<HELP> for explanation

Блог им. White75

БЫТЬ РИЕЛТОРОМ. Взгляд изнутри

Начало: как я работал риелтором.

После просмотра видео, выложенного Тимофеем, где хулиус втирает про покупку новостройки с 70% готовности, оставил свой коммент и пошел доедать доширак. И пока жевал эту отраву, подумал, что это бред, покупать такое жилье. Решил написать пост: как я работал риелтором. Писал все, что в голову лезло в тот момент. Даже пару прикольных комментов оставили тута и здеся. ;-) Так как букАв стало много, решил разбить пост на три части, но были просьбы написать о схемах разводки риелторами. Пришлось вносить коррективы. Наверное, этим постом не ограничусь. Но прежде, чем расскажу о схемах, расскажу о самих риелторах. Постараюсь писать просто и буду проводить сравнения с трейдингом.

Рынок недвиги можно сравнить с биржей. Где в роли биржи выступает АН (агентство недвижимости), а в роли брокера – риелтор. Ну а трейдеры – это покупатели и продавцы. Соответственно СК (строительная компания) – это организация, «выпустившая акции». Когда трейдер покупает акцию, у него есть несколько вариантов: купить по цене, выставленной в стакане или купить по рынку. Второй вариант, как правило хуже. Так и с недвижимостью. Либо берешь то, что есть, либо ждешь вариант лучше. Но есть и подводные камни. Например, брокер никогда не будет говорить, что интрадей – зло. Ведь это его хлеб. Чем чаще трейдеры совершают сделки, тем больше комисов брокер возьмет. Так же и с риелторами. Они тоже жрать хотят…

Опять мы приходим к тому, что психология человека во всех сферах одинаково порочна…

Я не претендую на какую-либо исключительность в сфере недвижимости и пишу не все, а только то, что может помочь при выборе объекта для жилья или инвестиции. Не буду затрагивать сферу загородной и коммерческой недвижимости. Поговорим о критериях поиска объектов и как не лохануться при «покупке долевки, с 70% готовности». Если это поможет кому-нибудь, то буду считать свою «миссию» выполненной. Но, сначала о самих риелторах.

В 2008 году в Тюмени было более 300 АН. К 2010 из них осталось меньше 80. Сколько сейчас не знаю. Многие риелторы, поработав год-другой, начинают думать, что они все умеют. И не желая делиться с агентством, уходят в «свободное плавание». Но сталкиваются с тем, что не знают, как вести бизнес… Ничего не напоминает? Первые профиты в трейдинге приводят к эйфории, а затем к кредитам, инвесторам, или увеличению лота. Последствия разные, но статистика та же — в + 2%. Сферы деятельности разные, но психология везде одинакова.

Еще в начале 2000-х риелтор вел сделку от начала до конца. Он искал и продавца, и покупателя, он же вел сделку юридически и сдавал документы в рег. палату (было время, когда графики чертили вручную, на миллиметровке). В 2010 году в АН уже были свои юридические отделы, а риелторы занимались поиском клиентов и сдавали документы в рег. палату (сейчас в терминалах графики в реальном времени и полный набор индикаторов на любой вкус, только ищи знакомые формации). Сегодняшние риелторы — просто манагеры, которые сидят в офисе и ждут, когда агентство даст им очередного клиента (алготрейдинг). Я же попал в АН старой формации, где обучали ремеслу от и до. Оно не было самым большим в городе, но входило в пятерку лучших.

На собеседовании директор рассказал, что в начале 2000-х риелтор мог за год заработать на квартиру, а сейчас (в 2010г.) на новую машину не каждый сможет. Если раньше с покупателя ИЛИ продавца брали комиссию 5% от стоимости объекта, то сегодня берут с обоих по 1-2%. Из них половину надо отдать агентству. Если не сидеть на месте, то 50к за месяц можно поднять. Примеры, которые я привел в прошлом посте, происходят не каждый месяц и не с каждым трейдером (риелтором). В общем суть работы риелтора: как потопаешь, так и полопаешь.
Теперь о том, как надо потопать, чтобы икорку полопать.

Сначала о позитивном: чему нас учили.

Теория.

Первым делом изучали город. Казалось бы, что тут изучать? Почти всю жизнь прожил в этом городе и знаю его как свои пять пальцев. 10 лет за рулем, был опыт работы в такси, все переулки знаю. Знаю, где погулять, где пожрать и пр. И вдруг нам меняют очки. Мы смотрим на город не как потребители, а как стратеги. Для нас город — это слоеный торт. Съедаем его слой за слоем.

Первый слой – делим город на районы, но не на административно-территориальные, а на спальные, офисные, промышленные. Второй слой – инфраструктура: д/сады, школы, вузы, поликлиники, торгово-развлекательные центры, парки отдыха… Третий – транспортная развязка: можно ли из одного конца города в другой конец доехать на общественном транспорте без пересадки и как быстро, в каком р-не больше маршрутов, где меньше пробок, ну и т.д. Четвертый – дома: типовая серия, квадратура, планировка, наличие балкона, куда выходят окна (во двор или на улицу), год постройки, какая линия (про них отдельно), где вторичка, где больше новостроек, где старый рынок (дома сталинских времен), и конечно же план застройки города. Пятый – близость инфраструктуры (остановки, магазины и пр.) к объекту.

Наличие или отсутствие этих факторов позволяет сформировать реальную цену объекта. Например, стоят рядом два дома одной типовой серии, в них продаются две одинаковые квартиры по одинаковой цене. Но в одной квартире окна выходят на дорогу, где шумно и сторона не солнечная, а в другой окна на солнечной стороне и дом во дворе, где тихо. Используя эти данные можно обоснованно торговаться, сбавляя или повышая цену, в зависимости от того, покупатель вы или продавец.

Позже добавлю еще факторы…

 

Расскажи, почему на смарт лабе и в интернете так часто появляются посты, что цены падают на недвижку в Москве, хотя это не соответствует действительности. Это, что такое за тенденция? Крик и Желание купить дешевле или спланированная акция?
Karmanoff Fedya, такое пишут те, кто не шарит в недвиге и паникеры, а может и засЛанцы…
Daniel White, Про первого элитного клиента напишите пожалуйста!
Власкин Максим,… он же и последний ;))) напишу.
Daniel White, так в долларах цены очень неслабо упали.
Тут дело в другом — кто в какой валюте считает.
avatar

Engi

Karmanoff Fedya, болтологов везде хватает, просто на СМ практически нет модерации — пишут разную хрень, в основном про «политику» и «всёпропала». (-:
Интересно, ждём продолжения…
avatar

Саня

Спасибо, хороший пост, жду продолжения. Полезная информация для определения стратегии при инвистировании в недвижимость.
Провда, хочется еще фактов с разоблачениями с оттенком криминала…
avatar

sundrag33

sundrag33, все будет… ;)
Daniel White, Какой твой прогноз по цене на недвигу в январе 2016 года в % соотношении к текущей цене?
Mike_Z, Герчик сказал на встрече смартлаба в сентябре 2014 года, что будет падение на 20%.
Mike_Z, помню этот прогноз. Тут надо учитывать, что в регионах разные ситуации…
Mike_Z, я не прогнозирую, а просто пишу из личного опыта.
Daniel White, Хороший пост! Интересно послушать про старый стиль работы! В «ручном» режиме! Опишите пожалуйста по подробнее старый стиль! Спасибо!
Интересно, только больше грязи!))
avatar

Milken

Эхх.уже тошнит
avatar

Sky

Sky, отойди в сторонку, а-то запачкаешь тут все… ;))
Daniel White, золотые слова
avatar

Sky

Дмитрий Рынза, Надо понимать критерий места, в котором находится недвига. Если это Москва и область, то да, недвига будет только дорожать в рублях. Если это мухосранск, то будет дешеветь обвально и именно по Вами указанным причинам. Люди в мухосрансках скидывают недвигу практически по любой цене, если просто находится покупатель, т.к. альтернатива просто закрыть и свалить в Москву и область. В мухосрансках закредитованное население уже не может оплачивать продуктовое потребление, кредиты в просрочку, коммунальные платежи в топку, про квартиры и машины даже мыслей нету. Гастеры из средней азии не захотели работать за 500 бакинских, а переферийники из России будут и за меньшее.
Вы заедте в любой маленький городишко\поселок\райцентр- такое впечатление что он весь продается, как жилая недвижка, так и коммерческая. Про деревни в районе вообще молчу-продать невозможно, дома стоят просто заколоченные.
У вас хорошее агентство, далеко не все так работают, только комис маленький. Если по 2% с продавца и с покупателя то более менее норм.
В Ростове если цена объекта свыше 10 млн. оплата фиксированная по договоренности. Например по моему опыту больше 300 тыр многие не готовы платить. Фиксируем 300 тыр и можем купить хоть за 20 млн
Спасибо, всегда интересно мнение настоящего профессионала, в любой сфере бытия.
Азат Туктаров, в недвиге я любитель, а не профи…
Daniel White, Ну мне, дилетанту, трудно судить, но пост Ваш очень познавателен был для меня.
Отличный пост. Спасибо!
avatar

kbrobot.ru

«Рынок недвиги будет падать» — основной повод для барыги сбить цену у продавцов.
avatar

"Афиша"

Пост нормальный. Риелторы — вторая древнейшая профессия и этим все сказано. В эпоху интернета они абсолютно не нужны — найти объект через интернет не проблема, а оформить — нем более. Сам много раз покупал, продавал, снимал недвижимость и ни разу не пользовался услугами всяких там риелторов, ибо они только усложняют процесс.
avatar

vito2000

Хороший пост. Пишите еще.
Сам бывший риэлтор.
Кстати, а почему ушли?
avatar

Ivor

Ivor, меня «ушли», но об этом позже…
пишите ещё, интересно!
avatar

ZooR

я, как бывший риэлтор, скажу вам. полностью честным быть в этой профессии нельзя. хочешь закрыть сделку — привирай, приукрашивай, скрывай недостатки, наваливай позитива и т.д. а если еще и рынок дикий и продавцы не любят заключать договора и риэлтор всегда может оказаться кинутым, то… нервная работенка. не стоит каблуки топтать
avatar

$OFF

1serj, об этом мы еще поговорим…
с нетерпением жду продолжения!

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP