<HELP> for explanation

Блог им. VladT

Снять квартиру или взять ипотеку?

Мы сегодня с другом поспорили насчет ипотечных кредитов и встал интересный вопрос, что выгоднее: купить в ипотеку или, пока денег нет, снимать квартиру и копить. Долго занимались болтологией в итоге пришли к выводу, что надо просто посчитать. В результате получилась такая история. Вводные данные:

Первоначальная стоимость квартиры 10 500 000 руб.
Первоначальный взнос 3 500 000 руб.
Ставка ипотеки 12% Срок ипотеки 20 лет
Ежемесячный платеж 82 582 руб.
Инфляция 6% годовых
Депозит 8% годовых
Первоначальная стоимость аренды 35 000 руб. 
 
PS Я не стал учитывать ЖКХ считая их и в том и другом случае равными и сверх указанных сумм. 
  
Наши действия в варианте «СНЯТЬ и КОПИТЬ»:

1. Снимаем квартиру за 35 000 рублей
2. Кладем на депозит наш накопленный первоначальный взнос в виде 3 500 000 руб.
3. Ежемесячно откладываем на депозит разницу между гипотетическим ипотечным платежом (82 582 руб.) и стоимостью аренды квартиры.

К слову сказать, что с учетом 6% инфляции (а я думаю в РФ она будет еще более «привлекательная») стоимость арендного платежа к концу срока составит:
115 280.75 руб.

Привожу график ипотечного взноса и стоимости аренды с учетом инфляционных ожиданий:
Снять квартиру или взять ипотеку?

К концу 2028 года стоимость аренды с учетом ожидаемой инфляции станет больше, чем ипотечный платеж. Конечно, в данный пункт, можно оспорить тем, что и ЗП вырастет соответственно инфляции, и Вы также регулярно будете заносить на депозит сумму в рублях исходя из реальной стоимости денег. Но здесь возникает много, но: во-первых, ЗП может не вырасти — так тоже бывает и причем часто, ну и самое главное, неужели, когда Ваша жена попросит: «дорогой, ну очень нужны туфельки за 15 000 руб.» Вы что откажете?.. ))) И так женщина будет каждый месяц придумывать «привлекательные» покупки и так будет всегда. В общем, в итоге будет момент, когда Вы не сможете откладывать и будете надеяться, что депозит обгонит инфляцию и Вы наконец купите заветное жилье… хм..))
  
В результате нехитрых вычислений с учетом сложного процента (ежемесячное начисление) получаем следующий результат.
Стоимость квартиры в конце срока с учетом инфляции составит: 34 584 225.87 руб.
(К слову сказать, что это просто инфляция без учета «понаехавших», которые подталкивают предложение вверх своими накоплениями — Москва то не резиновая, а также «замкадышей», мечтающих жить поближе к метро)
 
А стоимость Ваших накоплений составит: 31 823 213.98 руб.   

Печаль… денег-то меньше оказывается в итоге, около 8% до счастья не хватает:
Снять квартиру или взять ипотеку?

Посмотришь через 20 лет и подумаешь вот блин...
Вспоминается песня В. Высоцкого кажется: "… да если б ту черту да к черту отменить — да я б Америку догнал и перегнал."
А черта она конечно в первоначальном взносе. Но обычно печальные условия таковы, что есть только 30% (и то в лучшем случае) от стоимости желаемой квартиры.

В общем, я пришел к выводу, что ипотека при таких низких первоначальных взносах гораздо выгоднее:
1. Дисциплина ( попробуйте хоть год откладывать ежемесячную сумму без страха перед банком)
2. Квартира уже почти твоя, никто не пошлет, не придут пьяные арендодатель поговорить за жизнь, можно купить свою мебель(если останется после выплаты взноса...)
3. По деньгам в принципе получается, что действительно выгоднее ипотека (посчитано выше). ЗП может и правда вырастет, а платеж останется таким же.
 
Единственный, на мой взгляд важный плюс ситуации «СНЯТЬ И КОПИТЬ» заключается в том, что у Вас всегда есть деньги, причем достаточно большая сумма. Это тоже не маловажно, потому что можно стать дауншифтером и пойти к успеху, например, в Таиланде с огромными тараканами и жареной саранчой вприпрыжку и вообще не париться. Тут уже пространство для творчества бесконечно. Поэтому каждый выберет свой путь.

Поэтому планируя жить в Москве всю жизнь и не имея сейчас квартиру берите ипотеку и не парьтесь — в идеальной экономической конструкции выйдет даже лучше.  А кто знает какие еще нас потрясения ждут и что бут с рублем и какова его будет стоимость даже через 5 лет? Никто этого не знает.

 

баянище
avatar

rs1t

rs1t, Если человек изобрел велосипед сам, он все равно будет помнить об этом всю жизнь…
Терентьев Владимир, квартира получается золотая.
Вам действительно настолько нужна халупа в Москве?
avatar

Engi

Engi, «халупа в Москве» откуда у замкадышей столько ненависти к Москвичам??
Обычный чиновник, я не понял сразу две вещи:
1) почему вы решили что я «замкадыш»?
2) почему вы думаете, что у меня есть ненависть к москвичам?
avatar

Engi

Engi, Москвичи редко говорят «халупа в Мск»))
И кстати)) с чего Вы взяли что я вообще про Вас?
Обычный чиновник, потому что вы к моему комменту это написали.
Речь идет о том, что квартира за такие деньги в Москве — это типовая двушка в спальном районе, поэтому халупа, хоть и дорого.
avatar

Engi

Engi, наверное, всё же трёшка или приличная двушка.
Григорий, раньше да, сейчас курсы валют сделали свое черное дело, — цены в рублях на квартиры сильно выросли за последние месяцы.
Другой вопрос, что за такие деньги их мало кто покупает по понятным причинам.
avatar

Engi

Обычный чиновник, потому что с жиру беситесь
Engi, Да я родился и всю жизнь прожил в Москве и это мой город.
Я писал не про себя, а про гипотетическую ситуацию.
Терентьев Владимир, Вы сделали несколько серьезных допущений, которые ставят под вопрос весь расчет:
1. Вы делаете предположение о росте арендой платы и стоимости квартиры равномерно по годам (= инфляции). Однако, это может быть верным для прошлых лет, но совсем не обязательно так будет для будущих периодов.
2. Рост стоимости квартиры через 20 лет — не факт. Может быть, например, будет пик стоимости году в 2030 а затем цена пойдет вниз активно.
Фактически ваш расчет — почти идеальный вариант (т.е. оптимистичный). И даже в этом случае по вашему расчету получается стоимость ипотеки сопоставима со стоимость аренды. Но если вы арендуете, а не покупаете: вы не привязаны к конкретному городу, сделке и у вас нет ярма на шее в виде кредита на случай довольно затяжного отсутствия работы.
Андрей, нет ну извините, если вы захотите переехать в другой город — сдавайте квартиру в аренду. Тут нет проблемы — квартира станет активом.
avatar

Doom

поищи, только на смартлабике уже пару раз постили, а сколько раз в инете и не сосчитать
avatar

rs1t

rs1t, да уже искать не нужно)) я сам посчитал))
Терентьев Владимир, варианта всегда два.Риски не учтены в данном посте! Самый существенный риск — это потеря дохода(работы или бизнеса) полная или частичная, временная или постоянная! И второе данный риск будет висеть над головой 20 лет, с учетом рисков лучше снимать и копить! С суммой каждый год можно задать вопрос, нужна ли эта квартира, квартира или дом, в Москве или регионе, РФ или… и так далее!
Терентьев Владимир, другими словами, ипотека -петля на шеи!
Однозначно снимать!
avatar

Bock

А если купить фьюч ртс на все, то можно будет купить квартиру за наличку :) ну или не купить :)
avatar

Bocman

как гврит Талеб, тут важна опциональность.аренда опциональна — хочу снимаю, хочу нет. на накопленные деньги можно купить кв не обязательно в мск. много чего можно, много опций. а ипотечное рабство — это хочу, не хочу — плАчу, но плачУ. насчёт же туфля за 15 тыр вообще смешно -однозначно нахер с такими претензиями.
avatar

Зов KTULHU

Зов KTULHU, Накопленные деньги — э то инструмент которым нужно управлять, Вы много людей знаете, которые обладают такими знаниям. В РФ финансовая грамотность только у маленького процента населения, насколько я слышал.
Зов KTULHU, А да кстати насчет 15 тыр за туфли… если Вас устраивает страшная толстая тетка в леопардовой юбке с рынка и прочими атрибутами то все ок… нах…
Но если Вы хотите что бы на Вашу женщину смотрели другие мужики и тешили Ваше самолюбие, что «даааа смотрите козлы!!! а я ее… тр-ю» то нужно платить:)
Терентьев Владимир, рассмотрите покупку шлюхи. Это вполне подойдет под ваши требования. И обойдется дешевле.
antislon, Лучше аренду, при амортизации можно будет менять на более выгодный вариант)
Терентьев Владимир, я не извращенец, чтобы получать удовольствие оттого, что смотрят другие мужики ))
Зов KTULHU, Если не гордишься своей женщиной — то зачем такая женщина нужна?
Терентьев Владимир, не стоит путать латентный вуайеризм и гордость )))
Зов KTULHU, Пох)))) Главное, что я доволен))))))))))
Терентьев Владимир, не хотим
Зов KTULHU, Ну да, это как и с машиной. На деньги потраченные на дорогое авто можно всю жизнь на такси ездить и не заморачиваться по поводу ремонта, угона и т.д. Только мало кто на такую опциональность согласен.
fot1985, я езжу на такси и не парюсь уже лет пять
Терентьев Владимир, Тогда Вам и квартиру надо снимать и не париться.
Терентьев Владимир, Чтоб не париться :))
Терентьев Владимир, собственность = ответственность
fot1985, не вполне так — чтобы такси с детским-то креслом и не курящим водителем найти надо постараться, а чтобы при этом ещё и класс авто был соответствующий, и водила не отмороженный это вообще сложно. Тут как раз проще купить своё авто. Можно с водителем.
«у Вас всегда есть деньги, причем достаточно большая сумма. Это тоже не маловажно, потому что можно стать дауншифтером и пойти к успеху»

в шифтеры уходят как раз… сдавая квартиру
а не с голым задом… точнее с голым рублем на книжке
avatar

astray

Инфляция по словам Демуры около 20% в РФ
avatar

Brahman

Brahman, Вполне вероятно, что если Демуру подключить к расчету цифры будут еще более очевидны)))
украсть
avatar

GHJK

имхо, не равноценные варианты. хату стоимостью в 10.5 за 35 не снимешь. от 45 считай.
Как бы уловки банкиров, что лучше ипотека. Но никто не считает. что за 20 лет форс-мажоров может возникнуть сколько угодно. И тогда ни квартиры, ни денег, ни штанов, ни здоровья.
avatar

Lexxx

Lexxx, Мой сотрудник в конце 80-х имел круглую сумму на сберкнижке — хотел квартиру кооперативную купить, но всё как-то не сросталось. В итоге наступил бааальшой форс-мажор и своим жильём он обзавёлся только в 99 году.
avatar

zolk

3,5 ляма можно квартиру купить, а вы пишете первый взнос
avatar

SHCHUTUSHCHA

SHCHUTUSHCHA, В моем доме м2 стоит 180 тыр… жить в 19-ти метровой квартире(3500000/180000) это странно..))
Терентьев Владимир, что вы делаете на этом ресурсе?
kos2929, ищет арендатора)))
Терентьев Владимир, имхо вообще странно жить в квартире да ещё за такие бабки. Покупаешь участок земли под Питером за 300 тр, туда тебе привозят и полностью собирают дом от 400 тр, ещё полмиллиона на подключение к свету и прочая. И живёшь себе. Цена вопроса миллион рублей. Ну или три максимум, если чтоб рядом торговый центр и электричка.
Зов KTULHU, ДА у меня есть дома а-ля «под Питером» и в РФ и в США. Я хочу жить в Москве :))
Терентьев Владимир, ну тут уж можно только посочувствовать.
Зов KTULHU, именно, но ему два часа на работу ездить проблема. Может можно подстроится и пораньше выезжать и т.п. в Своем-то доме намного же удобнее жить. Все вон про парковки ругаются в городе, у меня 10 парковочных мест, заняты только три :))
Зов KTULHU, ага… а торговать как? инет то никто не подведет в село…
Терентьев Владимир, переезжайте в регионы, за 3,5 ляма квадратов 100 можно купить
SHCHUTUSHCHA, Да все уже у меня есть и мск и в регионах.
SHCHUTUSHCHA, если только в пензу или крыжопль) в НСК однешки 40-50кв. бывает за 3,5 переваливают, причем даже не в «элитных» домах, а в обычных новостройках. А самая дешевая однешка с кривыми стенами 35 кв по линии метро минимум 2,5. А 100 квадратов в нормальном доме это от 7млн.
Терентьев Владимир, тогда стоимость аренды такой квартиры никак ни 35000.
SHCHUTUSHCHA, здесь согласен можно купить за 3,5 ляма и копить дальше. тем самым зафиксировав сумму и спасти ее от инфляции. Можно двушку найти старую на окраине Москвы за 7 лямов, отсюда 3,5 первоначальный взнос, а 3,5 ипотека под 12%. Выплаты примерно 35-40 тыс руб в месяц, если на 15 лет взять.
И вообще идеальный вариант. Взять однушку за 5-6 лямов в ипотеку и сдать ее в аренду, через 15 лет она ваша))) При вьоженных всего лишь 3,5 ляма. Т.е прибыль от аренды автоматом будет покрывать выплаты по ипотеке.
SHCHUTUSHCHA, Зачем? Заработайте на рынке по быстрому и купите квартиру, дачу, новую машину! Вы же трейдеры!!!

А то какие то взносы, ипотеки, кредиты…
какая квартира вообще? свой дом и точка.
kos2929, Свой дом — это дороже раза в два в обслуживании, во-вторых, поездка на работу в МСК два часа и обратно, для меня не приемлима. У меня не такая длинная жизнь, что бы тратить ее на дорогу.
Терентьев Владимир, ладно может быть так и лучше, но все равно не понимаю вас :))
kos2929, А в чем не понимаете?))
Терентьев Владимир, в том, что зачем вообще работать.
kos2929, ааа… да тупею я дома сидя, а бизнесы свои открывать не научился — единственное что умею на бирже играть. Поэтому так удобнее
Терентьев Владимир, так открытие своего бизнеса самостоятельно это уже пройденный этап, сейчас всё делается ленивее что ли :)) ищется человек с бизнес планом и под процент ему даются начальные вложения :)) Я так сдачу в аренду машин под такси открыл, продажу бензина. Умные люди (с образованием, с опытом).опу будут рвать за 20% прибыли :)) И пахать они будут по 24 часа в сутки :))
kos2929, Я думаю, что тут тоже нужен колоссальный опыт и все не просто так. Я вот могу посмотреть на человека и сказать хороший он трейдер или нет, потому что я их сотни видел, а с бизнесом другие законы, которые нужно постигать, на это нужно время… а время уходит… я лучше на гитаре поиграю в свое свободное время))
kos2929, (зевая) врешь ты все, теоретик. «Умные люди», как только выйдут на прибыльность, сделают тебе ручкой. В лучшем случае — проникновенно скажут «спасибо». В сухом остатке — все риски на «инвесторе», вся доходность при стабилизации денежного потока — на ключевой фигуре. Под процент он даёт, ха-ха…
Терентьев Владимир, масса возможностей для неотупления, тусовки разные есть, на любой вкус. а можешь в депутаты податься — тоже не соскучишься.
Зов KTULHU, Это у моего отца мечта, чтобы я чиновником стал и наконец «взялся за голову» )))
Терентьев Владимир, депутат — это не чиновник. Это как бы выборная должность.
Зов KTULHU, Вы очень идеалистичны относительно политической системы РФ.
Терентьев Владимир, www.gazeta.ru/realty/2014/04/15_e_5993397.shtml
avatar

Gala

Терентьев Владимир, имеет смысл задуматься над тем, а надо ли вообще таскаться на работу в мск да и вообще на работу ))))
Есть спецы юристы? Подскажите пожалуйста, знакомый из Крыма спрашивает меня, а я не в курсе. Короче он взял квартиру в Севастополе в ипотеку в украинском банке, уже выплатил половину, а тут такие перемены и этот банк сворачивает деятельность в Крыму и сматывает удочки. Время ему вносить очередной платеж, а банк закрыт. Подскажите кто знает каковы последствия таких событий и чего делать моему знакомому!? Спасибо за раннее.
avatar

Gsimplov777

Gsimplov777, нормализуется. найдётся правопреемник банка. подождать надо. квартиры не лишат. это не так просто)))
Мишка Квакин, спасибо, отобрать то по любому не получится, страна другая уже для банка.
Gsimplov777, это не важно. отбирают в таком случае после неоднократных попыток разработать для заёмщика новые графики платежей. При потере работы помогают найти новую работу и т.д.
Банку выгодно иметь заёмщика на 20 лет вперёд.
в конце умер, заплатив полностью за ипотеку!

Не пойму одного, зачем такая дорогая квартира, если денег нет?
avatar

elber

elber, «Повезло вам сволочи» — сказала 132х летняя старуха, внеся последний платеж за ипотеку)
avatar

Bock

Я в 2012 году иппотеку успел взять в ВТБ под халявные 9%, правда только треть суммы в кредит понадобилась. Выгодно очень с учетом инфляции.
avatar

fot1985

zelo, Плохо ищете, у меня друзья снимали и нормально.
Терентьев Владимир, это верное замечание — рыночная цена аренды для квартиры ценой около 10 млн тысяч 45, не меньше, за 35 даже «для своих» сейчас нет таких цен.
avatar

Engi

Надо не забывать, что мы живем в чудесной стране, поэтому брать в нацвалюте и покупать что-то реальное самая разумная стратегия, к 2028 году отдадите с одной зарплаты, а лучше на первый взнос купить золото, через пять десять лет купите десять квартир. Такие рассуждения у вас странные, как будто у нас не гондурас, а какая-нибудь Англия, прости господи)))
avatar

CapMorgan

CapMorgan, золото всю жизнь было 200-300$ за унцию, это щас пузырь раздули во время кризиса! оно может уйти на 1000 и там 10 лет болтаться
pansportsmen, а вы возьмите график да и поглядите, как вело себя золото относительно недвижимости в России. Очень наглядно. Я говорю именно про Россию, так как страна абсолютно не сформирована. При относительной стабильность последних 15 лет, люди ведут себя так, как будто эта стабильность уже сто лет, и продлится еще минимум тысячу))))
Есть некие важные моменты, которые могут сильно повлиять на результаты вычислений:
1)Арендный платеж не растет каждый год на величину инфляции. Если абстрагироваться от того, что его величина так же подвержена фундаментальной платежеспособностью населения, то часто бывает так, что если долго снимаешь одну квартиру, то арендатор повышает ставку намного медленнее, если вообще повышает. По себе могу сказать, что когда я снимал комнату, за три года не повысили ни разу. Затем, когда снимал квартиру два года, тоже не повысили ни разу. У многих моих знакомых так.
2)Рублевую ставку депозита можно сделать через долларовый депозит и фьючерс 13% годовых.
3)Самое важное на мой взгляд то, что ипотека — это риск. Это своего рода проданный опцион на огромный срок. Пока есть работа, все круто, но когда ты её теряешь или теряешь трудоспособность или когда происходит то, что сейчас на Украине, что тоже приводит к потере работы, то это коллапс. От банка сразу штрафы, пенни и прочее. Даже если ты 5 лет платил, а потом вдруг что-то случилось — все…
Таким образом, снимать самое дешевое жилье и копить.
avatar

spr

spr, согласен. Одно дело договорится с арендодателем, что реально, другое дело с ипотекой — что нереально из-за штрафов пеней и пр. начислений.
spr, у меня тоже есть положительный опыт, когда квартплату не повышают долго, но в любом случае потом повысят компенсационно.
spr, в целом согласен (сам снимаю), но выгнать человека из ипотечной квартиры не так-то просто. А в период кризиса, когда начинаются массовые неплатежи по ипотеке, банк, как правило, охотно идет навстречу заемщикам, идя не реструктуризацию или отсрочки. Вот выдержка из сегодняшнего интервью топ-менеджера ВТБ-24 «Ведомостям»:
-Но нам есть куда расти: за рубежом, например, кроме как по ипотеке, почти никто себе жилье не покупает.

— Там законодательство немного другое, более лояльное к заемщику. И условия.

— Законодательство у нас лояльнее. Вспомните историю в Штатах: в кризис у людей просто отбирали [ипотечные] квартиры.

— У наших просто так не отберешь?

— Нет. Это очень длительный процесс. Уведомление должника об истребовании задолженности может занять 2-3 месяца, суд по обращению взыскания на ипотечную недвижимость может длиться больше года, потом около года идет сложный процесс исполнительного производства. Он, как правило, заканчивается постановкой залоговой недвижимости на баланс банка. Потом опять суд — на этот раз по выселению бывших собственников, и опять исполнительное производство. И только потом банк может продать квартиру с баланса.

У «ВТБ 24» сейчас около сотни дефолтных квартир, которые стоят на балансе. А всего проблемных ипотечных кредитов — чуть более 2000, из них большая часть осталась со времен кризиса 2008 г. Это немного, если учесть, что всего у нас в портфеле более 400 000 ипотечных кредитов.

Какую-то часть дефолтной недвижимости продает сам проблемный заемщик — и надо сказать, что люди выставляют ее по докризисным ценам, не желая признать, что рынок уже изменился. Особенно загородный, который просто рухнул в отличие от рынка квартир, который чуть просел. Клиенты, например, коттедж в Подмосковье покупали за 30 млн руб., а сейчас он стоит 10 млн.

Но я считаю, что страшного в таких продажах ничего нет. Ну, купил человек большую квартиру, не рассчитал силы. Так продай ее, купи поменьше или подальше от центра.
spr, spr, ну так и живите на съеме до 50 лет с семьей и детьми, а надо хозяину хату скинуть, и вываливаетесь вы со своей семьей на другую квартиру, думаю после пары переездов вы по другому посмотрите на ипотеку
Читал, что Москва собирается «доходные дома» строить. Аренда будет у государства, что уберет все риски с неадекватными хозяевами квартир, ну и цена скорее всего ниже будет.

Во Франции вообще мало у кого квартиры в собственности, в основном арендуют.
avatar

fot1985

fot1985, бывали во Франции?
CapMorgan, Ага. А еще в Финляндии, Бельгии, Италии, Португалии, Греции. А что?
Строящий дом свой на чужие деньги — то же, что
собирающий камни для своей могилы.
(Сир. XXI, 9)
avatar

garik

garik, Тогда вся Америка в могилах живет. Что и правда так :))
fot1985, Мы как то покупали дом в США, так тетка риелтор, сказала, что за 30 лет ее практики мы были первыми кто заплатил всю сумму сразу. Вот так то...))
Терентьев Владимир, Вот-вот. За бугром либо арендуют, либо всю жизнь выплачивают, и никто про ужасы режима при этом не ноет.
fot1985, это классическое правило. Все богатые люди никогда не пользуются кредитом в отличии от бедных. Поэтому они и богатые. Кредит это для бедных. Кроме того, этой мудрости уже больше 2 тыс. веков. О страшных историях писать не буду, а их немало.
avatar

garik

garik, нЕверно;)
НеГрустин, голословно
avatar

garik

garik, а если ты нищий? ни машины, ни денег, не физик ядерщик, ни наследства? я бы на тебя посмотрел как бы ты без кредитов жил)))))))))
Kornilov T, от кредитов нищие становятся еще более нищими, а владельцы банков еще богаче. Это особенно к нашей стране относится. А если человек недисциплинированный, а это в большинстве случаев так и есть, то ситуация еще больше усугубляется.
avatar

garik

Ежемесячный платеж 82 582 руб.
— Там нечего особо считать. Сравнивается сумма % по ипотеке (т.е. сумма которую вы платите за пользование деньгами без уплаты основного долга) ежемесячно и сумма аренды. Насколько мне известно сумма % всегда была больше аренды, поэтому и приобретать в ипотеку экономического смысла как-бы нет, но цены на недвижимость растут.
10,5 млн это двушка в спальном районе москвы со средним ремонтом или на выхино с евро! сейчас они подскочили на 10% в среднем из-за скачка доллара, то, что до нового года стоило 9,5 сейчас почти 11! и будут в рублях только дорожать! ипотека минимум 14% и то не всем дают! а что вы будете делать в случае потери работы или здоровья в ближайшие 20 лет?
avatar

pansportsmen

pansportsmen, в случае форсмажора и потери постоянного дохода квартиру можно продать с переуступкой прав собственности, даже если квартира еще не в собственности и не выплачена ипотека. получив деньги и закрыв остаток по ипотеке, можно купить жилье подешевле или тратить на аренду, к примеру.
сравнивать только финансовую сторону не совсем корректно. Кто-нибудь жил в съемной квартире 20 лет? Да хотя бы 5? Если такие и есть, то их не много… иногда в съемной гвоздя лишнего не дадут вбить. Как детей растить в съемной хате? Ползает сопливый по полу, а хозяева заявляют, что их сынишка подрос и будет жить в этой хате, а вы сваливайте.
Я вперся в ипотеку и не жалею, уже плачу меньше, чем за съемную такого же уровня.
avatar

amandra

amandra, договор на то есть аренды. если сопливый по полу ползает, гораздо сложнее арендодателю — он вообще съёмщиков выселить не сможет просто так, даже если они не платят. и не знаю как в мск, а по Питеру и Лен.области предложение сильно обгоняет спрос. по рыночным ценам, конечно, а не самое дешёвое.
MisterLom, ещё из вариантов-взять ипотеку с 50% первым взносом и заселить туда арендаторов-пусть платят ипотеку))))
Я имею копеечку, как частный рантье.
Сдаю 2-х комн. за 45 тыс. руб. + коммуналка.
Сдаю 3-х комн. за 70 тыс. руб. + коммуналка.
Сдаю 4-х комн. за 90 тыс. руб. + коммуналка.

(Москва)
avatar

Муртад

Прибыль — около 4% годовых.
В деньгах это — 2 млн. 460 тыс. руб. минус 13%.
Если продать эти квартиры, «здесь и сейчас», то сумма составит:
12 (2-х комн.) + 16 (3-х комн.) + 22 (4-х комн.)
= 50 млн.
И если положить их на депозиты, под 10% годовых, то годовой бонус получится 5 млн. руб.

В два раза больше!))
Однако, риски банковские и инфляционные процессы и что детям оставить?))
Муртад, это сейчас они стоят, а если грянет кризис ваши квартиры вы продадите в 2 раза дешевле, если вообще продадите! сейчас уже реально продать ваши квартиры, а не сидеть годами и ждать покупателя за 10,13,18 млн! это реальная цена, по которой вы щас их можете продать, а не то, за сколько желаете
pansportsmen, я держу руку на пульсе.
Квартиры в Мск., в ближайшее время, не будут дешеветь.
Муртад, а в 2008-м вы себя теми же словами успокаивали? Я вот смотрю на irn.ru и вижу, что вы примерно 400 баксов с метра за полгода потеряли. Это примерно 100 тысяч долларов с вашего комплекта. Можно, конечно, утешать себя сентенциями про «не имеет значения», однако это рента за год и больше… И тенденции не умиротворяющие.
pansportsmen, к сдаваемым в аренду квартирам надо относиться как к источнику дохода (бизнесу), а не как к депозитным вкладам. если бизнес исправно генерирует прибыль, то изменение его текущей стоимости особых значений не имеет.
chudesa, вЕрно;)
Муртад, нужна срочная диверсификация))хотяб двушку скинь)
Муртад, сейчас какой то закон хотят принять об увелечении налога на вторую инвестиционную квартиру? Неслыхали?
а почему москва? в случае кризиса квартиры тут будут дешеветь, т к их никто не будет покупать, сейчас продать квартиру дороже 10-15 млн проблема, они стоят вон годами и никому не нужны
avatar

pansportsmen

pansportsmen, Люблю Москву всей душой!
pansportsmen, вы это в газете прочитали?))
Муртад, нет -это реалии рынка
pansportsmen, в том-то и дело.
Не хватит желающих по таким ценам покупать, также как невозможно по хаям много акций продать, тем более рынок жилья падает с некоторым лагом после фондового, где у нас ситуация далека от радужной.
avatar

Engi

Engi, вот вот
В москве в недвижимости мыльный пузырь, уже сейчас нереально продать приходится ниже по цене двигаться! мы одну из своих квартир щас продаем, приходят или цену просят снизить сразу на 10% или смотрят и идут смотреть другие 100500 вариантов рядом в этом районе! у людей реально нет денег основные сделки -это альтернатива
avatar

pansportsmen

pansportsmen, продать из недвижимости можно что угодно. вопрос цены. если у вас не берут вашу квартиру то или вы ее переоценили или в вашем районе слишком много подобных предложений. только имея уникальное предложение вы можете попытаться диктовать свою цену. если вы хотите что-то продать быстрее чем за год, вы должны быть готовы скинуть 2-3%. без торга сейчас никто ничего не покупает. а вообще рекомендую не заниматься самодеятельностью и обращаться к профессионалам, т.е. к риелтерам.
chudesa, риэлтеры не дают никаких гарантий и не оказывают никаких услуг, поэтому к ним обращаться бессмысленно. Это впустую потраченные деньги.
FXFighter, моя баба работает в Инкоме. Проела мне плешь всякими риелторскими историями. Некоторые забавные, некоторые показательные. В том смысле что если этим заниматься самостоятельно, есть все шансы влететь на приличные деньги. Так вот как раз Инком и дает гарантии по сделкам в отличии от мелких контор или частных риелтеров. И наоборот, если сделка сомнительна, Инком за нее ни за что не берется. Я не будут убеждать вас в пользе риелтеров. Дерзайте. Может вам повезет и вы не попадете на деньги.
Имхо, заниматься недвижимостью самостоятельно — это все равно что судиться без адвоката или менять баксы с рук.
chudesa, это сказки бабы. Все они разбиваются в пух и прах простым чтением договора. Из договора Инкома однозначно следует, что гарантий никаких не дается, услуг никаких не оказывается.

Что касается «судиться» то юрист по недвиге обходится в 10 раз дешевле. Вот ими я как раз пользуюсь при необходимости. Всё остальное — развод лоха на деньги. Вопрос в лоб «чем отвечаете и как гарантируете» — любое АН заставляет потеть и блеять. А оформление документов, организация ячейки и получение св-ва — при нынешней организации этих действий не стоят тех денег, которые АН пытаются брать с лохов.
FXFighter, если вы сам специалист, то может вам риелтер и не нужен. Историю того, что собираетесь покупать, тоже сами проверять будете?
chudesa, расскажите про то, КАК риэлтеры «проверяют историю» и что эти «проверки» гарантируют. Еще раз: получить документы или архивную форму 9 — можно, заплатив 1000 рублей специально обученному мальчику в очереди, если очередь большая. Всё. Нет никаких «услуг» или «гарантий» на 8-10%, на которые претендуют риэлтеры. Читайте договор.
chudesa, только не инком! развод на деньги продавца и покупателя, впаривют договор на оказание информационных услуг, плюс 6% от сделки да еще и разные цены говорят продавцу и покупателю
chudesa, мы ее как раз ниже подобных предложений по цене продаем! у народа тупо нет бабла! рынок недвижимости стагнирует, оживление последних 2 месяцев в связи с падением курса рубля только! предложения превышают спрос! а при мало мальском кризисе будет нижаться цена на 10-20-30%, а то и больше! вот и я про то же, что скидывать надо, если хотите продать, а не продавать-а скидывать-это убытки! поэтому вложения в московскую недвижимость на данном этапе убыточно
однозначно ипотека, только конечно не такая дорогая квартира. Скромнее надо быть, всё же риски немалые.К недостаткам депозитов я бы добавил риск инфляционного скачка, от которого никакой депозит не спасёт.
а если учесть, что можно взять валютную ипотеку и захеджировать ее фьючерсом, то ипотека становиться еще интереснее
avatar

vsozonov

vsozonov, ага биржу закроют)бакс 50 рублей)с работы выгонят)-кондратий в КУБЕ!
Ипотека или аренда?
Психологически вкладывать деньги в квартиру, которая не ваша нет смысла. Это значит — вы будете всю жизнь жить с обшарпанными обоями, пользоваться сантехникой, которая была в употреблении у других людей и т.д.
Зачем всю жизнь скитаться по съемным квартирам. Это можно оценить в деньгах? Как оценить дискомфорт людей?
Вы думаете, что в 50-60 лет накопив на квартиру, вы обретете чувство спокойствия? Разве не будет искренне жаль, что все эти годы вы тратили на то, что могло быть уже 20 лет вашим, пусть и дороже. Считаю, что нет необходимости даже считать. Аренда оправдывает себя, если надо подождать 2-3 года, например когда строишь дом и т.д. Во всех остальных случаях надо покупать свое жилье, пусть и в ипотеку.
Сергей Р., полная фигня это. Статус «гвоздь не вбить» — это состояние души, а не факт. Любой квартире нужен косметический ремонт, и вменемые сдатчики легко его зачтут, чтобы не терять на простое арендатора. Сейчас не 2000-е, и арендатора ценят.
Сергей Р., пока ты ипотеку не выплатил, это не твоя квартира. Что б ты там себе не думал.
завтра окончательно закроют рашу
все рухнет, кроме ваших платежей за ипотеку.
avatar

VpnS

Все комменты пока не прочитал, но первое, что бросается в глаза, а откуда уверенность что квартира будет дорожать именно на уровень инфляции? И будет стоить 34 584 225.87 руб.?
Да, согласен пузырь возможен даже, то есть «халупа» в Мск может и подорожать выше уровня инфляции, но потом цены схлопнутся и упадут сильнее остальных регионов. Пузырь же очевиден…
Anton udachnyi, Пузырь лопнет только в одном случае: если в РФ начнется, наконец, децентрализация власти, устранение вертикали власти, и соответственно переток капитала в другие субъекты более равномерно.
Терентьев Владимир, пузырь уже лопается. Спасает бетон только локальное отсутствие альтернатив из-за политических рисков последние 2-3 года. При этом строители тоже страдают от отсутствия альтернатив и строят как заведенные. А рынок аренды не бесконечный.
Покупать в ипотеку! Однозначно!
Я уже два раза так делал ))))

Я даже если за сто лямов буду покупать (имея двести) всё равно на какую-то маленькую часть возьму ипотеку ;) Это надёжно…

Опциональность тут ни при чём, точнее не с этого боку — Вы хреново читали Талеба))))

Ипотека ВСЕГДА «победит» накопление денег на «чистую» покупку. (Именно в том ключе, как это рассматривается в топике)
Квартира нужна в собственности тогда когда вам без разнице где жить, так как ваша работа не привязана к месту жительства, может легче поехать туда где больше платят и заработать на «домик в деревне» к годам 40 и спокойно проживать больший остаток жизни в здравии и не «париться» по ипотеке ))). Любой кредит это привязка и кабала государства )))
avatar

sds

Отчасти сможет и соглашусь, НО в расчетах необходимо учесть страхование на сумму задолженности — платить вроде как ежегодно, а страховка мин. 0,7% от суммы задолженности в год.
Хотя в Вашу пользу несопоставимость квартиры за 10,5 млн. руб. и аренды 35 тыс. Соответственно или аренда должна быть повыше или квартира дешевле.
И по поводу указанного процента по депозиту 8% — нет, минимум 9,5-10% даже если разбить сумму на покрываемую АСВ. Вот тогда интересно какой результат получится.
Ну и последнее, в моей ситуации нет ни 3,5 млн. р ни даже пока 1 млн. р. Так что пока аренда однушки до 30 тыс. р., что сейчас и делаю.
Anton udachnyi, Очень Вам сопереживаю, у меня в жизни был период, когда и есть то было только кашу. Но нужно биться до конца рвать.опу и рано или поздно везет.
Да я не страдаю сильно, но когда про покупку квартиры в Мск мне говорят я как-то даже не берусь производить расчеты…
Калькулятор для сравнения аренды и ипотеки proipoteka.com/Profit.aspx
avatar

gars

Самое главное — не учтены рыночные реалии последних 20 лет. А именно — 20 лет все «умные» вбивали деньги в бетонные ячейки, которые типа «всегда в цене». Те. кто не мог или не хотел выскочить с прибылью — сдавали. При этом строители как умалишенные лепили эти квадратные метры и продолжают их лепить. В год в России строится 60 миллионов (!!!) метров бетона. Кто там будет жить? Кто за это все будет платить?

В сухом остатке — мы просто повторяем путь Европы и США. При этом ситуация, когда за халупу с видом на Елисейские поля платят 5000 евро в месяц, и это задает тон рынку — нам не светит. В отличие от парижских предместий — предместья Москвы — это 20этажные муравейники. Хотите — покупайте. Уже сегодня приличная однушка в Москве идет по 25, а еще год назад — была 30.

А сказки про «скитаться», «ободранные обои» — это для тех, кто себя не уважает. Не заселяйся в ободранные квартиры, вот и всё. И никто тебя не выкинет, в нынешней ситуации того, кто каждый месяц приносит денежку — целуют в попу и еще рукавом вытирают помаду.
avatar

FXFighter

FXFighter, у меня друг купил однушку за лям 5 лет назад, не Москва, сейчас она стоит 2.1 млн. Ипотека закрыта.
Вот ему и расскажите, как надо жить
Skifan, а обсуждать «каки нада жыыть» мы будем, когда он за 2.1 ляма эту однушку продаст, и деньги получит. Умных много — на 5 лет назад кивать. Проблема только в том, что все индексы и вся практика тупо говорят, что 5 лет назад — был тупо обвал, на котором можно было купить только если ты сидел на кэше. А сейчас всё еще проще: 1000 бетоноинвесторов вывешивают однушки за 3 млн., одна из них продается с торгом до 2 млн., объявление уходит — и оставшиеся 999 выдыхают «да, моя однуха стоит 3 ляма!».
FXFighter, ну хорошо, однушки до кризиса в Купчино стоили 1.5 млн, потом они упали до 800-900 т.р. сейчас 3 ляма.
Снимать 35 тысяч. Платить ипотеку 83 тысячи. Тут подумать надо, что же выгоднее??? Автору плюс:))) Европейцы с американцами дураки ведь. Снимают жилье, мобильные гоняются за высокими зарплатами и бизнесами.
avatar

mo

Mrak Mobius, Тут будет непросто, думал начальник отдела ипотеки банка и сел писать пост на смартлаб.
avatar

mo

Mrak Mobius, Я начальник отдела ценных бумаг.
Mrak Mobius, а еще можно снять в 2 минутах от работы, а купить так вряд ли получится
avatar

zica

брать ипотеку выгодно, когда есть 60-65% от общей суммы
avatar

VpnS

только снимать.пока у нас халява
avatar

zica

за 20лет тебе 100раз на голову кирпич упадет и в этом случае банк тебе денежки уже выплаченные по ипотеке не вернет и платить ты не сможешь и с чем ты останишься????????????????????????
avatar

traiding

При ипотеке, если не смог платить реализуешь квартиру по рыночной цене (при содействии банка), рассчитываешься с банком. Остальное себе
avatar

gars

бред
афтор считать не умеет
1 ремонт посчитай, обустройство, мебеля, техника
2 посчитай амортизацию — дома веками не стоят
avatar

ves2010

Покупая квартиру в Москве вы спонсируете коррупцию, именно этим объясняется такой разрыв в уровне доходов и стоимости метра, строительная стоимость с коммуникациями на монолит 60-65 к. за м2. Основная причина высоких цен в дефиците земли, которая выкуплена за бесценок нужными людьми
avatar

Ai_server

Ai_server, умные люди (имеющие возможность приобрести жилье за кэш или в ипотеку) это прекрасно понимают и не покупают. Впереди — долгие годы пониженных цен на нефть (к слову, в 2003 г. долгосрочный прогноз цены Brent у многих ведущих инвестбанков был в районе $30/бар.;), навеса инвестиционных квартир и «дефолтно-ипотечного» жилья (при нефти в $70—80 число низкопроизводительных рабочих мест, появившихся в Москве и Питере в жирные годы, сильно сократится). Через пять лет коррупционеры, накупившие бетонометры в столице, будут рвать на себе волосы: арендаторов по приемлемым ставкам нет, налоги выше крыши, цены сильно упали. Кстати, в финансовой и инвестбанковской отраслях, представители которых составляли немалую долю покупателей квартир в столице, начались (в рознице) / продолжаются (ИБ) массовые сокращения — и это при нефти в $108.
Читаю рассуждения большинства и не понимаю — вообще, о чем они? Точнее понимаю, что о жизни в Москве большинство не имеет представления. Какой дом за городом? Я конечно встречал таких извращенцев, которые по 2 часа в один конец тратят. Но это за гранью для меня.
Взгляд изнутри проблемы:
Сам насчет ипотеки думал и не раз. Я «понаехавший» как 3 года. Меня вполне устраивает арендовать небольшую квартиру(56м2) с ценником в 300тыр/м2 в прекрасном районе(Патриаршие).
В покупке квартиры на данный момент не вижу смысла по 100500 причинам. Но основные причины — арендовать за 3% годовых много дешевле, нежели быть в кабале под 13%. Ну и плюс я не знаю где буду «завтра».

п.с.: касательно расчетов автора топика — даже лень обсуждать. некорректные идеалистичные расчеты.
avatar

Mitro77

Mitro77, добавлю г*вна в вентилятор. можно было бы написать «Москва — действительно другая страна. Когда я увидел „туфли за 15 тыс“ — моя мысль была: „чего так недорого“. А в комментариях прям неприязнь „нахрен такую жену“.

Но я так писать не буду. Потому что мои друзья с Иркутска живут еще гораздо лучше. Купить курточку Богнер за 80, или кастрюльки Цептер за 200тыс не проблема. И это большинство из моего окружения.

Значит нужно больше зарабатывать, господа!
Независимо от региона! а не слюной брызгать на то, что женщина с мужчиной должна быть посудомойкой и о туфлях за 500$ даже не мечтала!

Все просто:
Деньги есть — женщина рядом красивая. Да еще часто их несколько.
Нет денег — самка рядом одна.
Mitro77, в иркутске % таких людей гораздо ниже, чем в москве))
как-то тоже считал в ключе «съем или ипотека», получалось что при любых метрах съем=ипотека при 50% взносе и 10 лет выплаты. отсюда следует что надо накопить половину от желаемого и брать плечо в виде ипотеки. а там уж жить, сдавать или продавать — не важно.
avatar

szdv

++++
Вован это жесть, весь день уйдет все эти коменты прочитать. Андрея бы сюда еще подключить, а то вы любите поспорить)))
Тема безусловно интересная, я месяца два назад другу считал примерно такую же фигню, ипотека оказалась выгоднее для него.

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP