<HELP> for explanation

Блог им. FXFighter

К вопросу об инвестировании в недвижимость ч.2

Вопросов по первой части было много, в комментах отвечать я посчитал неправильным. Поэтому сделаю следующую часть. Итак:
 
FXFighter, на сколько помню за последние примерно 15 лет недвижка росла на 21% в год в среднем, а инфляция средняя получилась около 15%… так что и тут я бы поспорил.
 
На самом деле немного сложнее. Смотрите сюда: www.bn.ru/graphs/index.php?singlgraph=main
За «последние 15 лет» недвижимость пережила несколько периодов. А именно это «Инфляционно-инвестиционный рост» с 90-х годов по 2004-й. Время, когда можно было купить руины около Невского, подождать ничего не делая – и продать с наваром. В 2004-м этот золотой период кончился, и начался «Период застоя». По сути, рынок города уже тогда был продан целиком. А вернее, все платежеспособные покупатели закупились, и их просто не осталось. Застой продолжался полтора года: с 2004 по начало 2006-го. Это время, когда владельцы недвижимости натурально испытывали жуткий прессинг покупателей. Цены от декларируемых можно было отжимать на 20-30%, поэтому статистика, построенная на цене предложения, не совсем адекватно отражает этот период. Но мы ориентируемся на этот источник, других нет. Пусть так и будет.


«Период застоя» был благополучно завершен введением института ипотеки. И в середине 2006-го цены успешно рванули вверх- по сути, на еще не заработанных деньгах несчастных ипотечников. Началась натуральная вакханалия в стиле «бросай мешки, вокзал отходит». Народ, имеющий объективные потребности в покупке, совершенно потерял ориентиры. Поддержанный толпой спекулянтов и «наноинвесторов», люди, не имея свободных денег, ввязывали фактически в кабалу, но облегченно вздыхали, видя, как через неделю цена уходит вверх от их «зафиксированной».… И они начинали дуть в уши соседу, товарищам по работе, давление на тех, кто хоть как-то нуждался в метрах, росло. За два года (с середины 2006 по август 2008-го) цены предложения выросли в три раза —  с 33 тысяч до 108 тысяч за метр. Я подчеркиваю – цены предложений. С ценами сделок всё сложнее. Мне известен только один случай, когда владелец выскочил из метров практически по максимальной  цене, а для подавляющего большинства эта цена так и осталась бумажным Пиком Недоступности.
Понятно, чем оно могло кончиться. Оно и кончилось: с конца 2008-го метры уверенно пошли вниз, и за год (к осени 2009-го) потеряли более 20%, со 108 остановившись в зоне 82 тысяч. После чего мы имели повторение «Периода застоя». Только уже на два года – до осени 2011-го. Только в 2011 цены получили какую-то инфляционную поддержку и медленно поползли вверх. Однако…  с 2008-го года прошло пять лет. Студенты закончили институты и разъехались по работам. Новорожденные скоро пойдут в школу. Да чего там, страна изменилась. Даже пятипроцентная инфляция с 2008 года – сожрала уже четверть. А цены на бетон так до сих пор не могут приблизиться к значениям 2008-го.
 
Рынок  сейчас оценивается как рынок покупателя.  Тысячи сделок безнадежно ждут своих покупателей «с живыми деньгами», чтобы запустить длинные цепочки продаж-покупок. Но большинство владельцев денег ушло на рынок новостройки, где цены ниже, социальная среда однороднее, а стандарты жилья – современные.  Оживления не предвидится…
 
Но прочему же так стойки штампы «недвижимость всегда растет», если любому здравомыслящему человеку достаточно взглянуть на график и поинтересоваться историей вопроса, чтобы в этом усомниться? Этот рынок – крайне социализированный. На нем до сих пор важны социальные инстинкты («хочу свой угол», «некуда гвоздь вбить», «обустрою  гнездо») и предпринимательская легендация («вовремя вложился», «не продам дешевле», «покупатель всегда найдется»). И это рынок очень широкий, каждый взрослый человек имеет мнение о недвижимости – практически как каждый умеет воспитывать детей как Макаренко и умеет водить авто как Колин МакРэй. Ну, по крайней мере на словах. Кроме того, стоимость содержания актива – крайне мала, и осуществить вложение с гарантированной минимальной доходностью (сдать квартирку в рент) очень легко. В результате складывается впечатление, что если актив  не растет, то пересидеть этот период очень легко… Это не так.
 
Если применить простейший метод анализа инвестиции. т.е. метод  дисконтирования денежных потоков – получается, что нифига ПЕРЕСИДЕТЬ НЕ ПОЛУЧАЕТСЯ. Проблема инвестиций  в недвижимость в том, то доходность ренты НИЖЕ банковской ставки.  И если бетон приобретен со спекулятивными целями, то в случае задержки с выходом из него – рентный вариант только усугубляет положение.  Бетон стоит, деньги заморожены, ваш капитал жрёт инфляция…
 
В сухом остатке: для повторения бума 2006-2008 годов нет никаких оснований. Без ожидания этого бума вложения в бетон — малоосмысленны. Тантрические расчеты аналитиков на предмет «вона скока денех в стране» — смысла не имеют без анализа рыночного баланса,  а рыночный баланс сильно изменился… Думайте.
 
 
 

Спасибо. Очень классные размышления. Людьми движет страх.
avatar

bitlz2011

согласен с Вами но,
какая есть альтернатива недвижимости по надежности
длинные деньги перестанут строить жилой фонд, начнут вкладываться в коммерческую недвижимость, далее в загородную, затем опять в жилую и т.д.…
avatar

Baryshnikov

f4k2c9d, СТРОИТЬ жилой фонд выгодно. Там маржа более чем заметная. Нужно снижение в РАЗЫ, чтобы перестали строить. Именно поэтому сейчас ПОКУПАТЬ у строителей рискованно — за период постройки (пусть даже два года) может случится так, что купить у строителя готовый бетон будет выгоднее, чем у вас. Поэтому строитель заработает — а вы останетесь «долгосрочным инвестором».
FXFighter, дело в том что, покупатель с ипотекой в 20-30 лет — это уже «долгосрочный инвестор»! Кроме этого большой % людей всего один раз в жизни покупают квартиру, а другой % формируют внутренний спрос (с однешки на двушку...), а это напрямую благо состояние.
f4k2c9d, не факт. Рост ипотеки формировался в условиях, когда не имея денег — можно было взять бетон в ипотеку, подождать год — и продать с наваром, закрыв ипотечный кредит.
Что касается «один раз в жизни» — всё верно, жильё покупают редко. Но это не прибавляет денег покупающим. Спич о том, что покупатели кончились. А покупать для себя, для жизни — покупайте. Речь о том, что ИНВЕСТИРОВАТЬ малоосмысленно.
FXFighter, правильно, ИНВЕСТОРУ вчера была интересна жилая недвижимость, сегодня коммерческая, завтра…. Кроме это масса регионов в которых существенно больше дефицит недвижимости во всех сегментах. Например, между Питером и Мск г. Тверь, там 5 лет назад было всего 2 ТЦ и не одного гипермаркета, сегодня там десятки новых точек ком. недвижимости. Аналогичная ситуация и с жилым фондом, строятся новые жилые кварталы, которых еще 5 лет назад не было. Таких примеров масса — Екатеринбург — новый р-он Академический. Для инвесторов российский рынок недвижимости это жила надежный, выгодных инвестиций.
f4k2c9d, сейчас 2013 год, а не «пять лет назад». Еще раз: СТРОИТЬ — выгодно. В силу большой маржи строители будут долго держаться на плаву. А вот покупать у строителей — рискованно. Причины я уже изложил.

А что касается «строятся новые кварталы» — то это ни о чем не говорит. Их еще продать нужно. К примеру, в Питере сейчас экспонируется 3.5 миллиона метров новостроя. При объеме ежегодного ввода 2.2 миллиона. Вы можете это осознать? В зависоне ПОЛТОРА ГОДА стройки. А вы про«строятся». Строятся, ну и что? Кто там жить будет при нынешних ценах?
FXFighter, «В зависоне ПОЛТОРА ГОДА стройки.» — для таких денег это очень маленькое расстояние.
А что вы вкладываете в понятие «надежности» применительно к недвижимости? Не украдут? Украдут. Деятельность «черных риэлитеров» это отлично демонстрирует. Не отнимут? Отнимут. Достаточно иметь квартирку в доме, который пойдет под снос в результате инвестиционного проекта какого-нибудь высокого чиновника.
Защита от инфляции? Для переоцененногоа ктива этои неврозможно, а бетон сейчас очень переоценен.

Так что вы имеете ввиду под «надежностью»? Физическую надежность? Ну да, бетон крепок. Он будет стоять даже в Детройте, где будет стоить НОЛЬ.
avatar

FXFighter

FXFighter, именно так, не украдут, и не отнимут,
по сравнению с другими активами
кражи и отьемы единичные случаи
Che, ну да, единичные. Погуглите.
В Москве вообще принудительный рассел из центра куда-нибудь в Бирюлёво — норма жизни.
FXFighter, а Вы не покупайте в Детройте...)
Александр Шадрин, да рад бы не купить в Детройте. Купил в не-Детройте. Он бах -и стал Детройтом. Только когда из не-Детройта побегут — будет поздно.

Я о том и пишу — у нас к Детройту потихоньку всё идет. Экономические показатели. показатели стоимости, показатели продаж — всё об этом говорит. А мне в ответ какие-то мантры «вон у нас скока приезжих». Откуда у приезжих деньги на питерскую и московскую недвигу, вы о чем? Если у них такие деньги — может я к ним на заработки поеду?
FXFighter, из-за приезжих аренда не упадет, аренда не упадет, её будут покупать, чтобы деньги заморозить в недвижке и на аренде плюс, и в итоге цена не упадет, а будет только расти…

если бы не сдавали, то от «ненужных» квартир избавляться стали, и цены пошли вниз…

где купили квартиру?
Александр Шадрин, вы вообще читаете написанное?
Не избавляются, поскольку «нет альтернатив» и «пересижу, посдаю».
К чему приводят пересидки — вы, наверное, знаете. Разница только в том, что Маржин Колл в силу работы без рычага у бетоновладельца не наступит. Но это не означает, что у него нет убытков.
Александр Шадрин, а чего она сейчас-то н растет?
FXFighter, Это надежнее, чем бумага (рубли, да и другие)
Сейчас основной целюю вкладывыания в недвижку может быть:
— Диверсификация активов — все же там неоднозначная коррелци с рынком
— просто как страховка от всеобщей Ж. Все пузыри еще не сдуты, а до очищения экономики — далековато. Поэтому неясно, к чему приведет «социализированая» политика как Запада, так и наоборот у нас.
— Исторически — это почти единственный актив, который хоть как то оставался с тобой, передавался по наследству, итд.
— Даже в период революции и то собственникам выделяли часть их угла :(.
— Фктически нет альтернатив для вложений.
-Возможно рейтинг надежности не 100%, а что у деревянного в 1998, даже на депозите в банке Империал или там какие еще утонули из первой десятки — выше?
Sergiovy, эту булочку уже жевали. Нет никакого «актив, который оставался с тобой». Покажите мне владельца недвиги с 1917, 30, 55 года… Нет таких. Это раз.
Второе — этот «актив» в те времена, когда он «оставался с тобой» — никогда не покупался за рыночную цену и уж тем более не за цену 20-25 лет твоего труда ВПЕРЕД. Не ощущаете разницы меду «получить от райисполкома» и «купить в 12% ипотеку на 20 лет»?

Во время «всеобщей жопы» ваш бетон, просто не сохранит функциональность. Нет никакого смысла в бетонной ячейке без отопления, электичества и водоснабжения.

Если же он сохранит функциональность во время Ж. — у вас его просто отберут угрюмые люди с оружием. Скорее всего, вместе с жизнью.

Так что ячейка на N-ом этаже района Текстильщики — нифига не защитный актив на случай Ж. Можете даже н емечтать.
Думаю. судьба этого «актива» такая же, как во всей цивилизованной части мира. Там жить, сдавая свою квартирку — удел полностью опустившихся людей, печать неудачника. Просто в силу рыночных реалий. К тому и идём.
FXFighter, а что тогда актив на случай Ж, кроме оружия, еды и патронов? Золото тоже отберут.
Сиамский Кот, на случай Ж. — НИЧЕГО. Кроме оружия, еды, патронов и лекарств.
Именно поэтому «квартирка хороша на случай Ж» — не аргумент.
FXFighter, «Там жить, сдавая свою квартирку — удел полностью опустившихся людей, печать неудачника.»

Признайтесь, вы ведь живете в съемной квартире? Иначе ничем не объяснить эту необъективность.
Сиамский Кот, нет. Я живу в трешке в относительно новом доме, на высоком этаже, с видом на полгорода. Но представить, что я буду её сдавать ради денег… гхм… нет, это надо сильно опуститься. А какое противоречие вы в этом видите?

Признайтесь, вы сдает свою квартиру, а сами живете на садоводческом участке во времянке? С туалетом во дворе. Иначе ничем не объяснить эту необъективность.
Нигде в мире сдающие жилье, купленное для этих целей, не считаются опустившимися неудачниками.

Вы не объективны.
Сиамский Кот, «нигде в мире»? Вы путаете сдачу гостиниц или многоквартирных домов, «купленных для этой цели» — и сдачу отдельной квартирки. В первом случае это отдельный успешный бизнес. Во втором. как я уже сказал — удел неудачников. Копеечная прибыль (расчеты я уже приводил), постоянный стрем чтобы соседи не застучали в налоговую или чтобы квартирант не испортил обои или не соскочил… унылая реальность. Кстати, это видение отлично отражено в кинематографе. Не то, чтобы я на него ориентируюсь, но просто то, что уже там показано, не нуждается в отдельном иллюстрировании. То, что я видел в Лондоне, к примеру, или в Марселе или Праге — именно так. Дешак он и есть дешак.
FXFighter, по моему, вас они чем-то обидели. Иначе и про форексников можно сказать, что они жалкие неудачники, спускающие свои копейки на «кухнях».
Сиамский Кот, нет, не обидели. Да и ничего я страшного про них не написал. Ну а что бы вы написали про человека, который получил где-то и когда-то заметный активы — а сейчас они тупо грызутся инфляцией, а он упорно сидит в них, утешая себя сказочками? Неудачник и есть.
Сиамский Кот, кстати большинство форексников такие и есть. Чего тут скрывать-то? Да и большинство фьючесников — такие же. Мясо оно и есть мясо. Без него бы рынка не было.
FXFighter, про Детройт красивый пример :-)
smax0, вы вообще читате то, что вам пишут? НЕ РАСТЕТ уже пять лет. Статистика приведена. Рассуждения об инфляции идут лесом — нет инструментов для монетизации инфляции, и бетон тут не панацея.

А «облегчение требований к заёмщикам» — залог краха. Если сработает. Но скорее всего, не сработает. Нет в России сабпрайма и не будет. Сабпрайм — изобретение США, и они достточно напугали мир им, чтобы его не заимствовать.
smax0, отлично. Но не уточните ли ЧТО и ГДЕ вы купили, ПОЧЕМ, и самое главное — ожидаете ли дальнейшего роста.
Вы случайно не новострой купили? Сомнительно, чтобы вторяк так вырос, даже в Москве. А если это новострой, то вы спутали РОСТ ГОТОВНОСТИ ОБЪЕКТА и РОСТ ЦЕНЫ. Это нормально. И просто отлично демонстрирует уровень квалификации бетоноинвесторов.
Цены не хочу называть? А почему нет? Наверно, для того, чтобы не проверили этот «рост 35%» за два года.
Ну, а ваша вера в рост — дело ваше. Время рассудит. Жаль только, что мы н сможем ни проверить прошлый «рост», не сможем и убедиться в вашей правоте. Место-то и цену вы не захотели назвать. Застеснялись, наверное… ;)

Ладно, всё ясно. Нет у вас никакой однушки. Эти оторванные от реальности фантазии свойственны в основном как раз при застревании в социальном шаблоне «некуда вбить гвоздь».
avatar

FXFighter

smax0, я посмотрел динамику цен в Нижнем Новгороде. Вы же оттуда?
Вынужден признать, что действительно, рост есть.
Но… не 35%. Это как раз случай «бумажного пика».
С 2011 ваша квартирка должна была подорожать с 51 до 63 тысяч за метр, т.е. на 23%. Это в пределах демозхита по банковскому вкладу. Проблема бетоноинвестирования в том, что продадите вы квартирку или нет — бабушка надвое сказала, а депозит можно забрать всегда.

Что касается перспектив… читаем:

По данным www.gipernn.ru, на рынке готового жилья Нижнего Новгорода в июлe наблюдалось понижение цен.

Средняя по городу цена предложения готового жилья в июлe составила 64723 руб. за квадратный метр. По сравнению с данными за июнь, средневзвешенная цена на готовое жилье в Нижнем Новгороде в июлe снизилась на 663 руб. за квадратный метр или на 1.01%.

ВОТ ТАК.

Для нанесения окончательного штриха интересно бы узнать сколько денег вам приносит рента.
Ну, это тоже оказалось не секретом.
12 тысяч.
Смотрим доходность. При «рост-рост» ваша квартирка стоит 45*65=2925 тыр.
Рента 12812=144 тыр в год.
Доходность — 144/2925 = 4.9% годовых.
НИЖЕ ИНФЛЯЦИИ.
ЧТО И ТРЕБОВАЛОСЬ ДОКАЗАТЬ.

Что ж, чуда не произошло.
FXFighter,
Ну, спасибо за «очищение» мозгов:)
Много хороших реальных аргументов.
С ув. и проч.
smax0, я не неверующий. Я просто человек опытный и много раз это всё проходил. Но я повторю, мне не жалко.
1. Цены в объявлениях — это хотелки. И если на этапе стагнации хотелки как-то приближаются к рынку, то на этапе роста — сильно отрываются. Поэтому 73 за метр — это ваши мечты.
2. Цены в объявлениях — не просто хотелки продавцов. Это еще и хотелки покупателей. Ни один вменяемый покупатель не купит бетон дороже, если есть вариант дешевле. Всякими мантрами типа «у меня не первый этаж, у меня хороший ковер» — можно только успокоить продавца, когда он третий месяц постит объявление, а ему даже не звонят. Поэтому купят у того. кто хочет за ТАКУЮ ЖЕ квартиру полтора миллиона, а н едва с половиной. Остальные — останутся мечтать.
2. Доходов от роста цены у вас НЕТ и НЕ ПРЕДВИДИТСЯ. Вы же сами написали: «продавать не буду». Поэтому у вас нет никакого «дохода от роста», считать его бессмысленно. Если вы будете выходить для фиксации прибыли — что вы будете делать с деньгами? Не знаете? Значит, вы не выйдете НИКОГДА.
smax0, та кпочем в ысдавали однушку? И почему это вдруг оказалась однушка, вы же писали, что КУПИЛ ДВУШКУ? Нехорошо обманывать.
smax0, вы не читаете написанное? Тогда еще раз: вы не получите прибыль с роста стоимости, поскольку выход из актива вами даже не планируется. А если бы выходили — вам нужно было бы прекращать сдавать и т.о., уменьшать доходность с ренты, и так небольшую. Так что доход у вас -только с ренты.
9.400 с 1.500.000 вложенного — это 7.5%
С учетом того, что между арендаторами нужно делать ремонт (а об этом вы вежливо умолчали) и что для сдачу нужна мебель — это нищенская подачка. Даже инфляцию не отрабатываете.
smax0, в третий раз: все доходности «по продаже» могут считаться только по факту продажи, поскольку в России нет и не было никогда открытых данных по цене сделок.
А пока я вижу следующее: вы 2 года назад купили за 1.5 млн. — 29 метров. Сейчас же есть предложение за 2.05 млн. — 32 метра. Значит, в лучшем случае вы продадите за 1.856 млн., поскольку при ИМЕЮЩИХСЯ АЛЬТЕРНАТИВАХ вы свою квартиру вообще не продадите.
Итак, 1.856/1.5 = 23.7% за год. Или 11% годовых.Вот и вся ваша «принесло много».

При этом есть такой аспект, о котором вы, наверно, не задумыватесь. Чем позже вы продадите, тем НИЖЕ будет ваша доходность. Через 2 года вы н есможете даже с депозитом конкурировать.

Что же касается «не буду голодать»… даже не знаю, что и ответить. Вы отдали 50 тысяч полновесных долларов — за 9400 рублей в месяц. Допустим, вы действительно лишились средств к существованию. Тогда из 9400 нужно вычесть еще и вашу коммуналку. У вас остается 7700 руб. Это 256 рублей в день. Вы можете говорить теперь что угодно, но потратив 50 тысяч долларов, цели «я не буду голодать» — вы не достигли.
smax0, «правда у него 32». ИМЕННО.
smax0, зашел и посмотрел. Продается ПЯТЬ квартир по цене от 2050 до 2170. И какой идиот вдруг купил за 2400? Зачем?
smax0, во-во, «по часам сдавать», проституткам и геям.
Отличная иллюстрация того, что я говорил о «сдача своей квартирки есть клеймо неудачника». Всё одно к одному! Признайтесь, я ведь не заставлял вас делать такие признания?
Вы с удивительной наивностью игнорируете 10% разницу в полщади и очевидную при такой разнице в площали — разницу в качестве жилья. И наивность такая односторонняя — вы полагаете, что это «мелочь», а о том, что покупатель может подумать, «ну дам 1900 а не 2100, это же такая мелочь» — вам почему-то думать не хочется. ;)
avatar

FXFighter

smax0, там 2050/75=64 за метр!
А кто купит за 75, если есть за 64?
smax0, убитую, и что? Думаете, люди идиоты? Это не так. Ремонт на однушку — от силы 100 тыро, а бы хотит 350 за «неубитую». Тем. кому важен дизайн, всё равно всё ваше вынесет с мусором. а кому изыском не нужно — тот и в 50 уложится и платить 350 сверху не будет.
Так что «я лучше знаю» — бросьте вы это. Вы знать можете с позиции хотелок в газете. А почем эти квартирки уходят на самом деле — вы даже не догадываетесь.
smax0, смешно вас читать. Сначала вы «купили двушку», потом оказалось что вы купили однушку. Сейчас вы, не желая выглядеть лузером — пишете про «несколько квартир». Я таких как вы вижу насквозь. Скоро вы будете писать «все олигархи имею дворцы, занчит я с хрущиком почти олигарх».

Еще раз: иметь госиничный комплекс или многоквартирный дом — это одно. Сдавать квартирку — другое. Сдавать нсеколько квартир — еще большее клеймо неудачника. Когда человек морозит 1.5-2 ляма рублей и соглашается на 5% — это одно. В конце концов, не всем быть миллионерами. Но когда человек заработал в жизни полмиллиона-миллион долларов и точно также по-идиотски их гноит — это клеймо.
smax0, во-во «жизнь заставит». Т.е. полное фиаско в жизни. С чем тогда спорите?
smax0, я как раз носитель здравого смысла. Это вы живете фантазиями.
прокомментируете? Сравнил индекс жилья и ММВБ
smart-lab.ru/blog/136820.php
avatar

sam

Солидарен с автором.
Раз про недвижку зашла речь, тем более про питерскую, то расскажу про свой личный опыт. Тоже лелеял рентные мечты. В 2006м в питере можно было купить убитую однуху на вторичке на 1м этаже, но в удобном месте за 25000$ при курсе 27, чтобы ее сдавать нужно было вложить еще 100тыс. Взяв калькулятор и посчитав, что эти деньги мне приносили бы в банке 1% в месяц или около 7000р а сдача в аренду приносила тогда 10-12тыс, практически 1,5 банковских ставки в валюте. Квартира была куплена, и сдана. Потом цена выросла скачкообразно и с тех пор что в Питере что в Москве сдача в аренду приносит 0,5 банковских ставки. Но конкретно та квартира полностью отбилась за 6 лет.
Второй пример, была у меня родительская хрущеба 4к в Питере, я ее перепланировал в 3к и очень хорошо отремонтировал для себя. Но жить не получилось т.к. перебрался в Москву. Сдавал, чтобы отбить хотя бы ремонт. Продавать ее не планировал, но на рынок смотрел, весной 2008го на графике была совершенно четкая 5я волна, усиленная паникой на слухах о деноминации. Поэтому когда снимавший ее у меня армянин чуть ли не стал меня умолять ее продать, я не раздумывал ни секунды. Сошлись на 4000$ за 1м2, помню еще надувал щеки и говорил ему что осенью продам дороже. Кстати он ее брал в ипотеку. Можно сказать удачно выскочил. Врать не буду что купил доллары на дне по 23,5 но в районе 25 затараился.
В Москве только снимал квартиры, если у тебя даже есть деньги на квартиру, то положи в банк и на половину процентов снимай такую же, а половину трать. Снимал 5 лет 1кк за 27-30тыс, потом ее продали за 6млн (2011г). Мое мнение — жилье должно стоить 100 своих арендных плат, вот граница безубыточности, про прибыль мы не говорим.
Когда встал вопрос как решать вопрос с жильем, я выбрал построить коттедж в пригороде, без кредитов. За цену трешки около МКАД в голом бетоне можно отгрохать коттедж на 300-400м2 «под ключ». Цена метра будет около 30тыс р. это не рассуждения, это реальный опыт. Но качество жизни будет не сопоставимо с квартирой. За эти деньги будет свой гараж на 2 машины, бассейн и сауна в доме, 3-4 комнаты, большая гостиная с камином, автономное отопление и электричество, вода по СНИП «Вода питьевая», а не желтая жижа из крана, лес и озеро под боком.
Если мы будем развиваться по американской модели, то нас ждет «одноэтажная Россия» может со своей спецификой, но средний класс и пожилые люди будут покидать города, в них будет оставаться тусить молодежь. Рабочие места — офисы, промзоны, предприятия будут выносится «в поля», там дешевле земля и инфраструктура. Поэтому расти в цене будет только 30-50 зона вокруг больших городов, места пригодные для застройки малоэтажкой. На нее будет спрос увеличиваться, а на квартиры падать.
avatar

Sintetik

Автор, молодец и написано интересно и аргументы качественные.
Жилье всегда стоит столько, сколько за него предлагают, опять же, автор правильно говорит по поводу цены Продажи недвижимости, знакомые товарищи, близкие к этому рынку, не раз устраивали своим клиентам жуткие боли и приступы удушья в строгоопределенных местах открывая глаза на кривую «спрос\предложение». Но рынок держит «мясо», и если петух не клюнул, будет («а я не продам дешевле n») повсеместный «долгосрочный инвестеризм». И я хочу напомнить еще об одном: Вы сказали что на рынке висит полтора года стройки, но Вы не сказали, что почти вся пригодная(+,- инфраструктура) для строительства территория славного города Петербурга попилена, и поэтому, уже сейчас, начинают придумывать «супер мега» проекты, типа «Город спутник Южный» и тэ.дэ.

Внимание вопрос: кто победит, продавцы или покупатели? Расти будет цена или не будет расти. =) Ответ простой, цена будет стагнировать, ибо и строителям нужно избавиться от метров поскорее, и людям хочется «жить сейчас». Пока спрос не удовлетворен, и есть тренд «жить в Москва/Питер круто» он не будет удовлетворен.

оффтоп

Да спрос подпитывают приезжие, не газпромовцы, тупо приезжие из россии (в лучшем случае), копят, продают там, приезжают — покупают, берут ипотеки по сумасшедшим процентам, но покупают.

еще больше оффтопа

а следующий тренд в Питере «ремонт и восстановление». Не могу сейчас найти источник, но он утверждал что в СПб самое большое, в европе, количество домов постройки до 1913, даже если это не совсем так жилье в ужасном состоянии хрущевки уже начинают «трещать по швам», они не были рассчитаны на столь долгий срок эксплуатации. А всем этим людям нужно где то жить.
avatar

Mistrallis


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP