<HELP> for explanation

Блог им. SimplePathToWealth

Почему твой дом – это ужасная инвестиция

(Предыдущие статьи можно найти здесь)

Почему твой дом – это ужасная инвестиция
*Надпись на рисунке: Знаменитое восстание из-за виски в Пенсильвании.*

Джеймс Альтучер называет домовладение частью Американской Религии, поэтому я знаю, что здесь я ступаю на опасную почву. Но, пока ты не убежал в негодовании, давай проведем вместе небольшой мысленный эксперимент.

Представь, будто мы разговариваем об инвестициях за чашкой чая или кофе, или бокалом вина. Затем вдруг один из нас (допустим, это будешь ты) говорит:

«Эй, у меня есть идея! Мы всё время рассуждаем о хороших инвестициях. Что если мы придумаем самую ужасную из только возможных инвестиций? На что это может быть похоже?»

Ну, давай подумаем (достаем наш желтый линованный блокнот) и накидаем список. Чтобы это было действительно ужасным:

  • Это должен быть не просто единовременный, а, если мы всё делаем правильно, нескончаемый отток из наличных резервов владельца.
  • Это должно быть неликвидным. Пусть покупка или продажа занимают несколько недель, нет – постой – даже лучше, несколько месяцев.
  • Это должно быть дорого покупать или продавать. Мы добавим очень высокие транзакционные издержки. Скажем, 5% комиссию за сделку и прием-передачу.
  • Это должно быть сложно купить или продать. Таким образом, мы можем черпать множество дополнительных сборов, которыми мы можем обложить отчеты и документы.
  • Это должно приносить низкий доход. Явно не больше, чем процент инфляции. Возможно, чуть меньше.
  • Это должно требовать заемных средств! О, это великолепный пункт! Вот как мы заставим людей проглотить этот низкий доход! Если цена пойдет чуть-чуть вверх, заемное плечо его увеличит и люди сами себя будут убеждать, что это на самом деле хорошая инвестиция! Не-а, не волнуйся об этом. Большинство людей даже никогда не подумают, что заем – это также очень высокий риск и может так же просто их уничтожить.
  • Это должно быть в залоге! Еще одна прелесть займа. Мы можем получать процент со своего займа. Да, и с совершенно небольшими усилиями мы должны склонять людей, которые покупают эту штуку, закладывать и занимать под неё деньги больше одного раза.
  • Это должно быть непроизводительным. Раз уж мы заговорили о процентах, то пусть эта инвестиция, которую мы изобретаем, не приносит никаких процентов владельцу. И никаких дивидендов, конечно.
  • Это должно быть немобильным. Если мы сможем привязать это к одной географической точке, то мы можем быть уверены, что в любой момент времени для нее будет существовать только маленькая группа потенциальных покупателей. А иногда и кое-где – вообще никаких!
  • Это должно зависеть от успехов одной страны, одного штата, одного города… Нет! Одного района! Представь, если наша инвестиция каким-то образом связывает своего владельца с судьбой одного маленького участка территории. Риск мог бы быть огромным! Закрытие предприятия. Расплодившиеся уличные гангстеры. Правительство сходит сума с налогами. Природная катастрофа по соседству. У нас была бы инвестиция, которая не только ломает благосостояние своего владельца, но делает это, даже если он теряет работу и доход!
  • Это должно быть что-то,  что запирает своего владельца в одной географической точке, которая будет ограничивать его выбор и держать послушным для его работодателя!
  • Это должно быть дорого. Идеально, если мы сделаем это настолько дорогим, что оно будет иметь непропорциональную долю в активах человека. Исключим возможность диверсификации, чтобы увеличить риск!
  • Этим должно быть дорого владеть! Убедимся, что эта инвестиция потребует бесконечной череды ремонтов и обслуживаний, без которых она рассыплется в песок.
  • Это должно быть хрупким и легко повреждаться природой, пожаром, вандалами и тому подобным! Теперь мы можем добавить дорогую страховку, чтобы покрыть эти риски. Убедившись, конечно, что плохие вещи, которые скорее всего произойдут, на самом деле ею не покрываются. Не волнуйся, мы напечатаем это мелким шрифтом или, возможно, просто обложим дополнительными сборами.
  • Это должно облагаться тяжелыми налогами! Давай пустим туда правительство. Если это вырастет в цене, то они придут и обложат налогом эту прибыль. Если цена падает, то предложим ли мы налоговый вычет на убыток, как с другими инвестициями? Не-а.
  • Добавим еще больше налогов! Не забывай про наш штат и местный муниципалитет. Зачем ждать, пока эту инвестицию продадут? Давай брать с нее налог каждый год! О, и давай повышать эти налоги всякий раз, когда цена идет вверх. Понижать, когда цена падает? Не будь дураком!
  • Это должно быть чем-то, чем ты на самом деле никогда не владеешь. Раз мы собираемся дать правительству власть ежегодно облагать эту инвестицию налогом, то «владение» будет просто чем-то типа аренды. Мы позволим владельцам работать над этим, обслуживать это, платить все связанные затраты и, пока они платят годовую ренту (упс, я имею в виду налоги) мы позволим им оставаться с этим. Пока мы не решим, что нам самим это нужно.
  • На такой случай мы сделаем это подлежащим принудительному отчуждению. Ну, ты знаешь, на случай, если мы вдруг решим вместо того, чтобы собирать нашу ренту (черт! Я имею в виду налоги), просто забрать это себе.

Вот еще два из комментариев….

  • Mr. RiskyStart-up: Это должно усиливать стресс, вести к большому количеству разводов, а потом это должно быть невозможно поделить между бывшими супругами.
  • DMDave: Тебе нужен только один мотивированный (читай как: безрассудный) сосед, чтобы установить цену на весь район. Представь, что твоя так называемая «инвестиция» внезапно портится, когда твой сосед решает продать свой гипсокартонный особняк на 20% дешевле оценочной стоимости.

Почему твой дом – это ужасная инвестиция
*Надпись на картинке: Мне не нравится, как это выглядит… Надпись на парусе: принудительное отчуждение.*

Боже мой! Что за список! Моя кожа начала бы зудеть от любой такой уродливой инвестиции. На самом деле, я даже не уверен, что что-нибудь с такими характеристиками можно вообще назвать инвестицией.

Это была бы ещё та задачка заставить кого-нибудь купиться на эту утку. Но нам это удается. Фактически, я бьюсь об заклад, мы можем не только заставить людей покупать, но и верить, что поступая так, они воплощают свою мечту, даже национальное право по рождению! Как нам это удается, мы обсудим в следующей статье.

А пока напиши в комментариях, какие еще характеристики нашей «самой ужасной возможной инвестиции» я пропустил.

Ой. Погоди. Прошу прощения. Это всё было написано про дома.

Несколько недель назад я присутствовал на праздничном банкете, и за нашим столом из 10 человек сидела знакомая мне женщина. Она начала разговор о том, как она поощряла своего сына купить дом. Ну, ты знаешь. Перестань разбрасываться деньгами на аренду и начни строить актив.

Я предположил, что поскольку ее сын холост, живет один и не имеет детей, возможно, ему на самом деле не нужен дом. Что, поскольку ему он не нужен и т.к. это хреновая инвестиция (и я показал ей несколько причин почему), возможно, ему лучше рассмотреть какие-то другие альтернативы. Или хотя бы для начала пробежаться по цифрам.

Этот короткий разговор не получился. Он закончился её словами: «Ну, ему лучше купить дом, чем этот дурацкий Камаро!»

Почему твой дом – это ужасная инвестиция
Ну, да. Возможно. Если это единственная альтернатива.

(продолжение через сутки)

Автор: jlcollinsnh, перевод мой.

 

«Знаменитое восстание из-за виски» — переводчику зачот:)
avatar

Kolego

«Таким образом, мы можем черпать множество дополнительных сборов, которыми мы можем обложить отчеты и документы.»
avatar

Kolego

Дома в Америке не гипсокартонные, а из осб плит.
avatar

Kolego

+++Интересно!
avatar

Archie

Аренда недвижимости еще хуже
avatar

IliaM

IliaM, только если иначе вы деньги просто профукаете или инвестируете в камаро
просто все нужно подсчитать. часто владеть реально не выгодно. но иногда нет особо альтернатив
Дар Ветер, это в рашке алтернатив реально мало, а в сша лучше арендовать дом, а бабки крутить в бизнесе\держать в акциях
cheralor, а что мешает и в рашке крутить деньги в американских акциях, даже в тех же риетах? Необразованность? Ну простите…
бездомным быть дешевле, это верно
жить вообще затратно и вредно
Недвижимость это пассив. Машина это пассив. Они не приносят деньги, а отнимают их.
Но, при условии каждый актив может стать мусором и ты потеряешь всё, лучше иметь пару пассивов про запас.
Ap4u, ну в недвиге можно жить а в машине можно ездить. И то и то стоит денег если не иметь этих пассивов. Это нужно дисконтировать.
Bass, я владею, не рассказывайте мне сказки. Ваш опыт ограничен «вечно растущей» недвигой в РФ, но поверьте скоро вы получите новый опыт. Япония как получила его так в Токио цены не вернулись даже но 75% от уровня 20-летней давности, и это при сильно девальвированной йене.

Стоит ли владеть определить просто: стоимость обслуживания кредита + реалистический доход от вложенного капитала + ремонты и меблировка + налоги + страховка — налоговые льготы должны быть меньше чем стоимость аренды. Вы уж простите но рост цены этого актива — такая же цикличная вещь как рост цены на нефть, золото и прочее. Если хотите играть на росте цены — купите акции, ETF или физ металл.

Другое дело, когда вы не можете арендовать то, что хотите и хотите этого так сильно что коммерческая невыгода не имеет решающего голоса. Тогда ради бога. Так же тратят деньги на проституток и феррари. Почему бы не тратить на жилище?
Падение цен на недвижимость не критичное и ограничено себестоимостью на первичном рынке. 50 %населения России согласно опросам вложат избыточные деньги в недвижимость проблема в том что старые накопления распределены на панике конца 2014 года а новые еще не накоплены. Поэтому слухи о смерти такого инструмента инвестирования как недвижимость сильно преувеличены. Если кто выходит в деньги из инвестнедвиги несет их на депозит но придет время очередного обесценивания рублей и понесут обратно и опять будет рост цен и будет нормой получать 5% дохода от актива когда наступит равновесие как это происходит во всем мире.
Кстати все согласятся, что немцы — крайне прагматичный народ и снискали славу разумных подходом и педантичностью. Нельзя им отказать и в богатстве. А тем не менее, Германия — страна с самым низким уровнем владения недвижимости населением среди стран первого мира. Несмотря на рекордно дешевые ипотеки и отностительно низкие цены на недвижимость. Думаю, просто умеют считать.
Дар Ветер, все согласятся с тем что хорошо живут те кто собирает ренту а не работает на дядю чтобы ее платить. Именно богатые немцы скупили и сдают в аренду а пока еще бедные вынуждены им платить арендуя там где работодатель дает рабочие места.
Анатолий Трофимов, нет просто люди вкладывают деньги в свой бизнес, в акции, в пенсии а не в недвижимость и все тут.
Дар Ветер, по вашему владеет той арендной недвижимостью никто? Просто богатые покупают себе там где им нравиться а под сдачу там где есть спрос со стороны наемных работников. А наземные работники выживают снимая жилье и не могут позволить себе купить.
Анатолий Трофимов, почему они не могут себе позволить купить вы считаете, при том, что по вашему купить выгоднее чем сдавать? Ипотека в Германии под 2% годовых. Дадут любому с работой, взнос 10-15% от цены. У немцев самые высокие накопления в Европе — это не проблема.
Дар Ветер, не могут купить потому что во первых это ценный и дорогой объект на который нет денег а во вторых так как они наемные работники будут вынуждены продавать при смене места своей работы. Я веду к тому что покупка недвижимости это прерогатива богатых. Богатые не сомневаются покупать или нет — они покупают. Если слышали у нас скоро будет продажа первички по западному образцу где покупатель будет нести деньги за покупку в банк банк будет кредитовать застройщика. Это увеличит стоимость процентов на 15-20!
Анатолий Трофимов, ну смотрите, недвига в Берлине стоит столько же сколько недвига в Праге где я живу. Зарплаты в Берлине в 3 раза выше. Почему жители Праги покупают недвижимость а жители Берлина — нет?

Мобильность — я упоминал, но в Германии она не такая и высокая, это не США, исключение — высококвалифицированные специалисты.


ПС все это конечно утрировано что немцы не покупают — просто количество покупателей на десяток процентов ниже, разница не в разы. Думаю — дело в образовании и большей финансовой грамотности населения и все.
Дар Ветер, вероятно там еще есть уверенность в твердости валюты в которой у них накопления. У россиян такой уверенности нет, столько раз теряли что предпочитают вкладывать во что-то материальное. Как они по вашему хранят, сберегают и приумножают накопления?
Анатолий Трофимов, а что мешает россиянам держать деньги в более твердых валютах и металлах? вроде не запрещено. я ж говорю — финансовая грамотность всему виной.
Дар Ветер, там нет прямой взаимосвязи. Я имею в виду между прагматичностью и подходом к вопросу недвиги. Это скорей вопрос исторически сложившегося подхода конкретной нации — кто-то предпочитает владеть недвигой, кто-то — арендовать.

Немцы действительно экономные люди, но не самые экономные на свете. Например, есть выражение «что немец выкинул, то голландец подобрал» :)

avatar

Geist

Действительно, лучше продать недвижимость и слиться на бирже…
avatar

Bublikk

продав свою недвижимость я могу арендовать мебилированную трёшку пятьдесят лет в нынешних ценах.тут задумаешься.
дядя Вова, в 2003 году я купил квартиру за 630к. В 2007 продал за 3400к. Просто деньги подешевели. Понимаешь что случиться с твоими деньгами в долгосрочной перспективе? Инфляция, деноминация и т.п. ждут тебя=)))
Bublikk, в 2003м я купил за 900 в 2013 продал за 4200.но боюсь эта музыка не будет вечной, особенно наблюдая за темпами строительства.эти деньги я бы мог использовать и получше, вложив в бизнес или купив сбер по 13 например.а так я их в 2013 опять закопал в недвижку.короче замкнутый круг.меня уже не устраивает такая доходность.ты дом-то продал? забываю всё спросить
дядя Вова, об этом и речь. Есть удачное время для каждой инвестиции. На сегодня покупка жилья в кредит на 30 лет — это утопия, проще снимать. Я лично с 2007 года обернул средства от квартиры десять раз, не меньше.
дядя Вова, о том и речь. До 2000-х считалось что твое жилище должно стоить примерно 1-2 годовых дохода. А не 10 как сейчас.
Дар Ветер,10 средних доходов доходов держится вот уже лет 15, грубо 1кв.м.квартиры-среднемесячная зарплата по региону
дядя Вова, ну а 2000-е когда начались? ) Причем это правило для Америки но явно и в РФ актуально. Есть и другой вариант правила: расходы связанные с жильем (аренда или ипотека с накладными, плюс коммунальные) не должны превышать 25% дохода в месяц чтобы считалось что вы живете по средствам.
Интересно, а зачем вообще считать дом инвестицией? Забавный подход. Если так, пакет молока тоже херовая инвестиция, ведь завтра оно прокиснет.
Dmitriy Tomarov (in line), Дом-в чистейшем виде инвестиция, хоть покупка, хоть строительство.А дальше считать из чего и как. Сам построил дом 15 лет назад из кирпича. Сейчас строил бы из СИП-панелей. Гораздо дешевле и построить и отопить.
А покупка молока-это не бизнесс, а удовлетворение собственных потребностей в еде. А вот продажа тебе молока-это уже бизнесс, т.к. удовлетворение чужих потребностей.
павел петрович попов, Дом (если он единственный) это такое же удовлетворение потребностей.
Dmitriy Tomarov (in line), потому то некоторые реально считают это инвестицией и держат несколько домов\квартир
Пойду на продуктовый рынок, поинвестирую немного в еду.
Может в Москве и крупных городах инвестиции в недвигу и оправданы. Хотя сейчас в баксах везде люди потеряли. дядя Вова правильно посчитал. Мы сейчас все заложники своего неликвидного имущества и лишены свободы.Надо покупать актив в недвиге, количество которого ограничено и не растет, тогда будет расти цена.Замки всякие, особняки исторические и т.д. А покупать объекты массовой застройки, ну это только для жизни, а не инвестиции.Массовое строительство дешевеет из-за новых технологий.
замок, особняк ваще хер продаш если что, их потому и мало, что они нахер никому не нужны
cheralor, Ну вот и тут засада. Тогда вообще недвигу в качестве инвестиций пока побоку. А что? Думать надо.
павел петрович попов, думать всегда надо
Bass, я формулу написал когда выгодно покупать а когда выгодно снимать. В статье не идет речь про богатых ценителей престижных построек на пятой авеню а про принцев из гипсокартоновых замков.

Недвигу как и любой долгосрочный инвестиционный инструмент можно покупать пытаясь прокатится на очередном цикле при условии что вы там планируете жить, так как сдавать скорее всего будет не выгодно если вы не покупаете дешевую арендную недвижимость.

Что касается лично меня — я не верю что этот бардак разрешиться без крупной заварухи и поэтому покупаю золото а когда заваруха пойдет и недвига упадет в пол — продам золото и возьму виллу в Каталонии для жизни по 30 центов на доллар. Как-то так.
Bass, это так и есть, но ведь речь идет о другом — выгодно ли покупать недвижимость в которой вы живете или собираетесь жить. Если вы живете в съемном пенале — может и стоит его купить. Посчитать не сложно.
Bass, я не защищаю автора — все нужно фильтровать. Но эта мантра что недвижимость — благо, уже задолбала, особенно когда люди совершенно не понимают какую херню несут. Еще важный аргумент — потеря мобильности. Многим конечно это не так важно (при условии что они не квалифицированные специалисты которым часто приходится менять место жительства, а обычные синие воротнички), но это может быть очень важным аргументом против покупок.
Bass, люди не верящие в другие активы?
Bass, владеют те, для кого это бизнес и все поставлено на коммерческую основу. Для обычного человека издержки зашкаливают. А для владельца многих объектов и юридические услуги дешевле и услуги риелторов, и ремонт, и обстановка.
Собственный дом, элитная квартира, конечно же сомнительная инвестиция. Тем более если с элитным ремонтом. Все разумные владельцы понимают, что ликвидность слабая и при продаже потеря 20-30 % от полной стоимости. Но с другой стороны жизнь коротка и при наличии средств приятней ее проводить с комфортом. А вот арендный бизнес по жилой недвиге очень даже не плох, особенно для трейдера, всегда есть средства на покрытие текущих расходов. На мой взгляд для не рискового капитала, более интересней размещать в российскую недвигу, чем в акции на долгий срок.
avatar

Worldly-wise


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP