<HELP> for explanation

Блог им. lucky742

Московская недвижимость: Итоги первый квартал 2015

Продолжаю отслеживать ситуацию на рынке Московской недвижимости. 
Начало smart-lab.ru/blog/226883.php

Прошло 3 месяца и можно оценить ситуацию вновь. 

1. Цены в долларах сложились в 2 раза и не отскочили.  У продавцов не получилось пересчитать старую цену в долларах по новому курсу, так как рублевая цена находилась выше покупательской способности населения.  
Анекдоты про обмен бабушкиной однушки в Бутово на квартиру в Майами — больше не актуальны. 

2. Спрос начал падать, так как упала покупательская способность населения. Инфляция давит на цены в магазинах, но не на квартиры. Так как это не товар первой необходимости.

3. Ипотека парализована. Правительство субсидирует ипотеку под 12-13% только на новостройки.  Вторичный рынок это 45% ипотечных сделок.   

4. 2015г — ввод прогрессивного налога на недвижимость. Начнется рост предложений по элитке и инвестиционных квартир.

Выводы: 

Причин для восстановления рублевых цен — нет.  Причины для дальнейшего падения цены метра еще на 15-20%  - есть. 
Ожидаю дальнейшего снижения цены до 2500$ за квадратный метр к концу 2015г.

Московская недвижимость: Итоги первый квартал 2015 

 

 

Вообще не надейтесь на это
avatar

bitlz2011

bitlz2011, а на что надеяться? )
У Вас может быть еще 150 доводов за снижение цен, но цены в Москве на жилье существенно падать не будут
avatar

bitlz2011

bitlz2011, путы продадите падишовке?
Согласен, недвижимость в Москве это колосальный пузырь 6 лямов за скворечник в убитом состоянии — бред полнейший. Проще положить эти 6 млн. в банк, а на проценты снимать — еще столько же останется. Доводы в пользу снижения: ввод запланированных новостроек, улучшение транспортной доступности (квартир у метро с каждым годом будет становится все больше), потеря Москвой своего элитного статуса, экономический спад. Покупать сейчас квартиру это все равно что Газпром по 350 р. в 2008 году.
>>Ожидаю дальнейшего снижения цены до 2500$ за квадратный метр к концу 2015г.

2500$ по текущему курсу 147000. В каком месте вы ожидаете снижение? на квартиры рядом с кремлем? Так то, и сейчас в России дешевле взять,
avatar

Valeriy

В рублях вообще ничего не упало, это сайт irn непонятно откуда ценник проставляет, по крайней мере по своим об ектам сужу. Как ценник взлетел в январе, так и стоят. 2 -3 процента скидку ставишь- уходит как пирожки. Риэлтором не работаю, но по своим точкам веду контроль, в том числе и с риэлторами общаюсь на эту тему
Те кто пишут, что снижения цены никогда не будет, может они просто сглазить боятся?) Аренда уже начала снижаться, причем значительно так на первый взгляд. Идея про 6 млн. в банке вполне себе ничего)
avatar

Dmitriy

Dmitriy, аренда ваще не подешевела, зачем врете? Я сдаю хаты, ни на одну ценник не снизился. Идея про 6 миллионов положить в банк и снимать не выдерживает никакой критики))хата тем и хороша, что это не бумажка
Karmanoff Fedya, есть и другие регионы, не только Москва…вот все и привыкли, что хата это не бумажка и позадирали цены на вторичке, чтоб «срубить капусты пока горячо». Эта идея не может жить вечно.
Karmanoff Fedya, ещё как подешевела, я постоянно мониторю. В Солнцево в январе видел много квартир по 22-23 тыс, щас минимум 24, НО, я вообще начиная с 2011 года таких цен не видел. Были минимум 27 всегда. Одну убитую квартиру видел вообще за 18. Так что ценики на аренду реально процентов на 15-20 просели.
В Москве цены падать не будут ТОЧКА! Во всей России вполне даже будут. В кризис люди тянутся туда где есть деньги. Всем вангующим понижение на 20% предлагаю продать свою квартиру и закрыться дешевле ))))))))))))
Не знаю как по всей России но в некоторых областных центрах цены в рублях выросли, и если и будет какое-то падение то возврат цен в рублевом эквиваленте на прежний уровень.Про Москву не сужу там реально пузырь.
рублевая ликвидность зажата, у кого были деньги на квартиру — давно потратили, смотрите на авто — сворачиваются и уходят — ибо нет спроса. С недвигой либо уже тоже самое, либо с небольшим лагом. Недаром начали государственно ипотеку спонсировать. Еще один удар по нефти страна не переживет…
Dmitry Okhotin, Кто уходит? Опель и ДЖМ по политическим соображениям, а Мерседес приходит :)Ипотеку стали спонсировать, что бы строители не накрылись. Мы жили при нефти 8 баксов
6 лямов в банке будут потихоньку обесцениваться с инфляцией, плюс проценты с них идут не на капитализацию, а на съем. Те у кого были 6 свободных лямов скорее их вкладывали в недвигу на стадии строительства, что бы получить в итоге квартиру, которая будет стоить 8-9 лямов.
avatar

Alexrad

Alexrad, не думаю, что это серьезно было сказано.
Цены в долларах сложились в 2 раза и не отскочили.
Так они сразу и не должны отскакивать, но со временем будут расти.
avatar

Иванов

Самый прикол по падению будет летом )
Ну или не сильный рублевый рост при баксе от 90р :)
P.S. Жена хочет купить дачу, но я склоняюсь к съему )
Олесь Филоненко, Но на примере графика в долларах белорусской недвижимости мы же с Вами видели, что цены отрасли в долларах через 3 года
avatar

kbrobot.ru

Олесь Филоненко, Да, вы наверное правы. За наш счет все это произошло.
Олесь Филоненко, А сейчас этот счет несколько опустел…
Олесь, рублёвые цены на ликвид в МСК сейчас не падают. Хорош уже теории писать. (-:
Олесь Филоненко, в том и разница, что я пишу о реальных сделках, а Вы о «теоретических» с irn.ru
Олесь Филоненко, в том-то и дело, что есть реальность, а есть «теоретики» с каким-то «сайтом». (-;
Цены на жилье отстающий индикатор. В кризис 1998 года (август-октябрь сильнейшее падение доллара и фонды) минимум долларовых цен на недвигу пришелся на осень 1999 года. То же самое произошло в кризис 2008 года. В более развитых экономиках задержка больше.
Так что, если считать апофеозом кризиса декабрь 2014 года, цены не должны расти как минимум до осени.
avatar

SergeyJu

Данные росреестра за февраль:
Купля-продажа (мена) жилья:
зарегистрировано прав – 10 637
Ипотечное жилищное кредитование:
ипотека в силу договора – 450
ипотека в силу закона – 1 828
Регистрация договоров участия в долевом строительстве (жилой фонд) – 1 316

Различия с прошлым февралем значительны. В прошлом феврале было 13833 регистраций прав, сейчас 10637. Тогда 2597 ипотек, сейчас 1828.
Договоров ДДУ в феврале 2014 года 2014, в этом — 1316.

А если учесть, что регистрация прав — это кроме купли-продажи еще и приватизация, и наследство, то картина достаточно унылая…
Рустам Хафизов, Не подскажите, где можно посмотреть эти данные? На сайте росреестра не нашел.
serg1212, нашел на сайте риелторов ners.ru
Рустам Хафизов, росреестр кстати действительно хороший показатель. Раньше у нас с утра очередь там занимали, чтобы сделку оформить. Толпы были — не протолкнуться. Пару недель назад зашел туда — вообще никого.
Копипаст доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко

Полная версия www.irn.ru/articles/38463.html
avatar

Cocos1914

В силу известных обстоятельств, с 16дек.2014 по сей март 2015 активно, т.е. ежедневно нон-стоп искала 3ку в пределах МКАД, ликвидную (сталинку/монолит, этаж повыше, вид получше, местоположение, район и пр. критерии ликвидности) в диапазоне +\-20мн. Ацкий труд! но зато теперь могу на спор назвать цену на любую квартиру в любом районе Москвы на указанную дату за период)))) и, думаю, не ошибусь...
Искренне уважаемые, если интересно мнение практика по-неволе… то могу сказать… цены росли каждую декаду((((((
Пример динамики по одному объекту средней ликвидности:
20 дек.2014 = 13,200 млн
12 янв.2015 = 14,300 млн
28 янв2015 = 15,300 млн
25 март = 16,500 млн.
(источник: Циан.ру)
Справедливости ради, скажу, что этот объект (из числа отслеживаемых мной) — рекордсмен… динамика других менее впечатляющая, но поверьте, она в 90% (навскидку, и из моей выборки) была повышательная, и не на 100тыс руб, минимум на 500тыс. (в озвученном диапазоне цен, это 5-16%).
Понижательная была только в 2-х случаях на эбаут 1(один)% :
а) с 16,000 млн до 15,840 млн
б) с 15,000 млн до 14,800 млн
и по след.причинам:
1) обоснованные доводы покупателя вкупе с его же финансовой привлекательностью (наличие не ипотечных денег);
2) срочность продажи.
Также заметила, что НЕ ликвид припадал (с 14млн до 13,5 или с 12млн до 11,6). Именно припадал, не падал пока. По ощущениям, к лету неликвид будет падать. Но, как грится, не особо кому он нужен… хоть теперь хоть потом. За новостройками в конце 2014 года (вторая половина ноября-декабрь) стояли очереди (в прямом, не переносном смысле), то бишь, кому надо было инвестировать и кто еще не предполагал о ставках депозитов в госбанках до 17% (что в разы превышает доходность инвестиционного жилья), те уже как говорится, затарились… А остальные — опять же предпочтут свежеиспеченный новострой ИМХО, который девелоперы уже будут продавать с кухнями в качестве бонуса (как было в Прибалтике в 2008г от переизбытка предложения на рынке), и по пролоббированным 12-13% ипотеки…
Ната Лиа, вы попали в пик неопределенности со своей покупкой. Продавец боялся прогадать, и начал повышать цену. Были и такие кто продавал квартиру за 15 млн рублей (500к$) а перевыставили за 30 млн.
Естественно они не продадут за такие деньги квартиру.

Я лично тоже мониторю рынок раз в неделю. И вижу скидки в 3-5% от цены февраля на ходовые двушки и трешки. ПРодать квартиру сейчас реально трудно. Никакого повышения точно нет.

Первопричины падения цен фундаментальные — падение покупательской способности и удорожание ипотеки.

lucky742, Первопричины падения цен фундаментальные — падение покупательской способности и удорожание ипотеки.©

Я это и т.п. доводы как мантру повторяла и продавцам и реэлторам, ибо это аксиома дня (в моем понимании, была и остается)… Но, ПАРАДОКС! на практике все оказалось иначе… Продавцам плевать было на мою политинформацию про фундаментал))) Несмотря на как-бы «рынок покупателя», они как сговорившись, не двигались с места по цене при виде реального с живыми деньгами покупателя(((
Время смутное, да, Вы правы, но как заметила, где-то до конца января лишь… когда многие тупо снимали с продажи, некоторые из них через месяц перевыставлялись но с офером выше. Были и те кто метались +\- до ляма вверх-вниз из боязни продешевить… Я их опустила в своем комменте, оставив только примеры, отражающие превалирующую тенденцию в исследуемый период.
Мониторила рынок часами без перерыва, до тошноты на 5-ми основных сайтах (один Циан, по статистике, это 60% сделок на рынке недвиги Москвы). Практика ткнула меня носом в очередной парадокс(((
В нагнетании поршня ценника наверх были замечены риэлторы одного крупного АН. Одному продавцу, «открыли глаза» что его хата стОит не менее 15лямов! при том что, накануне вечером мы договорились о сделке по его цене 13млн — по его цене БЕЗ моего торга (потому как «за дверью стоял» второй претендент на мое место и эту квартиру, а участие в Аукционе не входило в мои планы)… И что вы думаете?!!! Наутро продавец мне с радостью в голосе сообщил, что оказывается прежний риэлтор (вменяемый человек, из числа понимающих новую парадигму)))))) его обманывал! А пришел честный риэлтор и… вот теперь 15млг, МНЕ так и быть — 14800 ))))

lucky742,
P.S.: тех кто пытался по ценнику в рубле догнать доллар — оставила в сообщении без внимания, потому как: (А) их мизер, (Б) они видимо инопланетяне. А мы о поведении людей рассуждаем))))
Ната Лиа, так недвижимость инертный рынок. Двигается он с большим лагом ко всем остальным активами. А вы получается покупали в самое смутное время, спрос никак не изменился через месяц после девальвации и естественно никто не будет скидывать вам цену.

Надо выжидать 6-12 месяцев с момента начала кризиса. Когда у людей реально просядут доходы и будет уже не до покупки квартиры. Потом продавцы заметят, что за 2 месяца у них ни одного показа. Вот тогда и пойдут цены вниз.

А тех кто пытается переставить ценник по новому курсу — очень много. Так продавец знал, что у него квартира стоит 500к$, а в 1 день выясняется что уже 250к$. Естественно он хочет хоть чуть побольше получить.

По своему опыту помню, что в 2008г все веселье началось через пол года после обвала рынков. Когда сначала цены на квартиры начали немного припадать, а потом уже покупатели взяли паузу и стали выжидать.
lucky742, через 6-12 мес не ясно что будет с долларом) сейчас же за условно 200 тыс долл реально купить жилье, которое в окт. еще стоило 400тыс оных...
Цены на ликвидное жилье эконом класса снизятся (пусть на 20% по прогнозам), но весь вопрос С КАКИХ УРОВНЕЙ? С сегодняшних уровней, которые уже выросли за декабрь2014-март2015 на эти же 20% (это похоже на то, когда перед 50%-й распродажей накануне ценники на полках меняют на +40%, в итоге реальный дисконт минус 10%).
На неликвидные — упадут, думаю процентов на 40% (реальный дисконт и будет в районе 30-40%, т.к. неликвид в основном не вырос за период с декабря 2014 (часть из них все же повысилась на 10% — исхожу из реальной практики, не теории: однушка в панельке в Брюлево в ноябре была в среднем 4,5 млн, сегодня за 5млн в среднем)
Строить модель средней цены на недвижимость в мегаполисе это тоже самое что, выводить сред.температуру по больнице...
График на www.irn.ru/articles/38463.html это ни о чем, поскольку не учитывает элементарных критериев как то: сегменты на этом рынке (элит/середнячок/«а ля хрущевка», вторичка/новостройка и пр. — у них в общей корзине), местоположение (Садовое кольцо и Бутово — также в общей куче)… а ведь цена кв.м отличается в разы! Какие 4000-6000 за квадрат, кому нужна абстрактная величина (интервал), которая ни о чем реальном не говорит?! Ибо верхняя ее граница (6000) не отражает даже мин. стоимость кв.м на условно Остоженке, а нижняя — элиту уМКАДья.
Последнее будет дешеветь на 40%, первое не двинется с места никогда. И в среднем, при таком раскладе, прогноз падения цен на 40% в 2015г сбудется. :))) Недвижимость Мск это вещь_в_себе, менее коррелируемая нежели даже рубль с нефтью последние недели...
Кстати, не помню чтобы в 2009 цены в Москве сильно упали. В 1999 — да, было в аккурат как сегодня, но именно в долларовом выражении…
Ната Лиа, да, согласен сильно разнятся цены. Но вцелом индекс irn работает, так как обычного жилья в Москве в десятки раз больше элитки.

40% снижения уже много, мне кажется. Например трешка в кирпичной пятиэтажке в 55м в Текстильшиках стоит 8.5 млн. сейчас. Стоила 9 млн в январе. Я предполагаю, что нна дне рынка 7 млн для нее более менее адекватная цена.

А по вашему сколько она должна стоить?
lucky742, ровно столько, сколько за нее будут готовы платить.
где ссылка на дату «ввода прогрессивного налога на недвижимость»?
правительство уже 10 лет вводит да не ввело, потому росреестр не готов.

падения цен в рублях не будет. в остальном согласен.
Если индекс ммвб упадет, то упадут и цены на квартиры
Идущий по воде, www.nalog.ru/rn77/news/tax_doc_news/5182946/

Наложите график стоимости нефти на цену квартир и все увидите.
www.interfax.ru/business/253571
lucky742, плюс вам. но все это будет с временным лагом. Налог введен с 1 ноября 2015г, т.е. квиточки придут через год в 2016г и только тогда люди возьмутся за голову. Об этом не твердят в СМИ намеренно, чтоб не обрушить рынок. Думаю, до 1янв 2016г цены в руб не изменяться. а там посмотрим.
lucky742, вы лучше этот график наложите. smart-lab.ru/blog/226317.php
рублевые цены на нефть четче отражают корреляцию. А мы ведь говорим про рублевые цены, не так ли?
lucky742, и по поводу налогов на владение недвижкой. я посчитал на квартиру в среднем провинциальном городе (на мою) налог будет около 5т.р. не так уж и много. Цены схлопнуться, если долго будет безработица, дорогая ипотека. А все это только начинается и неизвестно сколько продлится
и еще за понижение цен говорит увеличение срока без обложения налогом владение недвижкой с 3 до 5 лет. www.gazeta.ru/realty/2014/11/18_a_6305065.shtml

но все это дойдет до людей позже…

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP