<HELP> for explanation

Блог им. killanalitic

Аренда в Москве не благотворительность !!!

Стоимость квартиры 5 000 000-6 000 000
Плата за аренду 35 000
Доход в месяц 35 000 / 5 500 000 = 0,636
Для того чтобы получить доход и сравнить с банковским депозитом учтём, что полученный процент мы каждый месяц реинвестируем, получаем:
(1+0,00636)^12 = 1,079
Получаем 7,9%
Другой расчет:
35 000*12 = 420 000
420 000 / 5 500 000 = 7,6 %
В общем это вполне схоже с банковским депозитом. Естественно стоимость аренды может быть и выше и ниже по сравнению с данными, но в своем примере я взял вполне реальные цифры из жизни.
Смотрим дальше.
Налоги большинство не платят, а сдают в тихую.

Ремонт минимальный и его, как в данном пример делают раз наверное в 3 года в лучшем случае. Все остальное тоже дешевое. Так что этими затратами можно пренебречь.
Но вот что еще бросается в глаза, то что если мы кладем денежные средства на депозит, то так называемого прироста курсовой стоимости мы не ощущаем.
Теперь давайте посмотрим, что происходит с квартирой в Москве.
Давайте рассмотрим разные периоды покупки жилья.
С 1996 года :
Стоимость жилья 700дол за квадратный метр
В 2014 году:
Стоимость жилья примерно 5000 дол
Что в итоге (5000 / 700)*100% = 714%
То есть в итоге получается, что если бы мы положили в банк в 1996 году 700 долларов и забрали бы вклад в 2014 г, то получили бы тоже 700 долларов. Сначала вы возразите, но я исключил начисление процентов, тк как я показал выше, что банковский депозит по процентам примерно равен плате за квартиру, то есть в районе 8%. Ещё раз, мы исключаем  накопленную сумму, тк они одинаковые и смотрим на прирост. В банке прироста никакого не может быть!!!.. Только реинвестирование суммы, фактически реинвестирование арендной платы тоже можно осуществлять. Да, расчеты слишком просты, тк здесь мы не учитываем, то что если в банке мы клали 700 долларов, то на квартире они фактически были бы заморожены.
Давайте посмотрим, с другой стороны..
В квартире мы делаем разовую инвестицию, получаем аренду и при этом прирост курсовой стоимости.
Смотрим среднюю.
Один вклад.
Одна квартира.
Образно берем квартиру в 30 м2.  Так как мы исключаем изменение курса USD/RUB, то можем в общем произвести пересчет по сегодняшнему курсу, тк сумма одинаковая и в банк и на квартиру. Возьмем произвольно 32, он у нас будет и на 1996 и на 2014, хотя это не совсем правильно, но я объяснил почему всё так.
В 1996 году это обошлось бы 30 * 700 = 21 000 $ = 21 000 * 32 = 672 000.
Исключим изменение банковского депозита, тк если делать разные проценты, то расчеты будут долгими. Берем в среднем 7%.
Получаем 672 000*(1+0,07)^18 = 2 271 314. Это банковский депозит с ежегодным реинвестированием под 7% с 1996 по 2014
Если бы мы купили средненькую квартиру в Москве, то с 1996 г по 2014 г получили бы:
30 * (5 000*32) = 4 800 000. Думаю видно, что суммы разительно отличаются, учтите, что здесь я еще не учитывал, то что за квартиру бы шли еще арендные платежи!!!!!!!!
В этом случае суммы были бы еще больше несопоставимы.
Если мы будем брать с  2000г, то квартиру будет еще выгоднее.
Можно еще посчитать, но мне не дает объем блога, тк пишет, что слишком большой объем. Могу лишь отметить, что покупка квартиры в Москве скорее всего было бы менее выгодным вложением именно в 2008г, тк цены были пиковые!!!
Ещё раз повторю, что возможно в комментариях будут споры, но в реальности есть еще подводные камни. Квадратный метр в 2014 г может быть больше стоить в Москве и намного, но я брал всё в среднем. Плюс интервал можно брать другой, но на долгосрочном периоде квартира в Москве выигрывает, это долгосрочная инвестиция. Если вы смотрели год или 1-5, то все-таки это наверное не подойдет для вас. Если вы также купили ее в три раза дороже, чем должна стоить просто из-за того что там итальянские обои, которые испортятся через 3 года, то также это ваши проблемы, и это будет невыгодно. Ещё раз повторяю я брал среднюю стоимость и среднюю ситуацию. Ещё, что индекс РТС квартира по Москве тоже обогнала.
 
 

Все верно, косметический ремонт иногда сами жильцы и выполняют, а так реально все по минимуму-эта квартира для съема и ничего тут выдумывать не надо.
Машковский Евгений, мы раз наступили на эти грабли — «поклеили обои в чужой квартире», хотя друзья и предупреждали, что этого делать не стоит. В следующий месяц хозяйка подняла ценник. Всё логично: сдают квартиры люди, любящие и умеющие считать деньги. Логика проста — обновлённую квартирку можно сдать дороже. А риэлтерский договор с точно обозначенной суммой даже для туалета не годится.
AceVentura, стукни на хозяйку в налоговую пусть подергается:-) либо тухлое яичко припрячь… имхо хозяева квартир в очень уязвимом положении…
ves2010, да это было ещё в 2003-м) Я вместо тухлого яичка в электрощитке пломбу срезал со счетчика, а по выезде в мосэнерго позвонил(штрафы там всегда нехилые были). Вроде как плохо поступил с хозяйкой, но хорошо с будущими квартирантами — профилактика жадности и нечистоплотности)
AceVentura, хитер )))
ves2010, видать не один я — Моська с 2003-го начала расти лучше квартир)))
AceVentura, вы платите в квартире за свет и телефон сами?
Делаете это через интернет банк?

Хорошие отношения с соседями? на ваш текущий адрес приходит какая-нибудь почта на ваше имя?
avatar

gib

gib, тогда за свет хозяйка платила, телефон на брата-инвалида был оформлен, т.е. бесплатные местные, а межгород я по карточке айпи-телефонии звонил. Соседи — серые мышки, армяне и евреи. Старшая по подъезду — милая, улыбчивая тетка, но участковому стуканула (а как без этого, 50% скидки квартплаты надо отрабатывать?) Сейчас не снимаем.
AceVentura, я просто почему спрашиваю:
Если с хозяевами возникают проблемы и они переходят в острую фазу, то есть очень действенная мера воздействия на них:
пригрозите им, что сообщите в налоговую о том, что вы снимали квартиру и платили ежемесячно за нее 50 000 рублей.

В качестве доказательств проживания можете указать, что вы платили за свет, за телефон (не важно на кого оформлен — главное что вы со своих реквизитов платили).
Вообще идеально каждую ежемесячную квартплату хозяевам оформлять распиской и копить их.

После такой угрозы — они становятся шелковыми и пушистыми. Но это лучше оставлять до последнего разговора. Последний аргумент, но самый действенный.
avatar

gib

в период с 2014 по 2032 уже нельзя ожидать роста цен схожего с периодом с 1996 по 2014 — так как тогда всплеск цены на недвижимость связан с потоком нефтедолларов с начала 2000-х годов, сейчас такого стимула не будет, рост будет на уровне инфляции…
Александр Шадрин, примерно также говорили в 2000-х годах, причину всегда можно найти почему росли и почему будем падать
avatar

Aone

Александр Шадрин, добавлю, что цены на недвижку в 2000ых толкала вверх демография… входило в взрослую жизнь большое по численности поколение 80ых… счас входит хилое поколение 90ых + уходит поколение очень большое по чисенности послевоенного бейби бума… т.е по фундаменталу имеем переизбыток жилья
ves2010, согласен — считаю одной квартиры для жизни достаточно, для инвестиций покупать квартиру это не разумно.
Да… Тоже интересный расчет, как и у предыдущего… Истина где то по середине!
avatar

rey8

АГцыи усегда растут? Пардон, аффтор о квартирах.
Квартиры дорожают усегда, кто не согласен, зарубите себе это на носу!
:)
avatar

SergeyJu

SergeyJu, в США тоже так думали… да 2007-2008 год все поставили на свои места
Руслан Усынин, Вы всерьез решили, что я не пошутил?
SergeyJu, да понял сразу:)
SergeyJu, покажи мне рост квартир в 2008 года. Шесть лет прошло, хе-хе.
Вы планируете жить вечно?
Да и продать квартирку всё сложнее и сложнее. Этот «актив» висит в объявлениях годами. Давление со стороны новостроя всё сильнее и сильнее. Поэтому будьте готовы, купив квартирку сейчас и зарабатывая на ней 6% — продать её на 30% ниже.
SergeyJu, да не дорожают они всегда! зарубите себе на носу!
Максим Гирько, но хоть аГции то, оне фсегда растут?
SergeyJu, я про акции не говорил что онивсегда растут, про квартиры только ведь человек по сути покупает просто воздух в четырех стенах. но это если рассматривать квартиру как инвестицию а если своей нет ничего против квартиры не имею надо конечно покупать что бы жить где было, еще конечно лучше дом с оформленной землей.
Максим Гирько, расслабьтесь, быть излишне серьезным — вредно для счета и еще более вредно для здоровья.
SergeyJu, акции растут не всегда. Но когда они резко «Не растут», из них можно выскочить или даже зашортить. Зашортить же квартиру невозможно. Выскочить же из падающего бетона крайне сложно, дисконт «на падение» будет оченб болезненным. Все владельцы бетона отлично помнят времена 2003-2005 -го, когда сбагрить бетон было очень сложно. Крутые рантье хвостиками ходили за агентами, клянча у них «что-нибудь придумать», а квартки стояли в объявлениях месяцами. Потом придумали ипотеку, и понёсся рост. Сейчас ипотека уже отжала деньги на бетон у всех буратинок на 10-15 лет вперед — и квартирки встали колом. Что теперь придумают вместо ипотеки? В забугорье ничего придумать не смогли, увы. Значит, судьба квартирок как у всех цивилизованных стран: никаого роста, доход в рамках консервативного инвестирования. С учетом перегрева — доходность отрицательна на горизонте в 5-7 лет.
С 1996 года:
Стоимость жилья 700дол за квадратный метр
В 2014 году:
Стоимость жилья примерно 5000 дол
Что в итоге (5000 / 700)*100% = 714%

в 1996-2006 годах и проценты по депозитам были отнюдь не 7%…

+добавить премию/дисконт за ликвидность… и квартира опять таки в жестком минусе
Руслан Усынин, угу навскидку помню 98г 80% годовых, 2000г 23%
надо и мне пост написать, как считать выгоду от покупки. Все-таки я реализовал это.
да квартира это неликвид, его не продаж когда деньги нужны
avatar

Demogorgon

Вы не учитываете риски политические, риски юридические. Для меня стоило огромных средств нанять адвокатов и снимать квартиру пока все строилось… в итоге застройщик поимел всех жильцов… Вопрос в чем — что у нас в россии покупка недвижимости сопряжена с определенными рисками.
Что-то я сомневаюсь, что стоимость квартиры будет и дальше так бешено расти, как с 98 по 2008.
Так же тогда можно и взять акции того же сбербанка, они с 15 копеек до 110 рублей выросли. Это еще похлеще недвиги :D
avatar

GHJK

GHJK, точняк… а ведь был еще автоваз… там помню все кто вложил 100баксов в 98г стали к 2006г баксовыми миллионерами…
в Москве квартплату платит хозяин. Квартиросъемщик только свет и телефон.
так что из 35 000 вычти еще 6-7 тысяч коммуналки.
И твои расчеты малость ухудшатся.
avatar

gib

gib, так не только в Москве, а везде
ganjatrader(getstar), ок, тем более.
Я просто ситуацию по москве знаю и в примере приведена именно такая ситуация.
avatar

gib

Во-первых квартиру за 5-6 млн за 35 000 не сдать, красная цена это 30 000. Это в лучшем случае, поэтому рентная доходность будет макс — 6%.
Во-вторых, чтобы реинвестировать ежемесячные платежи, вы должны их инвестировать под ту же ставку, каким образом? вы на 30 000 купите долю в квартире и будете долю сдавать?;)). Поэтому здесь надо считать простые %, от годового дохода.
В-третьих, если не брать, сумасшедшего роста начала 2000 (которого больше не будет, основной бум прошел). То с оптимистичного срока, с 2007 года (есил брать с 2008-2009 года, то все еще хуже), типовые квартиры в Москве среднегеометрически дорожают на 5% в год (по ГКС).
Поэтому в сумме 11%.
Налоги платить все-таки надо, особенно в плане ужесточения политики в данной области, поэтому итог: 9.6%.
Что вполне сопоставимо с доходностью по депозитам и облигациям, но которые обладают гораздо большей ликвидностью, и меньшим риском (в частности по депозитам). С квартирой же может быть — пожар, затопление, плохие арендаторы, падение! цены.
В целом — чудес не бывает, арбитража и сверхдоходностей здесь нет.
avatar

AlexeyT

AlexeyT, это я еще 2013 год не учел (данных нет), но по 3 кварталам падение 1%, пусть до конца года вытянет в 0. Итого будет 4% среднегеометрическая. Сумма с налогом: 8.7%.
Stas Ivanov, В Таганроге нет таких цен… Плохо знаешь страну, гусь!
Silent Hamster, вот ты подколол его)))
Такой замечательный теоретический пост.

Проблема в том, что он о людях, купивших в 1996.

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP