<HELP> for explanation

Блог им. Winsent

Инвестиции в недвижимость.



Уважаемые инвесторы — читатели Смарт-Лаба!

Биржевые инвестиции, это большие возможности, но и высокая непредсказуемость результата. Если Вы мотивированы обеспечить себе и гарантированный прирост вложений в условиях инфляции, и создание пассивного денежного потока — присмотритесь к доходной недвижимости.

В России, к сожалению, из-за отсутствия нормативно-правовой базы, и экстремальных перекосов в ценообразовании, невозможно создать качественные инвестиционные продукты на базе недвижимости. Более того, Россия вступает в фазу затяжной рецессии, и пора менять традиционные стратеги сохранения капитала.

Лучшие инвестиционные параметры для рантье сейчас обеспечивает Германия. Создание инвестиций через немецкую недвижимость более доступный инструмент, чем многие думают. В Германии решены, как вопросы правовой защиты собственников, так и развиты сервисы по удаленному администрированию объектами.

Интернет сильно искажает реальное положение дел.
Изучите вопрос на месте! Приглашаю в Германию!

С 9 по 13 декабря в Гамбурге пройдет практический семинар: 

Как зарабатывать деньги,
инвестируя в доходную немецкую недвижимость.


Подробности смотрите на сайте: http://immobilien-training.info/

Два бонуса!

1) Читателям сайта Smart-Lab.ru предоставляется скидка на участие: 10%
(для этого укажите «Смартлаб» в регистрационной форме).

2) Стоимость участия в семинаре будет вам возмещена, если вы приобретёте немецкие инвестиционные продукы в нашей компании в дальнейшем. 

С готовностью отвечу на ваши вопросы!
 
С уважением, Дмитрий Сухов 
ООО «Инвестиционный сервис», Генеральный директор
+7 (495) 7493253, office@plan.ru
http://immobilien-training.info/
 

«В Германии решены, как вопросы правовой защиты собственников,»

в Германии новый собственник купивший квартиру с проживающим в ней арендатором, не имеет права его выгнать, а так же не имеет права поднять арендную плату,
зато имеет право платить налоги)))
avatar

Balboa

Balboa, Ваше утверждение не соответствует действительности.
Дмитрий Сухов, так меня информировал риелтор пару лет назад,
что то изменилось в законах?

и еще, то что рост цен на недвижимость ограничен законодательно,
это верно, или тоже законы поменялись
Balboa, Да рост цен на аренду ограничен законодально: не повышение более 20% за три года для существующего арендатора. Но если арендатор меняется, то эта норма не действует. Так же, существуют гумманные и законные к арендатору механизмы его выселения, или есть еще более простой способ: не покупать жилье с проблемными жильцами.
Дмитрий Сухов, информативно, большое спасибо!
avatar

MDE77

Balboa,

абсолютно точно
Покупать недвижку нужно с умом и точно не в Германии )
avatar

Oxanatreider

OxanaTreider, Согасен 100%, что «с умом». И 100% НЕ согласен, что «точно не в Германии».
Дмитрий Сухов, не буду спорить, изучаю этот вопрос месяца 4, мнение другое)
квартира двушка 47 метров, сдана в аренду,
стоимостью 7 000 eur
прибыль составляет 588 € и это соответствует более 8 % чистого дохода!)

ee24.ru/germany/apartments/saksoniya/plauen/6864/
€ 7000,- — это стоимость чего?
1 кв.м. в городке с населением 68'000 чел.?
или квартиры пл. 47 кв.м.?
avatar

32111

Che, квартира двушка 47 метров, сдана в аренду,
стоимостью 7 000 eur
прибыль составляет 588 € и это соответствует более 8 % чистого дохода!)
Бред. Это где в германии такие цены? По минимуму эта квартира стоит около 60000 евреев.Это по минимуму а то и все 150000.
avatar

SAT

Ну если все так шоколадно с доходной недвижимостью, неужели нет немца, который бы не хотел получить доход, выше чем % по банковскому депозиту?
avatar

idaligo

idaligo, Доля инострацев в сделках с недвижимостью по всей Германии составляет, например по 2011 году, 2,8%.
Дмитрий Сухов, скажите если квартира стоит 7 000,
сколько денег уйдет
1.на Ваши услуги
2.переоформление
3. налоги
4. и другие расходы связанные с покупкой
Balboa, мы такими объектами не занимаемся. Минимальный порог тех продуктов, которые мы создаем начинается с 80 тыс. евро.
Balboa, В целом же, на круг, все расходы, в том числе налоги, покупателя составляют от 8 до 13%.
Дмитрий Сухов, А доля иностранцев купивших ДОХОДНУЮ недвижимостьв 2011 году?
idaligo, Думаю, что это не более чем каждый пятый, т.е. порядка 0,5%.
idaligo,… т.е. больше разговоров, чем реальных инвесторов.
idaligo, похоже собственник должен оплачивать капитальный ремонт дома, а это очень дорого
наверное поэтому желающих нет
Balboa, да, ну так и есть, если ты собственник дома, ну а если у тебя квартира, то наверняка жильцы создают что-то типа кооператива и ежемесячно вносят плату на будущие ремонты.
Так и есть:
1. кап.ремонт дома оплачивает собственник;
2. ежемесячно вносится плата на будующие ремонты (терпимо);
3. могут потребоваться «непредвиденные ремонты»
и с собств.кажд.кв. снимают например по €5000,- (это редко).
avatar

32111

Что хорошо для немца, то гибельно для русского
Silent Hamster, купи там квартиру, ведь халява)
нам потом расскажешь, что из этого получилось
АМЕРИКА МИФ Я КУПЛЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
www.youtube.com/watch?v=g6RhA0n59R4

АМЕРИКА КУПЛЮ ДОМ И БУДУ БИЗНЕСМЕНОМ
www.youtube.com/watch?v=YD1fzDmEc70

очень интересное видео не пожалейте пол часа своего времени
avatar

Байкал

Средняя доходность с инвестиционного продукта по недвижимости от сумма 100 000 евро в год?
avatar

andprofit

andprofit, Для сумм € 100 — 200 тыс. порядка 7%-8% годовых чистыми, только рентный доход, без учета удорожания самой недвижимости.
Дмитрий Сухов, не забывайте рассказывать про подоходный налог от 14% до 45%. И тогда 8% годовых могут превратиться в 2% легко.
absolut, Подоходный налог нерезиденты Германии (граждане России) не платят, и даже постановке на налоговый учет там не подлежат. Если захотите заплатить налоги, в России Вы должны будете сами продекларировать перед ФНС свои доходы и заплатить НДФЛ по ставке 13%. В Германии платится только налог на недвижимость (точнее поземельный налог), который составляет в среднем 80 евро на квартиру в год, или за дом в диапазоне 100-200 евро.
Дмитрий Сухов, Вопросы:
1. Купили, сдаем. С правовой точки зрения, какие документы заполняем. Если мы даже не подлежим налоговому учету, как мы деньги получаем? В руки? Что нам говорит германское законодательство. По туристической визе работать и получать доход на территории государства мы не имеем право.
2. Какова структура расходов на объект. постоянные, переменные?
3. Покажите, пожалуйста, объект стоимостью 200 тыщ и доходностью 10% годовых.

з.ы. Занимаюсь испанской недвижимостью. 10% годовых могут сделать только на объектах стоимостью ниже 80 тыщ.
Basall, Именно эти вопросы, я являются предметом представленного мною семинара. Приглашаю Вас!
immobilien-training.info/program-2/
Дмитрий Сухов, я не совсем понял, вы продаете эту информацию?
Дмитрий Сухов, или удешевления
Тема хорошая! В Испании занимаюсь банковской залоговой недвижимостью и аукционной (субасты), так доходность из-за дисконтирования покупки (до 30% от рыночной сегодня, 80% от докризисных), взлетает легко до 20-30%. +ипотека до 50-60% от стоимости объекта. Есть коммерческая недвига и жилая под аренду. Дмитрий прав-хороший вариант входа в рынок после значительного снижения с возможностью в периоде 3-5 лет увеличить стоимость и самого объекта. Уж лучше на дне в Европе, чем на пике в Москве))
Алексей, дно сложно предсказать. обычно к покупке одного дна — второе идет бонусом. Насчет германии так вообще — зачем покупать там, где и государства то нет? вы можете сказать точно, когда германия вышла из под оккупации?? на кого работают госслужащие германии и т.д.? — короче недвижка в германии — очень рискованное дело.
А Испания и т.д.(как и германия) — так вообще риски — завтра арабы решат, что хватит им «пахать» на испанцев/французов/немцев и пора бы все поделить «по честноку» — и будет такая жопа, что недвижка ваша пойдет вся арабам. И вопрос даже не в том — будет ли такое, а КОГДА это будет.
megatrader, а что не так с государством в Германии?
Сиамский Кот, Хотя вопрос и не мне, но был там недавно. Погуляйте по Мюнхену, посмотрите на женщин в парандже и станет понятно.
Andy_Z, А Вы по Москве о нашей давно гуляли? ))
Дмитрий Сухов, В парандже никогда никого не видел. Если увижу, присоединюсь в следующий раз к шествия националистов, хотя совершенно их взгляды не разделяю.
Andy_Z, нет, там что-то другое имели в виду. Если вам не нравится в этом плане Мюнхен, то вы просто не были в Париже, например.
Сиамский Кот, В Париже в парандже женщин тоже как-то не замечал. Ходил там много, но не в арабских кварталах. Вот в Карловых Варах это да.
megatrader, Учитывая, что богатые и пенсионеры англики, северяне, голландцы, немцы уже на юге Испании, организуем вторую реконкисту)))
Алексей, ))) Теперь моя очередь потроллить. Аллаверды как говорицца))).
1. Что в вашем понимании доходность 20-30%? Месяца 4 назад вы мне говорили, что в Испании тяжело найти квартиру, которая окупала бы себя за 10 лет?
2. Некоторые банки дают нерезидентам до 100% ипотеки на свои объекты. Вы с банками работате, неужели не слышали?))
3. На ДНЕ лучше чем в Москве — тут соглашусь.
Basall, Добрый вечер))) Вышли на рынок судебной недвижимости Мадрида, Барселоны, Коста дель Соль)
1. Если покупать на рынке у риэлтора, то да, в среднем жилая — 4-5%, коммерческая — 7-8% (есть на продаже магазины типа «седьмой континент», контракт на 25 лет, рентабельность 8%).
Банковская недвижимость всегда дисконтирована к рынку, но самое интересное — судебная недвижимость, где я могу конкурировать с банком-кредитором и выкупить её на аукционе. Пример реальный: квартира в Марбейе, двухспальник, 70м2, 180000 — средняя цена на продаже аналогов в этом доме. Типичная аренда -750 евро/мес=9000евро/год =5% стоимости квартиры/год = доходность грязная. На аукционе она выставлялась за 40000, в ходе торгов конкурент поднял и мы взяли за 60000. Но цена аренды то не изменилась, те же 9000 евро/год = 15% доходность)) Не стали мучить, продали в рынок по 130000.
+Ипотечный кредит, если доход от аренды больше стоимости займа работает плечом, увеличивая доходность.
2. Не только слышал, но и тесно работаю как ипотечный и кредитный брокер. 100% — если перевести на нового покупателя старую ипотеку, выданную в жирные годы. часто есть у застройщика, зависшего в своих объектах.
На русских стоят лимиты — не более 50, 60 — если сильно понравиться документами. Русские в блэке( Особо зверствует Сабадель.
3. Поэтому русские покупатели вторые по активности и объемами после скандинавов)
Алексей, ну видите и вы добрались таки до нормальных вариантов. А то не может быть, не может быть… Однако:
1. 750 евро месяц в Марбейе вы не сдадите квартиру 12 месяцев в году. У испанцев нет таких денег, сдать вы ее сможете тыщ на 5-6 небольше 4 месяца сезона. (август половина всего сбора).
2. Доходность надо считать не «грязную», как вы говорите, а чистую. Затраты на содержание все таки есть.
3. Santander лютует, вы наверное спутали. У них самое негативное отношение к русским.
4. 100% дают русским ипотеку без перевода кредита. Копайте глубже, такое есть на рынке.))))
5. Скандинавы реально очень активно покупают Испанию сейчас.
Basall, приходится, что делать))
1. Легко, нет в горах, и по 1500 местные в долгосрок платят семьёй. Минималка в 400-500/мес не в Марбейе. ВАжно определиться — сдавать на сезон/долгосрок. На сезоне у нас всплеск на рождество еще, пасху, летний — 5-6 месяцев. август-супер, сентябрь октябрь хуже, сменяется контингент но тоже живенько. Сейчас +25, нет ни облачка, англичане в бассейне купаются))
2. 80 евро комьюнити в мес для названного варианта, +3 налога небольших в год (мусор, ibi, IRNR). На контракт по аренде уже все вешали кроме налогов). Доходность от перепродажи понятна ;).
3. Наоборот все))) Как раз он то проводит все хорошо.
4. Вынужден Вас огорчить, докопал до бетона, 50. Перестаньте мучить начальника офиса банка, ослабьте тиски и выключите паяльник, тогда Вам снова дадут 50%)). Они изменили расчеты рисков, на русских-повышающий коэффициент.
5. Как и китайцы, но эти умнее — скупают коммерческую.

4.
Букву О в баннере в слове недвижимОсть пропустили…
avatar

Anton Morozov

Anton Morozov, Спасибо! Исправлено!
Вложил в кутузовскую милю.., очень доходно!!!
avatar

loureed

Где то читал про немецкое право на частную собственость, так вот там квартира Гитлера в Мюнхене была передана по наследству то ли его сестре, то ли ещё какой родственице…
avatar

alexastrader

спасибо, Дмитрий! довольно полезно!
avatar

PotavinAlex

Походу кризис крепчает в еврозоне! Падает спрос медленно и верно!!!
avatar

ArchiRich

ArchiRich, угу, уже даже россиян загоняют в ихнюю недвижку. раньше только лондон поддерживали наши олигархи — теперь среднячками решили германию поддержать
что то мне совсем в Германию не хочется инвестировать… Лучше в Испанию, но тоже не уверен что именно сейчас.
Грянет гром, ох Германия и покатится со своей недвижимостью.
avatar

atlantic

Тов.Сухов и чтец и жнец и на дуде игрец ©. Не могу из поста сделать вывод — куда рынок то пойдет ??))). Заглянуть на plan.ru что ли?)))
avatar

mrsergzav

Когда будут давать ВНЖ в придачу к недвижимости — присоединюсь!
avatar

NNChepik

NNChepik, В придачу к европейскому ВНЖ дают и европейские налоги по ставке до 45%. Не забывайте об этом! :)
Дмитрий Сухов, Поэтому все интересные объекты, обычно от ляма, записываются на компанию (вносятся в УК).
Там 1% с продажи акций компании ;)
Алексей, Такая схема приемлема для спекуляций недвижимостью с целью ее быстрой дальнейшей перепродажи. Если же Вы будете ее эксплуатировать несколько лет как объект, сдаваемый в аренду, то корпоративные налоги будут выше, чем налоги физлица с российским гражданством.
NNChepik, зачем оно?
В России куча мест куда можно вложить.
NNChepik, От € 400'000,- дают уже.
Включаешь адвоката и года за 4 получаешь.
Некоторые на этом специализируются.
Только золотой ВНЖ получается.)))
avatar

32111

NNChepik, В Испании принят закон — при покупке недвиги на 500000 евро — ВНЖ на 2 года))
Алексеев Ярослав, В Испании ВНЖ на 2 года дают также при покупке госбондов на 2 млн евро, или акций на 1 млн евро.
Но это будет супер-спекуляция))

ВНЖ оформить-20.000 евро на семью у испанского Борщевского.
второй раз видеть эту рекламу тошнит.Мы все хотим управлять потоками-как это сделать.
avatar

mister99

зачем там покупать на долго. если скоро там бомбить будем?
оффтоп если чё…
avatar

besttrader

КЛАСС!

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP