<HELP> for explanation

Блог им. LADY_GAYE

Инвестирование в недвижимость-часть 3

Продолжу рассуждать, стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость и стоит ли сейчас покупать недвижимость или лучше повременить с покупкой. Начало читайте в топиках: http://melavisa.livejournal.com/7628.htmlhttp://melavisa.livejournal.com/8631.html
В 2013г. в Российской Федерации зарегистрировано более 25,5 млн (25 млн 512 тыс. 448) прав, сделок, ограничений и обременений на недвижимое имущество. Основная доля зарегистрированных в 2013г. прав, ограничений (обременений) прав и сделок приходится на жилые помещения — около 13 млн (12 млн 904 тыс. 208). Это на 10% меньше показателей прошлого года — 14,4 млн (14 млн 351 тыс. 225). Это «связано в первую очередь с незначительным снижением активности на рынке жилой недвижимости», говорится в сообщении Росреестра.
Эти цифры можно по-разному интерпретировать, либо стало меньше покупателей, либо продавцов. Лично мое видение этой ситуации, количество покупателей уменьшилось на фоне цен, которые зашкаливают все разумные пределы. Мы видим падение объема на фоне высоких цен. И дальнейшее повышение цен будет приводить к падению спроса, так как падает покупательская способность население на фоне падение роста экономики (Минэконом ожидает во 2 квартале техническую рецессию). Возможен какое-то короткий всплеск роста спроса на фоне нестабильности (напряженность на Украине, роста доллара и бегство капитала из страны, чистка в банковском секторе ЦБ).

Теперь рассмотрим аргумент сторонников бесконечного роста цен на недвижимость, что спрос постоянно растет, а количества жилого фонда практически не изменяется.
Состояние жилищного фонда. Наконец 2012г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3349 млн.кв.метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2426 млн.кв.метров (72% общей площади), в сельской местности -  923 млн. кв.метров (28% общей площади). На конец 2010г.. жилищный фонд в Российской Федерации составил 2787 млн.кв.метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2020 млн.кв.метров, в сельской местности -  767 млн. кв.метров (по данным Росстата)
За 12 лет жилищный фонд увеличился на 16%, а численность население в 2000 году (данные взяты с Википедии) 14659700, а в 2012 году 143201700, то есть численность население за 12 лет уменьшилось на 3 млн.
Ни кого не напрягает, что численность население уменьшается, жилищный фонд в России растет, и цены уже превыщают на недвижимость все разумные пределы. Если построить кривые динамику изменения количества жилищного фонда и численность население в России, эти кривые идут в разные стороны.
На основание вышеизложенного я ожидаю стагнацию на рынке недвижимости и на данный момент это плохая инвестиция, и те, кто хочет приобрести жилье позже это смогут сделать дешевле.
 

P.S. Комментарии пищу только в ЖЖ
1 ты не учла демографию… из-за демографического провала 90ых мало новых покупателей… + огромное поколение послевоенного бейбибума подошло к черте вымирания — что ведет к высвобождению жилплощади… имхо ждем сдувания пузыря
2 цены упадут только при массовом банкротсве застройщиков… однако имхо излишки жилья будет выкупать государство поддерживая рынок как в 2009г
avatar

ves2010

ves2010, А про демографию я как раз и написала, я взяла динамику численности населения за последние 12 лет. Я с тобой полностью согласна
ves2010, а что делает с выкупленными излишками жилья государство?
Зачем ты столько пишешь про то, что цены на недвигу упадут? Никакой твой анализ не поможет тебе в этом деле. Да и что ее шортить можно где то?
Karmanoff Fedya, чтоб цены упали на недвигу, нужен дефолт страны, а без этого так и будут расти, по крайней мере в Москве, тк тут демография ни при чем, строиться мало, денег много, тем более не секрет, что покупают не только нуждающиеся, но и крупные капиталы, которые будут защищать цены при любом раскладе
Karmanoff Fedya, простому человеку можно, но сложно, банкам и агентствам легче.
Мне кажется или «леди» говорила что больше не будет тут писать?
Ярош Алексей — GavriiL, она же не пишет, она сквиртует, двумя пальцами.
Посмотрите показатель обеспеченности жильём и увидите, что ещё строить и строить. Кроме того, надо уже вместо хрущёвок строить другое жильё, так как люди хотят жить комфортно. Вопрос только в доступной ипотеке.
Григорий, для нашего сурового климата у нас нормальне показатели… при 75квадратных метров на человека мне бы в месяц пришлось одной коммуналки платить 30000руб…
ves2010, ну московские расценки, хоть и самые высокие, но далеко не такие. Кроме того, новое жильё имеет лучшие показатели теплосбережения.
ves2010, у меня за 404 метра на комуналку на круг выходит тыс 150 в год — вопрос энергоэффективности строений
Григорий, в китае настроили, целые города стоят не заселенные.
Леди Джей (Марина), правильно, потому что построили слишком много, а у нас не строят того, что не продадут. Многие дома выкупают на этапе фундамента.
Платежеспособный спрос на недвижимость в самой «старой Москве» уже практически исчерпан, «Новая» же Москва пока ничем не лучше городов спутников ближнего подмосковья.
Население уже полгода «проедает» старые накопления и «драйверов роста» доходов пока нет никаких и не предвидится :(
Ипотека уже мало кому доступна в московском регионе, проценты сьедят весь бюджет домохозяйств
а теперь немного статистики за первый квартал :)

Обзор квартирного рынка Москвы по итогам 1-го квартала 2014г.
09 апреля 2014 в 13:44 прогнозы
Пришло время обозреть итоги 1-го квартала нынешнего года. Обозревать, конечно, будем рынок квартир Москвы. Политические события, как и экономические (типа рекордного за все времена оттока капитала и рекордного за постсоветский период приращения территории страны) пока оставим за скобками.

Итак, некоторый ажиотаж, наблюдавшийся с конца прошлого года, успешно передвинулся и на нынешний 2014 год. «Крымские» события, санкции, разогнавшаяся инфляция, падающее доверие к фондовому рынку всё время лишний раз убеждали наших граждан в том, что спастись можно либо в долларах, либо в квартирах.
Рынок наш квартирный пока оперирует в рублях, хотя если так политико-экономические дела будут и дальше, то мы снова начнём принимать в оплату сделок лишь СКВ. Посчитав прирост рублёвых цен за 1-й квартал, приходим к цифре +3,2% по отношению к 4-му кварталу 2013 года. То есть, примерный рост цен – по проценту в месяц, что, в общем-то, по-божески. Напомню, что в первом полугодии, скажем, 2008 года (предкризисном) цены скакали с темпом +2,5-3%/месяц.

Далее объёмы сделок. Очищенные от ипотеки переходы прав на московские квартиры дают нам цифру в 29 492 рыночных сделок и иных переходов прав. Ровно год назад было лишь 20 387 сделок за аналогичный квартал (прирост на +45%).

Взглянем на ипотеку: 7643 сделки в силу закона в нынешнем квартале против 5444 сделок прошлогодних (прирост на +40%). Тут интересно то, что ипотека чуть-чуть отстала от обычных сделок по приросту. Обычно ситуация обратная.

Что касается объёмов предложения, то, как ни странно, оно выше прошлогоднего. Убыли квартир не наблюдается. Уровень, на который вышел 1-й квартал – это 245 тысяч записей по обычным квартирам в Москве. Год назад цифра составляла около 220 тысяч записей (прирост на +11%), а пик осени 2013 год насчитывал лишь 230 тысяч записей.

Теперь про новостройки (без Новой Москвы). За 1-й квартал 2014 года мы увидели 12 новинок суммарной мощностью около 565 тысяч кв.метров квартир и апартаментов. Для сравнения весь прошлый год нам дал около 1 млн. 880 тысяч кв.метров нового жилья. То есть, нынешний год здесь даже немного пободрее прошлого.

Осталось подвести краткий итог 1-го квартал: рынок столичных квартир растёт по всем показателям. Он находится в весьма активной фазе, и пока нет видимых оснований считать, что мы прошли пик максимальной активности. Напомню, что ряд аналитиков склоняется к мысли, что мы наблюдаем лишь лебединую песню перед очередным грядущим циклом стагнации рынка, которая выразится и в стабилизации цен, и в снижении числа сделок.

m2.ru/ukochetkov/blogs/86240/
avatar

skatino

Цены на недвижку вполне разумны учитывая доходы населения, есть места где она перепродана, есть где перекуплена. Но в целом сейчас рынок покупателей, они ходят и выбирают что им по нраву! Ниже цены не будут, а если будут, то только из отдельных историй, моногород или если правительство вдруг захочет бороться с инфляцией путем ограничения ликвидности, и то это не надолго.
avatar

drow

вот такие же прогнозы: я давал в начале года по отдельному нашему региону kasaev-34.ru/stati/article_post/ottok-naseleniya-vlechet-recessiyu
Касаев Александр, хорошая такая аналитическая статья)))))
Леди Джей (Марина), Спасибо! у меня такое же мнение относительно недвиги — единственный фактор пока в пользу роста — это динамика объемов ипотеки
покупал квартиру в 2010, рост к 2014 около 30%, т.е 7.5% годовых. Даже без учета квартплаты проигрыш депозиту 10% очевиден.
avatar

aldo

aldo, Это в том случае, если вы купили квартиру на вторичке. Новостройка за этот же период дала порядка 80-100%. Конечно, риски немного выше, чем депозит(до 700000 руб), но и выигрыш очевиден.
Balans, я покупал новостройку-дом был сдан госкомиссии. Вы похоже говорите о долевом участии, ну там и риски выше на порядок.
avatar

aldo

aldo, Риски можно значительно уменьшить, покупая по 214 закону и у надежного застройщика. Кроме того сейчас, я слышал, стройки страхуются.
Сейчас метут недвижку, народ понял что рублю хана, и вкладывает вовсю
avatar

pzhivulin

my_1st_m, уже не метут — был всплеск в конце прошлого года — в начале этого
Это все конечно здорово, но есть мааааааленькая проблема — продавцы и арендодатели в регионах такими расчетами не заморачиваются… им совершенно плевать на объем жилищного фонда и численность населения в этом объеме :)
avatar

Nick Black


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UPDONW