выросли и ипотека стала менее вкусной.
и люди стали более лучше одеваться
ЦЕНЫ В РУБЛЯХ УПАЛИ примерно на 15 % по всей России.
Я покупаю 2к квартиру в уфимской новостройке (на стадии сдачи) за 3600000, 4 месяца назад соседи покупали такие же квартиры за 4200000.
Ранее хотел купить квартиру в подмосковье, там цены просели еще ниже, с учетом акций.
На вторичке цены сильно разнятся. Недорого и в хороших местах продажи идут (звонил по некоторым объявлениям, задатки внесены), мечтатели, которые уверены что цены не просели, ждут «своего покупателя»
avatar

tracktorist

mustachan, в 2 минутах от какого метро?
avatar

Vitty

Долгосрочно(10 лет) спрос на жилье будет только снижаться. Главный фактор — демографическая яма, которая уже постепенно наступает.
avatar

TrendFriend

TrendFriend, и насколько население должно упасть, чтобы на 30 м выйти?
Количественная обеспеченность жильем
Россия 23 кв. м. на человека
Китай 30 кв. м на человека
Европе 45 кв. м
США 70 кв. м
Андрей М, население в общей массе здесь не причем. Спрос последние 10 лет создавался демографической волной рожденных в 80-х. Это поколение вступало во взрослую жизнь, создавало семьи и нуждалось в отдельном жилье. Сейчас эта волна идет на спад и превращается в демографическую яму поколения 90-х.
TrendFriend, Вы путаете спрос и возможности. Спрос никуда не ушел, вот возможности сильно упали. Но это не значит, что строители будут себе в убыток работать, цена на материалы и работы только растут, соот. скинут неликвид в новой Москве и пока заморозят стройки.
Андрей М, я не путаю спрос и возможности. Пишу именно о спросе. Я не писал, что спрос ушел, читайте внимательнее. Спрос уходит и будет уходить в перспективе 10 лет. Строители-то здесь причем? Не будет спроса — не будет строек. И себестоимость строительства здесь не причем.
TrendFriend, спрос на старые хрущевские гнилухи с 5-метровыми кухнями и сидячими ванными будет снижаться, а спрос на просторные современные новостройки с подъездами с консьержами и огороженной территорией только повышаться
avatar

Watto

Ипотечные деньги не отсутствуют, а очень даже присутствуют — на новостройки под 12%
Очень странная статья коммерсанта. Я тоже покупал квартиру недавно. Во втором полугодии недвижка пела как на дрожжах, сейчас в среднем прошла коррекция на половину или 2/3 от этого роста.
О каких 3шках нереально крутых в москве вы говорите за 10,5 илн? Может в новой москве в 20 км от мкад?
avatar

Борис

И еще я не исключаю что цена квадрата будет 2500$ но вопрос не в этом, а в том при каком курсе.
avatar

Борис

Борис, вот-вот. Автор зачем-то в долларах США подсчитал.
Он еще бы нарисовал график стоимости квадратного метра в акциях Apple
Зачем?
В рублях, у метро — никакого падения.

Дуб_Дубович, Только рубль уже не тот.
Вячеслав Ппп, поцреотам это не понять :-) пусть в рублях считают. самое смешное, что и при 500руб за бакс некоторые будут говорить, что недвижка хорошо выросла в рублях, аж в 3-5 раз! :-)
Последний тренд риелтеров это занижение цен по несуществующим вариантам… якобы только что уже ушедшим… это касается как продажи так и сдачи в аренду… замануха в условиях острой конкуренции… в итоге глядя на объявления ужасаешься а на по верку выходит что реальные цены гораздо выше
У нас после 2008 ещё даже рядом не подходили к тем ценам на вторичке, по которым люди хапали перед нашим кризисом 2008г
Дуб_Дубович, Москва — не Россия? Московская недвижимость оторвется от российской?
Дуб_Дубович, госдумовские пенсы уже в цене. Дальше-то отрываться на чем?
На заварухе с Крымом понял, что рублю пипец и решил уйти в недвижку. Тогда купил за 8 лямов трешку 40 лет дому, да староват, но уже сделали ремонт подъездов и сейчас капиталку делают крыши. Короче вещатели пугали, но сейчас по моему дому объявление о продаже не менее 10 млн, доходят и до 12 млн.
avatar

Gsimplov777

Gsimplov777, цены то есть, а вы реально продать попробуйте.
lucky luke, кто засел в недвижке — тому бесполезно это объяснять, пусть сидят и твердят мантру: «в рублях цены особо и не упали» :-)
cheralor, даже если цену упадут в рублях и что, типа акции Сбера ВТБ или индекса РТС в космос уйдут?
Может золото стоит прикупить с платиной? :-)
lucky luke, зачем мне продавать вы купить попробуйте по тем ценам что я брал))
Gsimplov777, так если рублю ппц, то надо в валюту уходить или уж в иностранную недвижку, а не рашенские трущебы скупать :-)
cheralor, уходите кто вам мешает)) по 80 много ушло и скинули по 50 )) такая вот арифметика))
хорошие ликвидные квартиры подешевели незначительно, на 5-10% в рублях, причем большинство таких квартир вообще снято с продажи

а неликвид подешевел сильнее, до -20% в рублях

но еще где-то год-полтора, и двузначная рублевая инфляция возьмет свое, рублевая м2 уже начала вроде потихоньку расти

так что вангую болтанку рублевых цен на нынешних уровней где-то год, а потом медленный рост
avatar

Watto

Дуб_Дубович, мне ваще пох на этих хомячков)) сделал ремонт по тем старым ценам и обставился всем по старым ценам, сейчас все в 1.5-2 раза дороже.
Рынок переоценивает обесценивающийся рубль на качественные активы смотреть московский рынок недвижимости и прочие акции голубишки. А хомячки ждут падения в рублях, в них же зарабатывающих. Упадет в рублях, когда рубль опять укрепится.
Автор забывает что мы живем в рублях, и не надо сравнивать в баксах за квадратный метр. Попробуйте купить квартиру в рублях, сильно удивитесь)
avatar

nfrag_pain

Дуб_Дубович, Для меня сейчас выгоднее держать супер-ликвид. А по поводу дороже — недороже. то успел прокатится с 49,4 до 54-56,7 и снова на биржевой депозит.
avatar

Watto

Артем Ковтун, писать умею… читать нет ))
Кто был ничем, тот стал никем. У кого нет денег купить квартиру за 10 миллионов, тот и за 5 не купит. Ну упадут цены в два-три раза и что? Значит куплю ещё две хатки на площадке и объединю их. Одно точно знаю, что в банк деньги отнести — прокакать их навеки.Где те, у кого доллары были в начале прошлого века, в 90е и сейчас? Все в полной непроглядной опе. Ибо амерам нужно будет и они все баксы кроме тех, что у правильных евреев, объявят фальшивками Предьявителей -прямиком в Гуантанамо.
Олег Петров, ну пока баксы принимают во всем мире, в рублем образца 1992-1995, 1961, 1947 и т.д. даже в рашке не рассчитаешься.
Хомячка, горе ынвесторы, считают цену хатки в долларах и чувствуют дикий ужас что обеднели в два раза. А чего не в 12 с курса бакса в пять рублей в 1997? Кто вас с этими баксами хоть куда-нибудь пустит? Вы же в мире как специалисты никому не нужны, сплошь офисный планктон и консультанты. Если бы вы были нужны кому-либо в мире, вас бы уже вывезли, хоть тушкой хоть чучелом.
Данила Беренцев, а в баксах давно уже в даунтренде и скорее всего надолго. А вот в рублях похоже недолго будут цены падать, инфлу запустят похоже и цены в рублях будут расти, а в валюте падать
Kaiman, у вас все цены в $, переведите в рубли, и ситуация будет другой.
Kaiman, Каменты действительно жгучие :). Сразу видно, что люди всю жизнь вкладывались в метры :)
У себя в городе тоже вижу спад. Застройщики на 10% снизили цены в рублях
avatar

kbrobot.ru

Те кто не покупал квартиры будут до старости ждать когда цены упадут. Те кто купил за 10 млн сегодня квартиру, при падении рынка завтра купят этаж, а лет через 5 весь дом.
Андрей М, сами поняли, что сказали? )
Андрей М, как они купят этаж\дом, если еле наскребли на первоначальный взнос, а на остальное взяли ипотеку на 30 лет?
Засевшие в недвиге как мантру повторяют ИНФЛЯЦИЯ ИНФЛЯЦИЯ ИНФЛЯЦИЯ… вот через 1-2 года все подорожает. Инфляция — это когда на еду денег не хватает. Догадайтесь что будет с недвижимостью.
avatar

consar


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP