<HELP> for explanation

Блог им. kekc

Покупка квартиры vs REIT

В продолжение поста: http://smart-lab.ru/blog/256041.php

Крайне популярный вопрос, который мне задают с заядлой периодичностью в последнее время – почему ты держишь деньги в ценных бумагах, вместо того, чтобы надежно и прибыльно вложить их в покупку квартиры и потом ее сдавать?

housing

Отвечаю:

Ликвидность

Квартира: крайне низкая – реализация сделки по продаже по приемлемой цене занимает несколько месяцев. Ни о какой динамической адаптации к рыночным условиям тут быть не может – купил и сиди в активе пока не надоест. Наступает кризис, цены падают – смысла дергаться нет, поезд уже ушел. Выходить / входить регулярно из этого класса актива невозможно

REIT: высокая – деньги на счету уже на следующий день


Транзакционные издержки

Квартира: высокие – затраты риелторам, юристам могут достигать проценты (!) от конечной стоимости актива

REIT: низкие – комиссию брокера на покупку ETF даже считать не смысла, она ничтожна


Доходность

Даже если допустить, что ваша экспертиза в рынке недвижимости и удача по времени выбора такова, что вы получаете среднюю доходность по рынку (что далеко непросто и чисто статистически маловероятно), то эта средняя доходность – по российскому рынку жилой недвижимости.

Во-первых, вы вне сегмента коммерческой недвижимости, доходность по которой заметно выше. Во-вторых, доходность недвижимости в РФ никогда не была особо привлекательной в глобальном масштабе из-за большого коррупционного бремени на индустрию – rent yield исторически в России был где-то в хвосте: высокие цены на квартиру (из-за коррупционной составляющей в стройке) и низкие ставки по аренде (из-за низкой покупательной способности населения – прокси через ВВП на душу населения). Резюмирую:

Квартира: в целом ниже средней по миру

REIT: средняя по миру


Временные затраты

Квартира: высокие – нужно тратить время на общение с жильцами, решать проблемы, если что-то сломалось и т.п.

REIT: низкие – купил и забыл


Денежные затраты


Квартира: высокие – поддержание квартиры в исходном состоянии постоянно будет требовать денежных вливаний: регулярный косметический ремонт и починка сгоревших чайников, и замена лампочек – это по минимуму. Учтите, что так как вы не профессиональный ленд-лорд и не строитель, то скорее всего это у вас будет в среднем отнимать заметно больше денег и времени

REIT: низкие — 0.1% за управление в год


Риски
– это все относится к квартире, так как для REIT они все диверсифицированы в глобальном масштабе:

Макроэкономические / страновые – посмотрите за окно, комментарии излишни, особенно если посмотреть на цену на недвижимость в $ а не в рублях: купив в прошлом году, половину своей инвестиции вы уже потеряли

Регуляторные — смена налогов (вы же в курсе, что у нас с каждым годом будут повышаться налоги на владение недвижимостью?), стоимость ЖКУ – у нас они также в целом растут быстрее инфляции

Повреждение жильцами, затопление, пожар – покупка страховки от всего этого убьет вашу доходность в ноль, а одно такой крупное событие откинет всю вашу инвестицию на 10 лет назад по доходности

Простой – при смене жильцов квартира может стоять месяцами пустая

Неуплата – не забывайте, что не все жильцы белые и пушистые. Хорошо еще, если в собственную квартиру пустят, и замки не поменяют – а то бывали случае, что годами не могли выселить «арендаторов»


В моем предыдущем посте, как альтернативу REIT’ам Шадрин прорекламировал ЗПИФН. Если кому-то будет интересно, проведу анализ доходности (компания не публикует полной доходности с учетом промежуточных выплат, скорее всего намеренно), но в целом и так понятно, что при комиссии за управление в 2% тут инвестору мало что останется. Ну и куча рисков и недостатков российской жилой недвижимости, описанные выше, будут присутствовать.

 

Перепродажа квартир в «белую» невыгодна из за налога и если от него уходить скорости оборота от3-х лет. Либо серые схемы
avatar

FrBr

Если говорят, вот прекрасный инструмент без риска, но с высокой доходностью, то это значит, что это не так с этим инструментом.

Все перечисленные аргументы «за» понятны. Куда переложен риск, который обеспечивает высокую доходность? Ясно куда: эти бумаги так же подвержены рыночным обвалам, как и все прочие акции. Их доходность — это доходность бумаг, надуваемых дешевыми QE последних лет.
avatar

margin

reit'ы — офигенная тема.
все эти арсагерские лохотроны «зпифн» и рядом даже не стояли, в сравнении с американскими рейтами с 30-40-летней историей.
avatar

Gazirovkin

А, ну и про ставки.
Думаю, что эффект таки будет, и возможно даже на горизонте двух-трех лет.

Дело в том, что рейты в основном покупают ради дивов, то есть yield имеет значение.


вот история yield по VNQ, в двухтысячных она была повыше, чем сейчас. между 5% и 3.7% — есть разница, поэтому каждые 0.25% fund rate будут отдаваться болью в capital gain рейтовых хомяков :)
avatar

Gazirovkin

у них два фонда:
по ЖД — выплаты два раза в год,
по ЖС — нет выплат

учтите при расчетах. Цена пая — уже включает все комиссии.
Александр Шадрин, что такое ЖД и ЖС?
usertrader, ЗПИФН Арсагеры:
ЖД — Жилые дома
ЖС — Жилищное строительство
Одно могу сказать точно.
Квартира в текущей ситуации лучше чем рубли в банке
avatar

kbrobot.ru

берешь три квартиры в ипотеку так, чтобы платеж равнялся аренде (например однушку сейчас в Москве легко сдать / снять за 25 000 рублей), сдаешь их и они сами себя окупают, свободные деньги направляешь на досрочное погашение ипотеки — через пять лет продаешь и ты в шоколаде. Правда схема хорошо работает с 5-6 квартир начиная и при 25-35 миллионах первоначальных денег в рублях конечно же.
avatar

Magistr

Magistr, Схема хорошо работает, когда ипотека 8%.
kbrobot.ru, 12,5% + 3,1% страховка = 15,6 % — прекрасно работает.
Magistr, Как это может работать, если аренда по хате 8% годовых?
Magistr, при средней стоимости квартиры, сдавать ее за 25К\мес — это 0.5% или 6% в год. Да квартира учитывает в своей стоимости инфляционную поправку (которая будет при продаже в том числе), а если рынок недвиги просядет, что тогда? Тогда придет копец всей этой схеме с ипотеками. И вместо прибыли владелец будет сидеть с убытками в лучшем случаем, а в худшем с громадными обременениями и перспективой судов и прочих прелестей.
avatar

dagh

dagh, Вы за последние 10 лет видели чтоб в Москве рынок недвиги проседал? Я — нет.
Magistr, разумеется видел. В последнее время — дважды.
Да тут простая математика, посчитайте сами, без ориентира на своих знакомых, там многое не сходится.
avatar

dagh

dagh, Это только в теории и на графиках в журналах глянцевых. Вы в реале попробуйте купить квартиру по цене ниже лета прошлого года. В районе, где куплена хата, аналогичные стоят уже на пару мультов дороже. Да, долго стоят. Да, торг никто не исключал. Но факт есть факт. Треха в центре от 25 мультов. Что на три-пять мультов выше, чем летом 14 года. Речь про Москву.
Трейдер Квадратный, про сейчас я и не говорю. я говорю про момент когда эта схема сломается и приведет к плачевному результату. Достаточно одного раза.
Ваши слова как раз и подтверждают, что данная схема работает в очень узком диапазоне входных данных. Дорогие квартиры — схема не рабочая. Дорогая ипотека, опять не рабочая. Там нужно чтоб сошлось несколько входных данных. А кризисы как раз и вносят хаос в эти параметры. Так-то чего спорить? Если у того, кто это предлагает есть 25-30 лямов, пусть попробует.
avatar

dagh

Magistr, был момент при Лужкове, когда правительство Москвы выкупало квартиры с рынка, иначе цены бы сильно рухнули.
Magistr, интересно, где такая дешевая ипотека?
У меня знакомый так сделал: продал две своих трешки в СЗАО (предки отправились в мир иной) вложил деньги во вторичку в однушки в разных районах Москвы (брал по 4-5 лимонов за хату и с заемом ипотечным по полтора ляма, ну чтоб и риэлторов подогнали надежных и банк был в ответе за чистоту сделки) потом сдал: тогда аренда еще до кризиса была высокая и достигала 45 000 рублей в отдельных районах а так в диапазоне 30-45000 р выходило, через тех же риэлторов сразу и сдал)
avatar

Magistr

Magistr, В МСК арендные ставки еще ниже. 5-6%
Magistr, однушки за 45 были только в центре, но они и не стоили 6 млн,
так что не сходится схема, то что стоит 6 сдавалось в лучшем случае за 35
Magistr, kbrobot.ru и AlexeyT правы — схема работает только в случае, если rent yield не ниже стоимости ипотеки с учетом страховки.
В рублях сейчас rent yield — это около 6%, ипотека — 16%. На этой схеме вы будете терять по 10% в год. В лучшем случае.
avatar

kekc

Сказ ни о чем. Это просто диверсификация активов.
Нужно иметь и ценные бумаги и недвижимость и предметы исскуства (антиквариат, нумизматика и т.п. что ближе и интересно) конечно если у вас есть средства.
Любой фин. инструмент имеет множество рисков которые не уместятся в размере данной статьи.
avatar

aster

aster, не совсем. Сказ о том, что в качестве диверсификации в недвижимость лучше иметь рыночный инструмент, а не фокусный актив (квартиру).
avatar

kekc

Извиняюсь за отсталость, а что такое REIT и где можно прочитать про это? и как вообще это можно купить на нашем рынке и зачем?
Дмитрий, гугл в помощь — первый же линк дает хорошее представление: tranio.ru/traniopedia/glossary/reit/

Покупать лучше на западном рынке. Зачем — чтобы диверсифицироваться в недвижимость без рисков и недостатков, связанных с покупкой квартиры.
avatar

kekc

Размер дивидендов определен в деньгах, поэтому процентная ставка дивидендов при падении цены бумаги растет. Но этот высокий процент никак не будет компенсировать обесценивание самих бумаг. А бумаги могут подешеветь существенно. За год максимальный разброс VNQ составил $18 или 20%, если от верхней точки. Когда от стоимости бумаги останется половина, тогда и можно сравнивать что лучше))
avatar

margin

СТОЛЬКО ВОДЫ ВЫЛИЛИ !!!!!!!!
квартира которая стоит 7 млн сдается за 35 000
депозит в банке дает в год 12 % это 70 000 в месяц
В КРИЗИС СТАВКИ РАСТУТ
А ЦЕНА НА КВАРТИРЫ ПАДАЕТ И СПРОС НА НИХ ИЗ-ЗА ВЫСОКИХ СТАВОК ПО КРЕДИТУ
а вы ерундой какой-то занимаетесь: считаете что-то, графики…
paranormalduck, посчитайте, во что превратились ваши рублевые депозиты под любой процент во всех остальных мировых валютах после декабря 2014.
avatar

kekc

Дивидендная доходность REITs, mortgage REITs и преф акций в США неплохая. Вот только стандартная налоговая ставка по дивидендному и купонному доходу для нерезидентов составляет 30%. www.irs.gov/Businesses/U.S.-Tax-Withholding-on-Payments-to-Foreign-Persons

Ставку можно снизить, но тут надо постараться и потрудиться.
avatar

nevik

nevik, в чем стараться? с резидента рф на стороне брокера будет удержано только 10%, а не 30%. У вас, вероятно, брокерский счет у оффшора, там да, полноценные 30% :))

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW