<HELP> for explanation

Блог им. SimplePathToWealth

Аренда Vs. Владение домом, стоимость возможностей и некоторые расчеты

(Предыдущие статьи можно найти здесь)

Аренда Vs. Владение домом, стоимость возможностей и некоторые расчеты

Сага с попытками продать наш дом на неблагоприятном рынке продолжается. Мы только что в очередной раз снизили цену. Если он будет продан, то я в значительной степени уверен, что это произойдет на абсолютном дне рынка. Нас это заинтриговало бы. Чтобы понять почему, давай поиграем с числами.

Аренда Vs. Владение домом, стоимость возможностей и некоторые расчеты 

Заметна моя предвзятость?

Аренда Vs. Владение. Но прежде чем мы начнем, давай проясним несколько моментов. Домовладение почти всегда является хреновой инвестицией. Расслабься. Это не значит, что ты никогда не должен им владеть.

Это означает, что ты должен четко понимать свои причины и не позволять себе быть обманутым фальшивой реальностью. Это означает, что тебе нужно пробежаться по цифрам.

Некоторым людям нравится чувство собственности и они наслаждаются работой над своим имуществом. Это никогда не относилось к нам, но, возможно, это про тебя. Тоже прекрасно. Мы можем это понять.

На протяжении многих лет у нас самих была пара домов. Иногда из-за школы и окружающей среды, чтобы растить нашу дочь. Иногда нам просто нравился дом. Но мы никогда не думали, что мы делали инвестицию, не говоря уже, что хорошую. Это глупость.

В другие времена мы арендовали и наслаждались свободой и гибкостью, которую давал такой образ жизни. Иногда мы были одновременно арендаторами и арендодателями – возможно лучшие варианты из обоих миров.

Сейчас аренда – это направление, к которому мы готовы вернуться. Но я никогда не принимал такие решения без учета затрат. Возможно, ты захочешь поступить так же. Вот как это выглядит с нашими цифрами…

Квартира, на которую мы нацелились, будет нам обходиться примерно в $2 000 в месяц, $24 000 в год.* В стоимость включены некоторые дополнительные расходы, которые у нас появляются при аренде. Например, зимняя стоянка для моего мотоцикла и летнее хранение зимних шин для автомобиля.

Рынок оценивает наш дом в $355 000 и после всех сборов и комиссий мы получим чистыми примерно $330 000. (Это Урок №1. Покупать и продавать дом – дорогое занятие. Лучше арендуй, если ты не уверен, что готов поселиться на несколько лет). У нас нет ипотеки.

Аренда Vs. Владение домом, стоимость возможностей и некоторые расчеты 

*Диалог на картинке: — Я надеюсь, ты ценишь, что каждая «прогулка» стоит $175 моего времени. – А я надеюсь, ты ценишь, что я твой единственный друг.*

Цена возможности

Для активов $330 000, запертых в доме, первым и самым большим расходом является «цена упущенной возможности». Это, проще говоря, то, что эти деньги могли бы заработать где-то еще. Прямо сейчас они заперты в доме и зарабатывают ноль процентов и дивидендов.

Здесь нам нужно выбрать замену. Для своего анализа ты можешь использовать то, во что ты планируешь их инвестировать. Если ты арендуешь и рассматриваешь покупку, то ты считаешь деньги, которые у тебя сейчас есть и могли бы быть инвестированы, но вскоре будут связаны в доме.

Я выбрал VGSLX, индексный фонд Vanguard REIT, потому что я намерен положить деньги сюда, чтобы после продажи дома доля недвижимости в распределении моих активов не поменялась. Поскольку VGSLX платит около 3.5% дивидендами, то цена возможности будет $11 555 (330k x 3.5%). То есть, VGSLX платил бы мне $11 555 в год, в то время когда дом не платит ничего.

Аренда Vs. Владение домом, стоимость возможностей и некоторые расчеты 

*Надпись на рисунке: На следующий день после того, как скромный унаследовал Землю. «Г-н Пух, у Вас тут довольно серьезная проблема с приростом капитала»*

Прирост капитала

Конечно, дом может расти в цене, давая прирост на капитал. Но VGSLX обладает таким же потенциалом. С фактической точки зрения фонд – более консервативная инвестиция. Вот почему:

VGSLX – это фонд с широкой базой, держащий инвестиции во множестве объектов по всей стране. Дом – это намного более сконцентрированная позиция: одна собственность в одном районе в одном городе в одном штате. Таким образом, он может получить более быстрый или более медленный прирост капитала.

За 2011 год VGSLX вырос почти на 12%, в то время как стоимость моего дома продолжала сползать. 2012? Кто знает? Может быть, дом будет опережать.

Поскольку заранее это узнать невозможно, как и любое предсказание будущего, и поскольку обе инвестиции относятся к области недвижимости, для своего анализа мы можем принять их потенциалы равными. Понятно, что, если ты твердо уверен, что твой дом или альтернативная инвестиция будут вести себя лучше, то можешь учесть это в своих размышлениях.

Подсчет

$11 555 - это цена возможности. Это 3.5% дивидендов на 330k, которые мог бы зарабатывать VGSLX.

$18 000 в наличных расходах складываются из следующего:

  • $2 500 отопление. Отопление включено в стоимость при аренде.
  • $7 000 обслуживание, ремонт и страховка (в среднем, на основе наших фактических записей)
  • $8 500 налог на недвижимость

$29 555 – итоговая ежегодная стоимость владения и эксплуатации. Довольно шокирует, нет?

Vs. $24 000 на аренду =

$5 555 ежегодная премия за право жить в собственном доме.

Теперь при ближайшем рассмотрении ты заметишь, что, хотя квартира экономит нам $5 555 в год, владение домом имеет преимущество в виде $6 000 в денежном потоке наличности. При аренде квартиры требуется тратить 24k наличными, но только 18k наличными, чтобы эксплуатировать дом.

Это похоже на EBITDA для бизнеса (Доходы до выплаты Процентов, Налогов и Амортизации). Денежный поток критичен при ведении бизнеса или твоего домохозяйства. Но ITD&A – это все реальные расходы, которые тебе нужно учитывать для точной финансовой оценки. Также как и цену возможности.

Полные затраты важнее затрат только из наличных денег просто потому, что они более полные.

Вот как надо наиболее точно сравнивать реальные денежные затраты. Просто подставь сюда свои собственные цифры.

Аренда Vs. Владение домом, стоимость возможностей и некоторые расчеты 

*Надпись на картинке: Пробегись по цифрам, затем похрусти ими для уверенности*

Подсчет с другого конца

Но погоди, скажут некоторые, владение домом экономит тебе $24 000 на аренде. Разве это не похоже на доход от инвестиции? Это довольно топорно, но, конечно, мы можем посмотреть и с этой стороны.

Это выглядит так: $24 000 экономия на аренде (доход от инвестиции) за счет владения домом, минус:

  • $2 500 отопление
  • $7 000 обслуживание, ремонт и страховка
  • $8 500 налоги

$18 000 итого расходов наличными =

$6 000 положительный денежный поток наличными в дом, минус

$11 555 цена возможности =

-$5 555 годовой инвестиционный дефицит, т.е. стоимость дома сверх аренды.

Денежный поток остается неизменным.

Аренда Vs. Владение домом, стоимость возможностей и некоторые расчеты 

*Надпись на картинке: По-видимому, только из-за того, что мы взяли ипотеку, банк теперь ждет от нас каких-то ежемесячных платежей*

Что насчет процентных платежей по ипотеке?

Если у тебя есть ипотека, как и у многих, то тебе просто нужно добавить в формулу пару дополнительных чисел. Давай посмотрим.

Предположим, что у меня есть 20% в капитале дома ($66 000) и 80% — это ипотека ($264 000).

$2 310 – цена возможности. Это 3.5% дивидендов, которые наши 66k зарабатывали бы в VGSLX.

$23 795 в наличных расходах складываются из следующего:

  • $2 500 отопление
  • $7 000 обслуживание, ремонт и страховка
  • $8 500 налог на недвижимость
  • $10 560 ожидаемые процентные платежи по нашему ипотечному займу @ 4% (заметка: доля твоих ежемесячных платежей по телу кредита не должна учитываться, хотя ты можешь хотеть добавить их для расчета своего денежного потока)
  • -$4 765 экономия по налоговому вычету. Здесь предполагается налог на доходы 25% и учитывается налог на недвижимость и вышеуказанные проценты по ипотеке.

$26 105 итоговая годовая стоимость владения и эксплуатации.

Vs. $24 000 на аренду =

$2 105 годовая премия за право жить в собственном доме.

Из-за ипотеки твой денежный поток (отток) наличности теперь вырастает до $23 795.

Аренда Vs. Владение домом, стоимость возможностей и некоторые расчеты 

*Надпись на картинке: Они ищут итоговую строчку.*

Итог.

Итак, даже продав на дне рынка, я вырываюсь вперед. Я смогу справится с более высоким денежным потоком, а ежегодная экономия $5 555 – это реальные деньги, которые остаются в моем кармане. Плюс, я снова вступаю в счастливую жизнь арендатора.

Между прочим, хотя владение собственным домом – это хреновая инвестиция, инвестирование в рентные дома может быть очень доходным. Как упоминалось выше, однажды на протяжении нескольких лет я был одновременно и арендатором и арендодателем.

На сегодняшний день инвестиции в недвижимость, на мой вкус, стали слишком сильно похожи на работу. Но на этом можно заработать денег, если ты готов приложить усилия.

Постскриптум:

Для анализа аренда Vs. домовладение существует несколько формул, которые могут дать грубую оценку финансовой эффективности. Вот два примера:

1.  Стоимость дома/Годовая аренда.

Если результат 21+, то аренда выгодней.

От 16 до 20 дело вкуса.

Меньше, чем 16 – голосуем за покупку.

Для наших чисел:  $330 000/$24 000 = 13.75. Это говорит, что нам лучше купить, или в нашем случае – оставаться в доме.

2.  Ежемесячная аренда x 110 = стоимость дома.

Если дом стоит дороже, то арендуй. Если дешевле, то покупай.

$2000 x 110 = $220 000. Без вопросов это говорит за аренду.

Так что, возможно, формулы не всегда помогают.

Полезней, я думаю, посмотреть на фактические числа для каждой конкретной ситуации, как мы сделали выше.

Аддендум один:

*Вышло так, что я значительно переоценил затраты на нашу квартиру. Вместо $2000/$24 000 в месяц/год по сценарию статьи, фактическая рента составила $1415 в месяц, $16 980 в год. Поскольку эти числа использовались только для иллюстрации принципа, я не чувствую необходимости переделывать расчет в статье. В любом случае ты будешь подставлять собственные числа, а значение имеет только методология.

Аддендум два: Яблоки и Апельсины

Некоторые отмечают, что мои примеры это не сравнение Яблоков с Яблоками. Действительно нет. Это на самом деле становится важно, только если ты хочешь провести научный анализ в качестве доказательства «наилучшего варианта» в сравнении Аренда Vs. Владение.

По моему мнению, намного полезней сравнивать два реальных выбора, которые могут быть у человека, и здесь я представил разработанный для этого подход. Я просто использовал нашу ситуацию в качестве примера.

Сейчас ты можешь жить в квартире и рассматривать покупку дома. Или как мы, ты можешь владеть домом и рассматривать аренду. Подсчет твоих собственных чисел скажет тебе, сколько будет реально стоить каждый из вариантов. Ты даже можешь рассматривать дома с разными ценами.

Люди делают выбор в реальном мире, и представленный мною подсчет позволяет им видеть точные финансовые последствия своего выбора. Если их это волнует.

Смысл не в том, что тебе выгоднее арендовать. Или что тебе выгоднее владеть. Смысл в том, что важно понимать финансовые последствия своих вариантов. Это позволит тебе принять более обдуманное решение.

Когда у тебя на руках есть конкретные цифры, ты также находишься в более лучшей позиции для оценки других вопросов, связанных с образом жизни, которые зависят только от тебя самого.

(продолжение через сутки)

Автор: jlcollinsnh, перевод мой.

 

НЕ НАДО ПРОДОЛЖЕНИЯ ДОСТАТОЧНО ЭТОГО
avatar

*ZzZ*

великолепно, это именно то о чем я писал в комментах к предыдущем посту. Разумно и прагматично.
Я знаю только одно стоимость квартплаты у меня 3 комнатная — 7000 рублей зимой, у друга 400 кв.м дом со всеми коммуникациями 1700 рублей.
Плюс жена ждет двойню + есть уже 2 будет = 4, пойдем :) за 30 % скидкой по услугам жкх. :)
avatar

Jkrsss

Jkrsss, это у него всего лишь квартплата такая, видимо подсуетился и на льготах сидит разных. Но 400кв надо обслуживать, а это выходит в копеечку.
У моего знакомого тоже есть дом 350кв под Москвой. Вложил в него 2 млн баксов. На обслуживание уходит куча денег и сил, подсчитать сложно, но если все перевести в деньги, то будет не менее 30тыс в мес (и это не все). В обслуживание входит все — как лично его работа в доме так и по найму — от чистки от снега крыши до починки и обслуживания котельной, чистка бассейна и тд итп. У него кругом все отапливается, так как в доме маленькие дети, полы с подогревом. На одно электричество и отопление уходит круглая сумма. Там целая куча работы по дому. Нужноиметь много денег, чтобы нанимать людей которые все это будут делать за тебя. Либо самому корячиться. Но владея таким домом и самому корячиться мне кажется это бредово. Значит нужны деньги.

Зато когда к нему приезжаешь то чувствуешь как-будто приехал в 5-ти звездночный отель. А есть люди кому пофиг, дом огромный, а внутри дома как в хрущевке — вот такие как раз и тратят копейки на обслуживание.
Dmitry Rynza, да не скажи. Девушка знакомая технологом работает в доме живет поменьше тоже газ вода канализация платит 1300-1400 рублей. У меня тоже есть два дома с участком 2 000 кв.м. но там только электричество(зимой очень плохое) плачу 7 000 рублей в год.
(Если решу вопрос с автономным электричеством) можно жить.
Jkrsss, фишка в том что в хорошем доме оплата не только электричества. Далеко не так))))) Вы были в хороших частных домах? Стоимостью от 1-2млн баксов и выше. Там целый прайс по обслуживанию дома.
Мой знакомый нанимает раз в неделю клининговую компанию для уборки дома. Оплата раз в неделю полной уборки дома составляет 15тыс руб. Конечно вы можете сами бегать по 3-м этажам (с чердаком и подвалом) и везде протирать пыль, мыть полы, пылесосить, протирать мебель и стены, обрабатывать всякими средствами что-либо. )))) Либо жить в грязи))))
Тут как говорится какой дом таков и прайс обслуживания.
Dmitry Rynza, У меня друг построил за 2 ляма дом под москвой, но там не 400 кв.м и газ оплачивается по карточки пока деньги по предоплате не бросишь, у него домишё квадратов 1500 с бассейном и т.д. и т.п. Сколько платит не говорит, да и смех спрашивать людей которые говорят что денег хватит на всю жизнь плюс детям останится.
П.С. Я про двух этажный дом по 200 кв.м. по этажу.Все экономно.
Jkrsss, так вот и получается для кого эта статья от автора? Для тех кто хочет жить экономно? Тогда вообще зачем нужен ДОМ? Живи в квартире. Если уж экономить, То надо экономить по полной программе.
Dmitry Rynza, возьми квартиру с бассейном, его тоже придется чистить, а квартплата не уменьшится. нужно сравнивать сравнимое
Учитывайте, что если не недвижка, то что? Рубли в банке? Да боже упаси… В этом и беда. Недвижка не самый привлекательный актив, но ее отживать будут в последнем случае.

Но еще лучше — валюта в зарубежном банке
avatar

kbrobot.ru

kbrobot.ru, «Но еще лучше — валюта в зарубежном банке». Это в каком таком зарубежном банке Вы рекомендуете депозит держать? Уж не в швейцарском ли прайват банке, где ещё в 2010 году вход был от 500000 баксов (если есть «поручитель», то от 250000, но это в редких случаях), при этом отрицательная доходность и обязательно белый капитал, подтверждённый документально. (-;

P.S. Прежде чем давать такие советы, для начала откройте счёт в надёжном зарубежном банке (UBS из РФ уходит, поэтому у Вас не такой уж большой выбор) с приемлемой доходностью (хотя бы не отрицательной). Надеюсь Вы не будете предлагать банки на территории России: Райффайзен, ОТП (Венгрия), Сити или Россбанк (Сосьете женераль)?
Александр Смольский, не смешите, если вам это нужно серьезно то полно хороших капитализированных банков.
Дар Ветер, можете поделиться инфой, если знаете, нужен зарубежный банк (не офшор, в Евросоюзе), который открывает банковские счета русском гражданам (то бишь нерезидентам) без неснижаемого остатка и открытие с минимальной маленькой суммой?
Dmitry Rynza, у нас в Литве без проблем открывают, например nordea.lt
avatar

Lev

Александр Смольский, В германии от 100 000 открывают русским счетам. Могу контакты дать
Прочел.
Как я отношусь к этому? Ну как к «Марсианским хроникам».
Ули тут считать? в 2000 году я мог хату однокомнатную купить за 180 тыр ну и сдавать ее кому нибудь за тысчу в месяц .
Сейчас хата стоит около 3 миллионов а ее аренда 8 тыщ.

А если бы я положил деньги в банк то хрен бы со 180 получилось 3 мульта, даже считать не буду, сложные проценты считать смысла нет, я бы с аренды хаты жил бы.

А Вы про какие то «западные неведомые миры» пишите.
Дорогой «Рэй Бредбери», Ваши переводы говностатей, в российской действительности НЕ НУЖНЫ.
Иван Петров, Может он переводит для сдачи кандидатского минимума по экономики :) Все таки 150 000 тыс символов надо сдать специального направления и 300 000 тыс обще экономического :)
П.С. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости. Фридмана Переводил для этой темы.
Иван Петров, Тут будет не правильным экстраполировать после дефолтный рынок недвижимости на будущее. Уверен, что такого роста больше не будет. Максимум — по инфляции прогоняться будем.
kbrobot.ru, Как раз таки правильно-потому что я жду дефолта.
Я давно об этом пишу, ну не совсем дефолта, а там типа роста доллара еще в два раза, резких скачков инфляции и т.п. краш-тестов экономики.
Иван Петров, Дефолт, может и будет, но не в ближайшее время. Пока ЗВР не проели. А потом еще кредитов будем набираться… А вот уже потом…
kbrobot.ru, Но и инвестиция в недвижимость имеет горизонт десятки лет, исходя из этого можно точно быть уверенным что грянет кризис какой нибудь за такое количество лет, ну а если не грянет, то «грянут» дети внуки, так что недвижимость пригодится))))
Иван Петров, Не все так просто. За время пока все это восстановиться — деньги могут пригодиться в других делах, которые принесут на порядок больше.
kbrobot.ru, Согласен… но тема была Аренда или Покупка… я за покупку)))… ну и причины изложил-почему
Иван Петров, Думаю, если недвижка просядет в два раза — вы свое мнение резко поменяете
kbrobot.ru, Сам сначала переживал по этому поводу, однако где то в 2012 году -страхи пропали, экономика начала «задыхаться и буксовать», но какие либо реформы проведены не были и по сей день.
А как Вы знаете 86 % граждан поставили на коллапс экономики.
Поэтому-деньги перестанут быть важны, а вот обладание чем либо «натуральным и осязаемым» будет более выгодно.
Но даже обратясь к среднесрочным перспективам нельзя забывать что потолок роста курса доллара где то около 120 рублей, так что недвижка выгодна сейчас в любом случае
Иван Петров, Сейчас выгоден зеленый в любом случае!
Иван Петров, это же не значит что через десять лет хата будет стоить 30 лямов
autotrade.ru, Да, как раз так и хотел написать, она буджет стоить 30 лямов через 10 лет, потому что «на манеже все те же» управители будут и через десять лет.
Поэтому нас ждет стабильный рост цен и дальше.
Потому как у тех которые наверху врядл аппетиты убавятся или ума прибавится
На второй карикатуре фамилия не Пух, а Пью.
Беря жилье в аренду вы платите все описанные расходы арендодателя + доход арендодателя, который вы, со своей стороны, планируете получить вложив средства высвободившиеся от продажи своего дома в фонд недвижимости. Только с этого дохода нужно заплатить налоги + расходы управляющих + риск управляющей компании. Где профит?
Balu, факт такой, что например стомость аренды моего дома = процентным выплатам по ипотеке, несмотря на то, что ипотека 3% в год. Рынок перенасыщен недвигой и стоимость аренды обрушилась. А кто платит налог на недвигу, кто оплачивает ремонты, мебель? Я. Какие налоги с доходов, вы о чем? Если я сдам свой дом у меня не будет доходов в принципе, только расходы.

Кроме того, если я сдам то я явно не стану заниматься управлением — придется платить еще управляющему арендой. Короче полный гамздец. Конечно так не всегда, но боюсь что в данном случае надолго.
спасибо
avatar

Dostoevsky

у нас дома намного дешевле
avatar

autotrade.ru

Господи, какие же они наивные. «Страна непуганных идиотов» это сейчас про американских инвесторов. Они просто забыли, что такое инфляция, двузначные ставки и не принимают в расчет эти риски.
Григорий, просто там люди понимают что есть и другие инструменты кроме кеша и недвиги. Человек же в статье четко пишет про РЕИТы. Можно купить ЕТФ на амер. реит даже живя в РФ. То же самое что акция. Какие проблемы.
Григорий, печатая бумажки и впаривая прогрессивным аборигенам, занятие не трудное.
Очередной говнопиар очередного говнофонда?
avatar

Volshebnik

аренда-это деньги вникуда… своё есть своё… к тому же моя родная сестра именно на этом и зарабатывает уже несколько лет живя в Канаде… автор написал чушь… моя сестра приобретает недавно построенный дом, обживает его так сказать, ремонтом, техникой итд… и когда он уже красивый и пригодный к жилью, продаёт его имея на этом очень неплохую прибыль… пример… был куплен дом за 250000 уе, ровно через год этот дом они продали за 400000 уе,150000 даже для Канады совсем неплохо я вам скажу, так что главное в этом вопросе как подойти… покупаете вы жильё с перспективой его продать и ничего не потерять или даже заработать или покупаете реально для себя зная что там и внуки будут жить возможно… отсюда и исходит всё… подбирая соответственно дом для конкретных целей, так что афффтар пишет глупости, инвестиции в недвижимость это ахренеть какой бизнес был, есть и будет
avatar

LORAN

LORAN, в Канаде как раз адский бум недвиги. Если успеет продать — отлично. Но это просто спекуляция. Так бывает только лет пять каждый 20-30 лет. Не забывайте об этом.
Больная тема НЕДВИЖИМОСТЬ ( не удержался). У знакомых однокомнатная квартира сдают в наем, тысяч 8-9 платит арендатор, и выпрашивает выкупить. Вот они репу чешут «Что делать?» В год выходит чуть более сотни минус налог на недвижку.
Вариант: Продать однокомнатную, купить двух и тоже сдавать( типа аренда на пару тысяч дороже буит), но продашь дешево купишь дорого ( к бабке не ходить) и сколько потом эту доплату отрабатывать.
Вариант: Продать квартиру, построить дом, и продать, с одной сделки процентов 40 точно поднимут. По второму варианту я как раз и специалист, но сейчас такой низкий спрос. Поэтому www.youtube.com/watch?v=irn96KMZ6Ao
НО РИСКНУТЬ МОЖНОООООООООООООООООООООООООООООО ))))
avatar

Korolyev1964

На мой субъективный взгляд вложение денег в недвижимость оправдана только если дом на побережье или в перенаселенном городе, типа Москва, Лондон, Нью Йорк, Токио. Причем мегаполисы весьма рискованная штука, в некоторых городах уже появились вторые CBD, т.е. города растут в ширь (и новая Москва тому очередной пример). Снимать вполне комфортно, после накопления 0.5MIO % с депозита уже покрывает аренду в хорошем пригороде, т.е. зп уже не тратиться на аренду и появляется свобода выбора — не нравятся соседи, переехал.
avatar

sheffield

кроме финансов много других проблем — если у тебя трое детей, например, нужны школы/садики/прописки — это можно решить за деньги, но дорого. и если владелец тебя сгонит с хаты — перевозить зимой внезапно семью и менять школы ОЧЕНЬ очень геморройно… поэтому пока молодой да, а как уже семья — много факторов уже, не все экономикой объясняется. Каждый должен сам смотреть по обстоятельствам
avatar

kolhoznik


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP