<HELP> for explanation

Блог им. fsmart

Инвестиции в НЕДВИЖИМОСТЬ: реально-нереальное с дикими процентами.

Сдаю квартиру, которая досталась со времен СССР (не важно, приватизированная или нет). Живу в купленной на свои.

В сдаваемой включены все расходы за счет «снимающих».

ВОПРОС: Как мне посчитать ежемесячный профит, если на ноль (расходов по сдаваемой) делить нельзя?! Это можно считать инвестицией? Это достаточный профит?

ВАРИАНТ +1: в 2000 году купил комнату в коммуналке на В.О. Спб за 8000$. Текущая стоимость мне не важна.
Сдаю за 14000 руб в месяц.
Выгодно ли это с т.з. инвестиций? Или продать и по банкам распихать?
(можно всё на форекс с плечом 1000 ещё предложить).

UPD от 00-04 МСК: Думаю взять 1-комн. со своими 500-600 начального взноса в ипотеку под то, что на текущий момент от сдаваемой больше, чем выплата по ипотеке будет.
После оформления и её сдавать.

Итого PROFIT+.

Инвестиции в НЕДВИЖИМОСТЬ: реально-нереальное с дикими процентами.

Инвестиции в НЕДВИЖИМОСТЬ: реально-нереальное с дикими процентами.
 

В сдаваемой включены все расходы за счет «снимающих».
______________________________________

Так понятно дело, что они включены уже в среднерыночную цену, но в любом случае вы платите коммуналку (допустим 3тыр. без света) и налог (кто как конечно) с этой суммы. Допустим для однушки в 6 мио среднерыночаня цена аренды — 30 тыр, с неё вычитается квартплата и налог, по идее остаётся 23 тыр. Если же вы халупу сумели сдать выше среднерыночной цены, допустим за 35, тогда да, можно считать вы повесили квартплату на жильцов
ganjatrader(getstar), Коммуналку и всё остальное оплачивают ОНИ.
Мои чистые «на руки». Квитанции оплачивают они допом к аренде. Так и прописано в договоре.
Они не обязаны менять/ставить счетчики, но обязаны «квиташку» оплачивать дополнительно к тому, что мне кешем.
FSmart, что вы имеете ввиду под коммуналкой?? свет или полностью?? если же они платят вам среднерыночную цену+ дополнительно оплачивают полностью квартплату, значит вам повезло и вы нашли Лоха
ganjatrader(getstar), в С-Петербурге есть 3 вида квитанций. Основная по коммуналке + за свет + за стационарный (которого там нет, потому и нет квиташки).
Что Вы имеете в виду, если сказано, что всё платится нанимателями сверх того, что я получаю на руки. И платится ими своими ногами в пункт оплаты.
FSmart, 8 лет до этого за свет входило в обычную квиташку, потому что счетчики скоммуниздили ещё в 1994м. Включали в районе 250 руб по нормам )
Потом счетчики поставили в 2011м. Но нет актов, что они были сданы в эксплуатацию.
Пока там жил — на свет забивал и не платил.
Долгов нет.
Квитанции по свету начали присылать в почтовый ящик с год назад. И то с непонятными цифрами их расчетов.
Счетчик по акту не сдан, начальный его баланс никем не зафиксирован.
FSmart, арендатор обычно платит за сьём жилья + свет и интернет, если же вам платят за аренду Среднерыночную цену+ полностью оплачивают квартплату (отопление, лифт, газ, мусор и ю т.д) то это частный случай и вам повезло
ganjatrader(getstar), Какой ещё интернет платит арендатор? Он может провести кабель, но он не имеет и близко прав, чтобы ему провели. Провели — на страх компании-провайдера.
У меня там 2 кабеля есть. Оба отключены года 4 назад.

А все ОТОПЛЕНИЯ, мусор, газ и прочее — в ЕДИНОЙ КВИТАНЦИИ.
Учите матчасть хотя бы по поиску квитанций сиреневых в СПБ среди фоток яндекса.
FSmart, сколько раз не снимал, везде проводил кабель-:)) ещё и без инета, уж извиняйте
ganjatrader(getstar), Это Ваше право по согласованию со мной ))))
На кого договор?
Я пошлю любого, у кого в договоре есть адрес, но нет того, кто имеет право на заключение договора )

Пусть найдут тех, кто им на год отсрочку оплаты инета даст.
Придут ко мне — понятное дело, куда пойдут ;)
FSmart, так естественно арендатор сам за инет платит при таком раскладе, свет и итернет, телефоном стационарным уже никто не пользуется, всё, больше никаких платежей быть не должно
ganjatrader(getstar), А меня должно волновать, сколько там он за что ещё своё платит?
Меня волнует мой фикс в месяц + чтобы не сильно томили ЖКХ с оплатами коммуналки.
FSmart, Более того. Свет в этой квартире они не платят, потому что у меня автоматом каждого N числа идет автоплатеж в 700 руб в месяц. Это не много.
Ну нажгут они за год лишние 3000 руб — не страшно.
Просто «проскальзывание».
ganjatrader(getstar), Суммарно у них + 5700 за 3-комнатную + свет в районе 700 в месяц.
Сумму, за которую сдаю не буду озвучивать, но она вполне себе рыночная.
ganjatrader(getstar), И нет никакой СРЕДНЕРЫНОЧНОЙ цены.
Это многофакторное от района, до того, чем эти стены оборудованы. И есть ли там вообще поклеенные обои хотя бы ;)
FSmart, да это зависит от многих факторов, но некоторые границы есть, В Спб например однушку сейчас можно снять за 18-20
ganjatrader(getstar), И читайте правильно: саму квартиру я не покупал, которую сдаю. Вся еоммуналка по квитанции плюсом от снимающих к сумме, которую они мне на руки платят фиксом.

В случае с комнатой — та же история. Но та была куплена.
FSmart, у меня много друзей и знакомых снимают в Спб и никогда в жизни я не видел людей, которые бы помимо арендной платы и света платили ещё полностью квартплату, так что вам реально повезло с жильцами-:))
ganjatrader(getstar), вопрос суммы.
Квартпалата стандартна с учетом повышений непрогнозируемых.
Плата за аренду стандартна в течение до года у меня.
Далее есть по договору умножить на оф.процент инфляции.

Сколько у меня снимали в Питере знакомые и друзья — в 70% случаев коммуналка не входила в стоимость аренды.
Это и оговаривалось при разговоре.
И это правильно.
За то что ты живешь в своей квартире — ты согласе5н, что гос-во тебя коммуналкой будет обманывать. Ты к этому готов.
Зато, что ты живешь не в своей — ты готов платить определенную сумму.

В итоге — никто никого не обманывает в моем случае и не пилит мозг (вот опять на 10% подорожало — увеличиваем сумму аренды).

Всё честно и без обмана.

Кроме того, не нравится интеррьер — ремонтируйте за свой счет, но согласовав со мной ГЛОБАЛЬНЫЕ вещи (пусть, например цветовое в комнатах).
FSmart, Плата за аренду стандартна в течение до года у меня.вот опять на 10% подорожало — увеличиваем сумму аренды
_____________________________________

Так и должно быть, всегда в договоре фиксируется сумма на срок договора. Будучи студентом, я снял первый раз в жизни квартиру и хозяйка каждый месяц прибегала ко мне с графиком с интернета среднерыночной арендной платы и говорила :" Смотри сынок, цены растут"-:))) (это было в 2000-ых) и повышала каждый месяц-два, с тех пор я всегда заключал договор с фиксированной суммой на срок договора-:))
ganjatrader(getstar), а у меня не так, потому и снимают ЗДРАВОМЫСЛЯЩИЕ.
Увеличились ЖКХ — это для них то, к чему готовы. Живем ТУТ и сейчас.
Они знают, что не приедет хозяин с воплями про увеличение.

У них практически «фикс, независимй от количества сделок».
+ накладные от биржевого сбора (это про повышение ЖКХ).

Им удобно, мне ещё удобнее.

Все счастливы, как в ДОМ-2.

Если они скажут, что тут проводка прогорела, надо бы отремонтировать — то тут уже я к ЖКХ пойду и заставлю бесплатно исправить. Потрачу время, но это уже мои траблы, а не квартиросъемщиков.

Потому у меня всегда с ними всё «полюбовно».

Были и такие, которые желали «на тебе на 10% больше», но нам нафиг ничем заморачиваться не хочется.
Я из Риск-Менеджмента отказывал таким.

Более того, квартиры застрахованы по миниму на случаи пожаров/потопов, потому вся хрень, которую могут натворить жильцы — выйдет мне боком.

В моем случае я и знаю кто и зачем и ПОЧЕМУ на таких условиях, и уверен, что там не устроят «блядушник».
ganjatrader(getstar), Так и есть.
" (это было в 2000-ых) и повышала каждый месяц-два, с тех пор я всегда заключал договор с фиксированной суммой на срок договра-:))".
Договора не зарегены. Годы шальные.
Вариант у владельца — вызвать участкового, чтобы он выдворил наглых.

У меня всё полюбовно без фиксации договоров «где надо».
13% пока что экономлю.
ganjatrader(getstar), РАССКАЖИТЕ лучше по теме топика: как мне определить, выгодно это или нет?
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ ВЫГОДНЫ?
FSmart, если котлован, то я бы не брал в ближайшее время (это конечно от человека зависит, но случись любой форс-мажор и идёт попадос на немалую сумму), если же про готовую, то тут как и с любым другим активом, покупать надо на аномальном отклонении от средней цены, сейчас все активы дороги.ИМХО (разве что кроме нашего ФР-:)) поэтому сейчас бы я вообще ничего не покупал бы
ganjatrader(getstar), Никаких котлованов. 114 + на этапе сдачи.
Риски есть риски.
Лучше переплатить, чем потерять всё.
FSmart, Аписька. 214
ganjatrader(getstar), покупать на аномальном — это спекуляции.
Жильё — всегда актив.
Под него я могу даже бабла набрать, чтобы слить.
FSmart, предпочитаю брать плечи )))
+ кредиты под 20-24% беззалоговые (всё равно более полугода 5-7 летние кредиты под идею не держу — закрываю досрочно… и кредитная прекрасная и я доволен).
Недвижимость — не в почете на сайте. Потому тренд был говняный.
avatar

FSmart


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP