<HELP> for explanation

Блог им. FXFighter

К вопросу об инвестировании в недвижимость или куда ведет клиентов Арсагера и подобные

Часто от трейдеров слышу очно и заочно что-то типа «задолюбала колбасня, куплю квартирку (три, пять) и буду сдавать. Неждвига всегда растет!». 
Часто такой взгляд практикуется и профессиональными участниками рынка. Так, есть так называемые паевые инвестиционные фонды недвижимости". Типа пайщик, сложив свои денежки с деньгами других пайщиков, купит при помощи управляющей компании классный торговый центр и сто квартирок — и будет жить припеваюче, складывая в карман прибыль от сдачи в аренду и от роста цены недвижимости.
 
Так вот, это неправда. Не бывать этому, по крайней мере до полного обнуления. Профи УК (в т.ч. Арсагера) делают заумную аналитику, куда включают аж денежный агрегат, в результате получается, что бетон у нас д.б. золотой, и уж точно в разы дороже европейского. А если рассмотреть цифирки рынка недвижимости, то получается очень тускло. Давайте посмотрим по Питеру.
 
Данные по 2007-му году из статьи о рынке недвижимости:
Основной товар петербургского рынка жилой недвижимости — это квартиры. В общую цифру — 1 771 869 штук — входит и такое «родимое пятно социализма», как помещения общежитий (всего 1731,9 тыс. кв.м жилой площади). Собственно квартир меньше — 1 755 310. Количественно преобладают «двушки» — 40,1%, на втором месте (30,1%) —трехкомнатные. Эти две основные категории примерно равны по площади и составляют 71,5% всего петербургского жилья. Четырех- и более комнатные — это всего 7% от общего числа петербургских квартир.

Если квартиры заселить равномерно, то есть «один человек — одна комната» (идеальный вариант, который удовлетворит подавляющую часть населения), получится, что существующий жилой фонд может поглотить 40,1%(1755310) * 2 + 30,1%(1755310) * 3 + 7%(1755310) * 4 + (100% — 40,1% — 30.1% — 7%)(1755310) * 1 = 1407758.62 + 1585044.93 + 491486.8 + 400210.68 = 3884501.03 ~= 3.9млн.чел.

 Попробуем осознать полученные данные.

1. Если построить жильё ещё для (5млн — 3.9млн) = 1.1млн. человек, то есть увеличить жилой фонд на 1.1 / 5 = 22% (от 104млн.м., приведённых в статье) = 23млн.м., то рынок недвижимости просто остановится — квартиры продавать будет некому.

2. Это статья за 2007г, а население за 2013. С тех пор уже введено 14млн.м (без 2013г.). Осталось 9млн.м. до полного насыщения рынка по приведённым условиям (человеку — по комнате). Это ввод за 3-4 года, один из них уже почти закончился, больше трети из этих 9млн. уже заложено и продаётся. Единственный шанс строителей на перекос в структуре предложения, который сделал бы часть построенного жилья невостребованным. Этим строители сейчас и занимаются — лепят никому не нужные уже в ближайшее время однушки и студии.


3. По комнате на человека нужно не всем — молодёжь и пенсионеры (их на конец 2011г было 1.35млн) вполне неплохо живут вдвоём в однушке. Больше комнат смысла не имеет, желания улучшать условия нет. По прогнозам, к 2026г. население Петербурга на треть будет состоять из пенсионеров.

 4. Использованный объём жилого фонда — без учёта общежитий (их ~2млн.м.) — это ресурс для найма. Т.е. при выходе на описанный уровень обеспеченности жильем (расчетно — 5 лет) на арендный рынок вывалится количесвто жилья, равное годовому объему застройки. Что при этом станет с рынком аренды — понятно. Ну, до нуля аренда не упадет, но ситуация, когда квартирку сдают чтобы арендатор хотя бы платил коммуналку, как это было в Прибалтике — станет очень близкой.
 
Вы видет при таких раскладах какой-то рост недвижимости? Думаю, это невозможно. Нас ждет японский сценарий: 15 лет топтания на месте. А те, кто вложатся в этот бизнес, будут либо мириться с доходностью в 5% без учета инфляции, либо выскакивать из этого «стабильного бизнеса» с убытком. Удачи всем!
 

полностью согласен, жаль квартиру зашортить нельзя
avatar

SHCHUTUSHCHA

SHCHUTUSHCHA, да ты однако Д...., это единственное что Тебе поможет :) *
Шортить можно компании, которые завязаны на стройрынок.
avatar

FXFighter

FXFighter, даешь шорт квартир (т.е. берем у брокера хату в долг) и живем в ней, т.к. теперь это на временном основании наша хата. Юмор! ))
FXFighter, интересная мысль. Только, мне кажется, в основном брокеры дают шортить только голубые фишки, а девелоперы относятся к группе менее ликвидных акций
Citizen, есть северсталь и нлмк — производители армотры и комуникационных труб
очень интересные данные и взгляд(+), но не со всеми доводами согласен.
Есть масса людей приезжающих и снимающих хаты, они будут пытаться покупать и поддерживать спрос, особенно если ставки упадут и станет выгоднее платить кредит чем снимать хату.
Рождаются новые детишки, всем по хате надо
газпром ломанулся в питер, посмотри че с элитной недвигой...+15% за год, на 4 месте в мире по росту элитки вышел питер, еще кто нить переедет из гос компаний, а они сжирают все что есть
Мне кажется застоя не будет, но на уровне инфляции будет плавный рост еще очень долго, все таки жилья по россии не хватает очень сильно, данные не помню а искать щас в лом
Архангельский Юрий, к сожалению, умозрительное мнение «всегда будут» плохо согласуется с реальной статистикой. 5 миллионов жителей Ленинграда жили в площадях, примерно на 30 миллионом метров меньших, чем сейчас живут 5 миллионов жителей Санкт-Петербурга. «Детишки рождаются», «масса приезжающих» — а питерцев по-прежнему 5 миллионов, после 20-летнего провала, когда было почти 4.5 млн.

Пенсионеров в городе 60%, он вымирает. И при нынешнем соотношении «цена квартиры/зарплата на работе» — люди выбирают Москву.
Архангельский Юрий, уже 5 лет как нет роста даже «на уровень инфляции».
В России «жилья не хватает» только если за норму Германию принять. А там несколько другой климат.
FXFighter, на сколько помню за последние примерно 15 лет недвижка росла на 21% в год в среднем, а инфляция средняя получилась около 15%… так что и тут я бы поспорил. Вообщем пора домой собираться, тема безусловно интересная.
Архангельский Юрий, госка сжирает не «всё что есть», а максимум пятьсот-тысячу квартир на своих клерков и приближенных. Остальные — уныло тянут ипотеку и ничего принципиального прибавить к рынку не могут.
Ну не знаю.
1. Старое хочется улучшить.
2. Дети вырастают — им нужно отдельно жить.
3. Приезжие.
4. Хрущевки приходят в негодность.

Много нужно строить ещё.
avatar

avror

avror, то, что строят сейчас, т.н. «бюджетное» — это качество шлак полный. Жить в таких домах никто не хочет за такие цены. Студии эти мерзкие чего стоят.

К тому же.
Во-первых, строят плохо. А во-вторых, у нас же вечная проблема — транспортная и городская инфраструктуры. Мало дома построить, нужно ещё подвести транспорт, создать условия для жизни, отдыха, банально двор нормальный (без парковки под окнами), отдельную парковку, детские садики, подъезды-выезды и т.д. Этим никто не заморачивается на деле, хотя и пытаются в рекламе что-то вякать. Вот дома и стоят частично пустые, частично квартиры скуплены для аренды. А про то, что творится в остальных городах России, которые поменьше, я лучше промолчу.
Когда сам думал о чём-то подобном, решил что лучше подождать следующего обвала и взять американских и европейских junk bond ETF.
avatar

agabekov

интересные расчеты — но к действительности они не имеют отношения — бесполезно считать сколько людей, сколько метров и прочее — а нужно знать платежеспособный спрос и объем предложения и ожидания продавцов и арендодателей…

и самое главное ценообразование на рынке жилья. Если бы это были рыночные отношения, то да, но в жизни много НО. Проблема в цене — очень большая доля коррупции в цене и в итоге еще большая маржа в связи с дефицитом жилья… да-да дефицитом… и цена идет, по той что платят…

сколько реально должна стоить квартира в СПб? если бы не было коррупции?

никто в Питере и Москве сдавать по цене коммунальных расходов…

и в СПб не 5 млн. чел точно — Вы знаете сколько приезжих из России и не только живет в СПб?

я был бы рад — чтобы цены упали в СПб, чтобы однушка не 4 млн. руб. стоила, а 1-1,5 млн. руб. — это её реальная цена — а всё остальное чиновники и строители в карман кладут…

слышали ставки ЦБ будет понижать — это цену недвижки снизить? ипотеки будет еще больше — цены будут только расти...(
Нельзя недооценивать объем замещение ветхого и морально устаревшего жилья новым.
На российском рынке недвижимости надут двойной пузырь: относительно доходов населения, которые, в свою очередь, являются производной от пузыря в нефти. Между тем, по прогнозам US Census Bureau (там демографы не с купленными дипломами), население РФ скукожится к 2050 г. до 109 млн чел. Сейчас цены поддерживает последнее многочисленное поколение беби-бумеров 80-х и дорогая нефть (инвестиционный спрос). При этом имеющийся уже инвестиционный навес пустующей жилой недвижимости способен удовлетворить имеющийся спрос. Где-то после 2016 г., когда резко на спад пойдет демографический бум (в связи с отменой маткапитала и естественным выходом основной части женщин-бумеров из самой активной репродуктивной фазы), ожидаю обвала российского рынка недвижимости. Если рухнут цены на нефть (неизбежный сценарий — вопрос времени, когда он реализуется), то обвал недвижки начнется раньше.
avatar

Stanislaus

по 4 пункту у Вас заблуждение, в Прибалтике сильный отток населения в Европу, а притока нет, поэтому куча пустующих квартир, а ЖКХ стоит выше раза в два чем у нас, плюс к этому 50% населения нищие, в качестве примера разговарившись дедуля из Юрмалы живущий в 2ке 38 метров (5 этажная советская хрущеба) при пенсии на наши примерно 7500 руб платит за квартиру от 4 летом до 6 зимой тысяч не имея как и все никаких льгот. То есть отдает в среднем 5 за ЖКХ и на 2.5 тыщи питается. А в Москву наоборот идет большой приток мигрантов, замкадышей и всех всех с регионов, тут рынок аренды становится резиновым то есть сколько есть всё займут, так как снимать в москве за 30 тыс 1-2ку выгоднее чем платить за неё 6 лямов и потом теже ЖКХ, налоги и износ. Но тарифы на ЖКХ вырастут и у нас что тем самым подымет аренду.
avatar

Bearcub

Bearcub, дело не в выгоде, а в том, что нет у людей 6 млн.
На всякий случай, продолжение тут:
smart-lab.ru/blog/136673.php
avatar

FXFighter


Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP