<HELP> for explanation

Блог им. TraderPY

На работе мне сказали

Нафиг тебе эти акции, вкладывай в недвижимость… ну далее там испорченная пластинка по поводу сдачи в аренду и прочая фигня.
Я тут подсчитал, что при стоимости более-менее приличной квартиры, например в северной долине в СПБ надо заплатить за 1-комнатную квартиру где-то 2,600,000 рублей.
Теперь считаем, допустим у нас есть первоначальный  взнос 500000 рублей, осталось найти 2,100,000.
Итак, идем в сбербанк и оформляем ипотеку на 10 лет (привет рбк и СГД) под 11,5%:
На работе мне сказали
Итого, имеем:
Сумма ежемесячного платежа:  29 525 руб.
Переплата по процентам за ипотеку: 1 443 005 руб.
Итоговая переплата с учетом комиссий: 1 443 005 руб.
Эффективная процентная ставка: 12,1 %
Переплата составит 68% — это прямые убытки от вложения денег в недвижимость
Т.е. чтобы окупились инвестиции в недвижимость, хотя бы вышли в плюс, необходимо чтобы за 10 лет цены выросли на 69%
Посмотрим как обстоят дела с этим:

На работе мне сказали
вторичный рынок

Индекс, руб. / кв. м:
99731.9

Изменение цен за указанный период составило: 20.32%

первичный рынок

Индекс, руб. / кв. м:
91409.2

Изменение цен за указанный период составило: 31.52%
Вроде неплохо — это с октября 2010 года, посмотрим с 1 января  2008 )))
На работе мне сказали
вторичный рынок

Индекс, руб. / кв. м:
99731.9

Изменение цен за указанный период составило: 22.09%

первичный рынок

Индекс, руб. / кв. м:
91409.2

Изменение цен за указанный период составило: 28.23%
Таким образом, доходность от вложений в недвижимость отрицательная из-за высоких процентных ставок банков
 

Брокер может закрыться так же как и банк.А с недвижимостью ничего не случится, если не война или координальное изменение власти.За надежность надо платить!
Роман(RusminD), Крупные брокеры нет!!!
Роман(RusminD), отличный пост, только автор не осмелился задать главный вопрос — А ПОЧЕМУ У НАС ТАКИЕ СТАВКИ? почему мы в отличии от «цивилизованного мира» не снижаем, а повышаем ставки? почему у нас кудрины утверждают что снижение ставки — это смерть, инфляция и т.д., но ес, япония и пиндосия успешно ставки держит на минимальных уровнях?
Вот как ответите, почему у нас ставки не падают, а растут (слава богу до Украины тоже далеко, но там ваще пипец) — вот когда ответите, тогда сможете ответить на все вопросы
Petr S, потому что путин и стабильность.
вы же его выбрали, так терпите
Petr S, Мне интереснее где:
А) 1к кв в Питере «приличная» за 2700. Два года назад я брал студию за 3100. И доволен. И да я изучал рынок.
Б) Автор решил рассчитать вклад в недвижимость без учета сдачи ее в аренду? Где он купил такую траву?
type568, какие мы умные! Может сами рассчитаете, если всё так просто?
Роман(RusminD), есть примеры закрытия крупных брокеров в РФ без возврата денег и активов клиентам?
Serge_trade, Локо-Банк
Фыва, Это говно какое-то, я о таком даже не слышал) Крупные брокеры находятся в ТОП-10 вот здесь: moex.com/ru/derivatives/members-rating.aspx?rid=1
Serge_trade, ну это еще в 2008 году было )).
Тройку тогда спасал сам греф, а кита кудрин.
что могу сказать про Недвижимость?
На ней я только стабильно зарабатываю а на рынке спекуляций с помощью фин. инструментов заработки стремятся к нулю.
Так что выбирай НЕДВИЖКУ!!!
Альфред Хичкок, 7% годовых? неплохо. попробуй просто лучше торговать
В Японии недвижимость 20 лет дешевеет, посмотрите на Испанию. У нас земли навалом, был огромный неудовлетворённый спрос с советских времён, который рано или поздно насытится.
avatar

Sekator

Sekator, в японии перед этим она выросла до небес. так что «20-лет дешевеет» — тоже передергивание фактов
Petr S, А у нас разве не до небес? Недвижимость это единственный сектор, который эффективно производится и тянет другие отрасли. Его будут тянуть до последнего. Но при этом этой недвижимости можно построить сколько хочешь. А потом учитывая убывающее, и больное население возникнет вопрос кому продать. Лично я в неё поледние 2 года не верю.
avatar

Sahsa

Sahsa, А) Реальное население растет. Б) Мегаполисы хоть и растут, но чтобы строить больше приходится отдалятся от центра. Что повышает его стоимость, и стоимость всего что между новостроем и центром.
Sekator, у нас не спрос главное' а инвестиционная привлекательность. У меня знакомые на каждый лишний лям покупают квартиру
Идущий по воде, а какая инвестиционная привлекательность у жилой недвижимости? Сейчас интересна коммерческая недвижимость, но никак не жилая.
kuBiker, не знаю. Говорю, что вижу. Много знакомых сидят на откатах, покупают только квартиры и машины.
kuBiker, Если есть каналы сдать грамотно, то чистый арендный доход с учетом всего кроме изменения цены квартиры 5%+(и я вам даже не скажу как, пардон) годовых. +однозначно можно сказать что эта недвижимость есть защита от инфляции в долгосрочной перспективе.
type568, в коммерческой сейчас около 10%+. Минус в том, что совсем другие деньги нужны.
Идущий по воде, За 1 лям? Гаражи что-ли?
С 20% первоначального взноса в недвижку лезть точно не надо.)) Кстати с пятым плечём и на бирже тоже рискованно…
Проще купить на все деньги напр. машиноместо и иметь стабильно 10% (без риска) в год с аренды, + рост самого актива…
avatar

Tengo

Приличную квартиру за 2,6 млн. в Спб вы не купите, это будет студия 25 квадратов максимум. У меня друг на днях купил однушку за 3,4 ляма 35 квадратов на Большевиков рядом с метро, говорит обьездил весь город, пересмотрел кучу вариантов, все предлагают халупы и ломят ценники дикие, т.е даже этот вариант он сказал, что очень хороший. Одно дело цифры на плакатах и сайтах, другое дело реальные сделки.
ganjatrader(getstar), Северная долнина 56 тыщ за метр — бериувыбирайся
шкапина/розенштейна — 65 тыщ за метр, тожесамое
шушары — 55 тыщ за метр

знаете почти такие цены? — потому что жопа мира без инфрастуктуры
billikid, я не про котлованы, вот вам Северная Долина, как я и гворил, за 2.7 мио студия

ganjatrader(getstar), Нет автор. Вы соврали(ошиблись?). Студия и однушка это разные понятия, вы говорили что вы об однушке.
billikid, 55 500 метр в Северной Долине- это при покупке трёшки, при 100% предоплате и готовность обьекта только 10%-:)
ganjatrader(getstar), Думаю шикарно он купил. Хотя конечно вопросов много есть, а ля этаж, качество дома шум и т.д.
в СПб цена 100 тыс/м2 однушка на вторичке
т.е. сдавая однушку и скрываясь от налогов, имеем 5% годовых окупаемость 20 лет, абсурд, с учетом ипотеки — убыток.

был пост, что сдача недвиги — чистый убыток, нашел
smart-lab.ru/blog/146585.php
и вот smart-lab.ru/blog/159858.php
avatar

Olleg

dimano, спасибо, почитаю
dimano, Не абсурд т.к. имеет не 5% годовых, а чистые пять годовых т.к. держим не деньги которые теряют в цене а квартиру. То есть это 5%+ инфляция. Но, да, покупать надо то что ей не подвержено. И это точно не «северная долина».
type568, недвига 5 лет как была 100т/м2 и так и есть, без роста, причем тут инфляция
см. emls.ru или bn.ru
avatar

Olleg

Любое вложение это риск, тут нет грааля. Может вырастут а может и нет, лезть в долг точно не вариант, она не выростит за переплату ) лучше уж тогда на проценты. 10% годовых и никакого риска )
avatar

Scorpi_999

Scorpi_999, А если она да выростит, а вам надо где-то жить то ваш риск в том что вам придется ее снимать. ;)
… или в том что придется переплатить чтобы переехать в к.в. побольше из-за детей. И т.д.
taxfreelt®, Нет причин для роста, но по инерции еще будет расти n-ное кол-во лет. В недвиге совсем другие правила спроса-предложения, отличные от фондовых рынков. Чиновникам и ментам просто некуда больше вкладывать вследствие их ограниченности
avatar

Serge_trade

Павел, под инвест в недвижимость обычно подразумевается вложение собственных свободных средств, как на переспективу роста так и для хеджа рисков. К сож. рынок ипотеки у нас пока что дикий, проценты огромные, люди вынуждены выживать. В тех же штатах схема внес взнос -добрал на кредите — сдаю в арену работает ввиду более низких ставок. Что касается собственных средств то вложения в недвижимость могут приносить 50% годовых если покупать на фундаменте, конечно риски тут максимальные, но прибыль тоже на уровне. так делает один мой знакомый. купил на фундаменте подождал пару лет продал с прибылью около 100%. А с арендой это полный глушняк, если уж и заниматься недвижимостью то только купил-продал.
Михаил Давыдов, первый дельный коммент по недвижке. 50% годовых это конечно сильно, нужно очень тщательно (и удачно) выбирать объекты инвестирования. Ваш знакомый случайно не в Москве/подмосковье этим занимается?
С другой стороны, риски этих манипуляций превышают риски аккуратного инвестирования на фьючерсах
Serge_trade, да, пока по Москве и МО, но вот думает расширять горизонты, вы правы, отбирать объекты надо очень тщательно на это уходят месяцы. Главный риск, что не смотря даже на 214 закон если стройка заморозиться, то можно потерять деньги или надолго зависнуть в судах. По мне так тоже лучше спекулировать, по крайней мере если работать без плеча то шанс потерять 100% капитала при позиционной торговле не очень велики.
по данным bn.ru в 2004ом году средняя цена была 27 тыс. за метр, а в 2014ом 90+ тыс. за метр, т.е. рост цен превысил рассчитанные 69% ВО МНОГО РАЗ, не понимаю почему автор так скептически настроен.
avatar

ovazhnev

ovazhnev, друг мой, в 2004 в нашей стране были совсем другие времена, не мне вам об этом говорить ;)
Serge_trade, ну и что, и в 2024 году будут говорить, что в 2014 году в нашей стране были совсем другие времена ) наивно полагать что за 10 лет недвига не вырастет всего лишь на 69%, при нашей то инфляции в стране.
ovazhnev, +100500
цены на недвижимость необоснованно высоки, если не случится революция, то начнут потихоньку расправляться с девелоперами
avatar

autotrade.ru

autotrade.ru, лично я согласен с тем что цены высоки по совести, они реально не обоснованы, и включают большую маржу, которая уходит на взятки. Но с точки зрения рынка, если цена такая то значит есть спрос. На мой взгляд рынок вскоре может ждать обвал, так как цены растут в основном на ипотекщиках, но люди сейчас и так по гланды в кредитах, а тут еще тянуть ипотеку, чуть что весь этот карточный домик посыпиться так что будет только пыль стоять. начнуться массовые банкроства физ лиц, и резкий выброс квартир на рынок банками, учитывая что уже сейчас предложение превалирует над спросом, выброс еще большой доли недвижимости немедленно обвалит цены. Банки будут выходить даже с убытками. лишь бы продать жилье, которое покупать будет особо некому.
Михаил Давыдов, банки будут, а физики нет. Мой знакомый хочет продать квартиру за дорого, но ее не покупают. Он говорит, ему все равно. Подождал 6мес и еще год подождет. Он не торопиться
autotrade.ru, раньше я тоже думал, что высоки. А когда почитал, что министры, чиновники получают по 12-47 млн руб в год, то получается цена адекватна
Нужно учитывать инфляцию и потенциальное ослабление рубля. Рублевый кредит — это инвестидея и шорт рубля, даже при текущих ставках. Обесценение валюты за срок ипотечного кредита в два раза выведет вас в плюс. Ну а собственно рубль в долгосроке обречен — здесь можно спорить, но на мой взгляд это бесполезно. Через 10 лет рубль будет совершенно на других уровнях, параллели с его «стоянием» на месте в 2000-х не уместны, ситуация поменялась за последние полтора года.
avatar

preferansist

Инвесторы в недвижимость, патриотичны более чем все остальные. При этом недоверяя ФР РФ и собственной валюте. И рубль не факт, что обречёт. Лакмусовый биткойн, показал на будущее динамику доллара, так что добывая дорогой рубль придётся многим распродать дешевеющую недвижимость. Чтобы недвижка и дальше дорожала, нужно, чтобы наши женщины рожали по 3 человека каждая. А этого не будет.
avatar

Sahsa

про инвестирование в недвижимость писала в топике melavisa.livejournal.com/8904.html
и приводила несколько факторов, что на данный момент лучше воздержаться от покупок, тем более в ипотеку.
смотри мои блоги там много про недвижку… уже 2 года аренда недвижки убыточный бизнес
avatar

ves2010

ves2010, прям как индекс ммвб в боковике
Так а как соотносятся инвестирование и ипотека? Предполагается, что для инвестирования в недвижимость нужно купить эту недвижимость за свободные средства.
avatar

NeoNeo

— можно учитывать, что взнос будет больше
— Досрочное погашение ипотеки
— Покупка полностью за свои деньги.

2.5 — это уже с ремонтом и полностью обставленная.

т.к. без отделки 1 кв. в Петербурге идет за 2 млн.

нет денег, бери студию за 1.6

Все зависит от фин. возможностей, если нет денег зачем влезать в ипотеку за 1 к.кв, когда есть студии.

И поймите Вы вкладывает в строительство, у вас есть запас прочности, до цен на вторичку. — Это на счет того, что недвижимость не всегда дорожает.

Это как покупать недооцененные акции в кризис, со скидкой от реальной цены.

Глупо покупать на вторичке и сдавать в аренду! — если только это коммерческое помещение для торговли с отдельным входом.

Это тоже самое, как покупать квартиру на вторчики для сдачи в аренду, как акции Газпрома и Роснефти по сегодняшним ценам с ДД 5-6%.
avatar

elber

как можно ипотеку называть «вложением в недвижимость»?
ипотеку берут, когда жить негде/тесно

то самое, как покупку машины назвать «вложением в автопром»
В расчетах не учтена инфляция. По евро она около 2%, а по рублю около 8. Поэтому реальную ставкк процентом можно уменьшить на 6%. Так что делайте перерасчет
avatar

kbrobot.ru

kbrobot.ru, я считаю такой подход правильным лишь при росте зарплат
А почему в расчете нет дохода от сдачи квартиры в аренду на срок ипотеки?
avatar

netlink

netlink, а кто сказал, что аренда квартиры покроет ипотеку?
в недвижку надо было вкладываться 10 лет назад, теперь доходности там нет и не будет.

А если государство еще активно займется развитием этой отрасли и регулированием, ограничив аппетиты компаний по марже с 100% в среднем до хотя бы 15% то никакого роста не предвидится, цена будет падать и это правильно, не должна однокомнатная халупа в многоэтажном скворечнике стоить как дом на побережье Флориды

а с октября по май просто в связи с ростом бакса народ ломанулся «спасать» свои сбережения и понеслась… сейчас сидят и репу чешут…
avatar

Incognito

Incognito, правильно, но никто не говорит о вторичке!

если себестоимость метра 30-35 т.р., а вы покупаете за 50-70 т.р. еще более менее.

но за 100 и выше, это уже совсем глупо.

Особенно пузырь в москве за 180 / метр, идиотизм.
avatar

elber

elber, так в котлованах и риски есть, не просто так в котлованах в трёшке метр по 55 тыр. идёт, вы яму покупаете только, а дальше как повезёт, пока большинству везёт, случись второй 2008 и привет, а уверен рано или поздно этих всех умников накроет, так же как и накроет депозитчиков Тиньковых, так как при ахтунге АСВ всех не спасёт это 100%. Когда у вас лямов 10 на руках и вы покупаете котлован за 2 ляма- это не страшно, а когда народ накопив с трудом эти деньги идёт all-in, не задумываясь о рисках, то потом неизвестно через сколько лет у вас снова появится такая сумма, у многих возможно больше никогда.
ganjatrader(getstar), ну так это же инвестиции!

Если бы каждый, пошел как в магазин, продавцу сказал взвести мне акций с ДД 10% и больше, и всё все получали бы…

Или, дайте пожалуйста квартиру на этапе котлована с 0 риском и все бы покупали.

Такого нигде нет, инвестиции всегда связаны с риском.

А для семейных людей, у которых это последние деньги есть вторичка со средними ценами по городам, пусть туда идут и покупают.

А то лезут в инвестиции в недвижимость по уши в долгах, а потом голодовки и митинги устраивают.
avatar

elber

elber, надо заставить их подписывать документ, что они понимают риски инвестиций перед покупкой непостроенной квартиры
Инвестиции в недвигу как бы не предполагают ипотеку изначально, но и с полным вложением собственных средств доходность неутешительная.
В Беларуси вообще 37,5%…
avatar

njanma

так тут идеи нет инвистиционной, идея близка к торговле по классическому теханализу 70х годов — сказали, сделал.
во первых ключевая ошибка — инвестировать в недвижимость должен ты а не банк! если есть 2,6млн. то и искать недвижимость надо по этой цене, а не в питере или искать соинвестора, ибо в случае ипотеки(которую и под 11,5% не так уж просто найти и взять) инвестирует как раз таки банк)
во вторых, помимо питера и москвы есть у нас в россии огромное количество рынков недвижимости, которые достаточно ликвидны но не так раздуты цены — любой региональный центр, кроме того например у меня в городе максимальная доходность к цене выход с коммерческой недвижимости, так что тут чтоб зарабатывать как и везде нужен умный подход, в акции тоже можно по разному инвестировать, можно ВТБ по 15 копеек покупать и газпром по 360 с плечами, а можно сбер по 10, тут уж кто на что горазд)
avatar

Asket_m_pro

для примера возьму текущий долевой инвестиционный проект:
коммерческое помещение в центре небольшого города — 7 млн, купили по долям. аренду собираем 70к в месяц( что кстати несколько ниже среднерыночной, но зато долгосрочно, без заморочки с постоянным поиском арендаторов) итого имеем 840 к в год, итого, даже без учёта роста стоимости! имеем доходность 12% годовых! а так как центры городов мало застраиваются, то рост стоимости тоже неплохую доходность составляет
avatar

Asket_m_pro

Asket_m_pro, поржал… ты не учел ни ремонт, ни коммуналку, ни амортизацию, ни налоги… от твоих 12% останеться 4-5%
ves2010, помещение с хорошим ремонтом изначально, пришлось вложится лишь в крыльцо и оформление входа, порядка 100-150к, небольшая сумма не влияющая особо на расчёты, косметику арендаторы делают, соответственно и амортизация, налоги естественно платятся не от всей суммы, а от суммы прописанной в договоре, не нужно минусовать и придираться к мелочам, не имея представления о сути вещей) ржи дальше)
вообще не понимаю зачем лезть в раздутые рынки Москвы и Питера для инвистиций, не являясь приближенным к застройщикам и прочим кто на этом реально деньги рубит, там спрос уже гораздо превышает предложение, ценуы раздуты в пзырь, в Москве мы бы за 7 млн. даже квартиру нормальную не купили бы, причем даже с заоблачными Московскими ценами аренды недвиги, она окупается ничуть не быстрее недорогой недвиги в регионах, из за бешенных цен! Была б возможность я бы сейчас с большим интересом вложился бы куда нибудь в районе нового местоположения газодобычи по недвиге кстати) ибо туда народ работать надолго поедет, соответственно и спрос будет, а рынок 100 пудов ещё не раздут ценами
avatar

Asket_m_pro

Ставка 11,5 процентов это нормальная ставка. за 10 лет рост на 70 % это низкий рост.
Нужно считать не стоимость роста цен на квартиры. А нужно считать доход от сдачи в аренду квартиры.
По поводу стоимость квартиры — цены скорее всего уменьшатся в ближайшие 5 лет. Потому что придут китайские строители (китайские компании) на рынок России.
avatar

Bufffffett

Bufffffett,http://top.rbc.ru/economics/26/05/2014/926067.shtml нашел
Фыва, трудно оценить ситуацию по одному месяцу. нужна динамика за год.
Инвестиции на чужие деньги (кредит) — это как бы не совсем инвестиции на мой вкус. Для банка это еще можно назвать инвестицией (хотя это его основной бизнес-процесс), для заёмщика — очень врятли.
avatar

swerg

Sekator, +
taxfreelt®, Есть. Рост населения и экономики вокруг мегаполисов. Формулу можно сформулировать так: каждый дом построенный возле мегаполиса чуть-чуть поднимает цену на всю недвижимость на прямой находящейся между этой новостройкой и центром города.
avatar

type568

если продать квартиру через 2-3 года то ипотека не так накладна и выйдет прибыль
avatar

Radar


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP