<HELP> for explanation

Блог им. autotrade

НЕДВИЖИМОСТЬ, ИПОТЕКА



НЕДВИЖИМОСТЬ, ИПОТЕКА
НЕДВИЖИМОСТЬ, ИПОТЕКА
НЕДВИЖИМОСТЬ, ИПОТЕКА

В последнее время начал замечать, что девелоперы все чаще предлагают скидки на жилье. Решил порсмотреть динамику цен. Интересная картина получается. Если еще учесть, что в Штатах банкротятся целые города. И хотелось бы сказать пару слов об ипотеке. По-моему ипотека это великое изобретение банкиров, которые готовы из физиков выпить последнюю кровь. Судите сами, чем отличается крепостное право от ипотеки.

Ипотека – это форма залогового обязательства при кредитовании заёмщика для покупки недвижимого имущества.
Чаще всего такой способ обеспечения обязательств используется при приобретении квартиры, частного дома, комнаты,
реже – земельного участка, недостроенного сооружения. Право собственности на имущество переходит в момент полного расчёта с банковским сооружением.

Крепостное право – это нормы феодального общества, которые закрепляли людей (души) за определённым хозяином
(барин, сеньор, лорд и т.д.). Фактически, крестьяне находились в подневольном состоянии и не имели свободы передвижений.
Сначала за землепашцем было закреплено право покинуть феодала после завершения посевного сезона («Юрьев день»),
затем оно было отменено. Фактически, крепостное право в России просуществовало с древнейших времён по 1861 год.

Как-то попытался оценить динамику расходов на ипотеку физ лица которое пытается взять большой кредит на длительный срок. Его расходы в этом случае растут непропорциаонально. В зависимости от суммы взятого кредита, его выплаты будут увеличиваться экпонециально (ну типа по паработле или гиперболе: сумма возрата = (процент * колич.лет)*возращаемую сумму, где колич.лет тем больше чем больше берешь сумму )! Например, при иппотеке в 10% на 10 лет придется вернуть 200% от взятой суммы. А если первоначальную сумму захочешь взять в два раза больше, то вернуть придется в 4 раза больше!

Вот пример расчета 2-х вариантов. Первый вариант когда при увеличение заемных средств, заемщик может вернуть сумму за один и тот же срок, например, год. Второй вариант когда у заемщика недостаточен доход и он при увеличении заемного капитала вынужден увеличивать срок. В этом случае зависимость нелинейная между заемным капиталом и суммой к возрату, а если еще и при увеличении скрока увеличивается процент по кредиту, тогода вообще мрак… Причем в этом случае у заемщика ограничены возможности, он не может бесконечно большое количество капитала брать в заем.

НЕДВИЖИМОСТЬ, ИПОТЕКА

Вообще, если задуматься зачем так мучают людей ипотекой, то единственное, что приходит на ум, это то что государству выгодно держать население в уздах и высасывать из него все его четно заработанные деньги. Выгодно ему постоянный рост цен, иначе ипотека была бы неоправдана.

Выход, наверное, есть. Он заключается в том, чтобы снимать квартиру и копить, а накопленные деньги хранить в банке. Наступит время, когда процент по вкладом будет покрывать сумму съема квартиры. Или недостающая сумма на покупку будет по ипотечным процентам ниже чем стоимость съема, тогда и можно будет брать ипотеку.

Что касаеся графика цен. Рублевые цены подошли к уровню сопротивления. В валюте они начали движение вниз в виду удорожания рубля. По теханализу сейчас настал час икс. Если цены рванут вниз, то будет обвал.
 

Вы пытаетесь анализировать с помшью теханализа абсолютно неликвидный сезонный незамкнутый рынок.
avatar

sander

sander, ну как-то же нужно его анализировть
sander, поза давит? ))
Может я совершаю ошибку, но должен признаться что вывел свредства с ММВБ и на этой неделе покупаю квартиру на этапе цоколя. Небольшую часть (20%) взял в ипотеку и ничего не боюсь. Правда цель в меньшей степени инвестиционная.
avatar

sander

sander, главное рассчитать свои силы правильно
sander, да какая там ошибка )) Тем более если цель не совсем инвестиционная.
1 афтор еще забыл, что ипотечник оплачивает коммунальные платежи, делает ремонт за свой счет и обустраивает квартиру мебелью и бытовой техникой… вотличии от той же аренды… где все это делает хозяин квартиры…
2 пишут что в мскве ипотеку берут только 1..2 ляма чтоб доплатить разницу при размене… т.е. дураков нет… и впринципе не стоит ожидать, что ипотечники массово посыплются в кризис
avatar

ves2010

ves2010, не хватало чтоб еще банк теле покупал с диваном
интернет-трейдинг.рф, а почему бы и нет. сейчас много индивидуумов, которые телефоны, ТВ и диваны в кредит берут.
5ая волна есть, теперь начинается волна С и обвал на 30-40%.
Или сейчас будет 5ая волна и обвал а-в-с
avatar

Lazars

опыт работы в сфере ипотечного кредитования у меня 7 лет, на разных должностях.
Заметка Ваша профанация, ну а скорее просто копировали информацию с разных источников, а сами не читали.
По пунктам:
1.
«В зависимости от суммы взятого кредита, его выплаты будут увеличиваться экпонециально (ну типа по паработле или гиперболе)!» — это что вообще за бред. Выложите расчеты. Как вы вообще это себе представляете.
2. «Право собственности на имущество переходит в момент полного расчёта с банковским сооружением.» — откуда это с документов 1917 года?
Заемщик который приобрел недвижимость в ипотеку, сразу становиться собственником жилья, и может пользоваться даже налоговым вычетом как собственник.
3. Сравнивать крепостное право и ипотеку удел камеди клаб и старушек на лавочке.
Взяв ипотечный кредит можно в любой момент погасить обязательства продав квартиру (найдя покупателя с живыми деньгами, который заключив договор аванса погасит ипотечный кредит за вас), таким образом гаситься около 25 % кредитов в РФ, так как ипотека относительно новое явления для РФ, и люди в 2006-2008 году покупали однушки, а сейчас стало тесно и они продают ипотечную квартиру, чтобы взять другую в ипотеку большей площади.

Использование тех. анализа (таким образом как подошли вы) на низколиквидном рынке с неоднородным товаром, с таким же успехом вы можзете рисовать тех. анализ картин Пикассо.
avatar

Oblitus

Oblitus, 1. — если берешь маленькую сумму, то общая сумма возрата в расчете за год будет = первоначальная + процент, если берешь большую сумму, то сумма уже будет растянута по годам и там процент умножается на количество лет, т.о. чем больше сумма, тем дольше будешь возращать, тем на большую величину нужно умножать процент ( сумма возрата = (процент * кол.лет)*возращаемую сумму )
интернет-трейдинг.рф, интернет-трейдинг.рф, Вы банковскому депозиту так же удивляетесь? Там такой же принцип начисление процентов.
А если берешь большую сумму на год? :)
То формулу два можно не использовать? значит не в сумме совершенно дело.
Вы пишите о том, что если я взял 1000 тысячу рублей на год под 10 % годовых, то полный возврат = 1000 + 100 рублей (при условии единовременного погашения).
А если на 3 года, то это же надо «будут увеличиваться экспонециально»: (1000 р. +100 р.)+ ((1000 р. — X + (10 %*(1000-X((уплаченный основной долг за первый год)))+ ((10 %*(1000-X-Y)(уплаченный основной долг за второй год год))))
Что такое экспоненциальный рост, это рост который можно описать уравнением вида: dx/dt=kx — здесь вообще этим не пахнет.
Oblitus, если сумма кредита увеличивается, то у тебя во первых увеличивается срок, т.к. возможности заемщика ограничены (с банком в случа депозита нельзя сравнивать, т.к. у банка финансовые возможности безганичны в отличии от физлиц), во-вторых может быть увеличен сам процент по кредиту, покрайне мере в банках вклады с большим сроком имеют больший процент. Таким образом у нас умножается одна величина которая расчет при увеличении суммы кредита на другую величину, которая так же расчет с увеличением крдите, в результате получается нелинейная зависимость.
интернет-трейдинг.рф, возможности банка? причем здесь это.
Два продукта кредит и депозит? они для Вас имеют сходство?
Существуют депозиты например с ежемесячной выплатой процентов и частичным снятием. Если считаешь ипотеку обманом, то у Вас есть все инструменты чтобы обмануть банк через депозит.
Позвольте я начерчу график возврата капитала, что вы считаете правильным указать на осях?
Oblitus, пообщайся с людьми, которые взяли ипотеку тебе про крепостное право каждый скажет, камедиклаб — это рупор народного настроения
интернет-трейдинг.рф, Я общаюсь с людьми которые взяли ипотеку более 7-ми лет. А вы считать не умеете. И ссылаетесь на общение какое-то. =) Так как вы считают те кто ее никогда не брал.
Oblitus, я считаю начиная со школу с мат уклоном, в данном случае речь идет о зависимости возвращаемого капитала к возможностям человека его вернуть. Пропорции нет. Чем больше берешь, тем больше возвращать и эта зависимость нелинейная, а степенная.
что будет на осях координат? и на вопрос который вы не ответили вводит ли Вас в такой же шок депозит в банке с возможностью капитализации процентов? Если нет то где здесь принципиальная разница?
Oblitus, разница в том что когда ты в банк кладешь миллион на 3 года, то банк его тебе вренет через три года без каких либо проблем, но если ты в этот же банк положишь на 3 года триллион, то банк тебе скажет, что он не сможет его вернуть за три года, чтоб оплатить проценты ему нужно 10 лет вкалывать, тогда ты ему говоришь, хорошо пускай будет 10 лет, то тогда стоимость денег будет другая, через 10 лет деньги будут дороже поэтому средний процент будет не первоначальный а величенный в 1,5 раза. Банк после этого поперхнется.
Oblitus, зачем свой кал мне в личьку льешь? стыдно признаться что еврейской работой занимаешься?
Oblitus, PS: мне тут как-то прислали смску из альфабанка, предлагали взять кредит под 20%, и кто после этого банкиры?
Oblitus, ну я там картинку нарисовал, если интересно посмотри
$2500 за кв.м в самое ближайшее время))
avatar

searcher769

searcher769, — точно! В Туле :) А в Мск — будет по 8-9 :)
sander, уд если геде и будет рости то в сибири
sander, во! все признаки мании на лицо. значит разметка, которую озвучил Lazars верна))
searcher769, спасибо!
я в россии все продал по недвиге и очень доволен = ценники и правда 2 макушку отрисовали
avatar

Barnivkosmose

Barnivkosmose, умничка!
Ждем обвала по недвижке.
avatar

Байкал

Раскрываю компиляции данного поста:
автор использовал текст с ресурса
thedifference.ru — без указания ссылки
Удивляет, что ваша информационная основа поста состоит из подобных сайтов =))
smart-lab.ru/profile/autotrade/
avatar

Oblitus

Oblitus, я взял с какого-то сайна определение терминов, что самому не придумывать и все тут
Мнение блондинки, глупо влазить в ипотеку. Цены на недвижимость-это мыльный пузырь, и он лопнет, и на недвижку цены полетят вниз. И с графиком согласно, я примерно график цены рисовала на потяжение года в голове, и тех анализ в данном случае по-любому работает.
LADY JAYE, блондинке респект
с учётом инфляции цены снижаются 2 года
avatar

VpnS

VpnS, инфляцию тоже можно по разному мерить, для кого-то она вообще может быть отрицательной
VpnS, а с учетом роста ЗП?
«Вообще, если задуматься зачем так мучают людей ипотекой, то единственное, что приходит на ум, это то что государству выгодно держать население в уздах и высасывать из него все его четно заработанные деньги. Выгодно ему постоянный рост цен, иначе ипотека была бы неоправдана.

Выход, наверное, есть. Он заключается в том, чтобы снимать квартиру и копить, а накопленные деньги хранить в банке. Наступит время, когда процент по вкладом будет покрывать сумму съема квартиры. Или недостающая сумма на покупку будет по ипотечным процентам ниже чем стоимость съема, тогда и можно будет брать ипотеку.»
Ты предлагаешь неподготовленному человеку взять все риски по стоимости жилья + валютные риски и ждать когда накопишь на квартиру?
Вам самому квартиру что родители купили? или по наследству досталась?
в 2005 году в СПБ можно было купить однушку до 1 млн. рублей под 15 % годовых, затем в 2008 за 3,5 млн рублей можно было купить эту же квартиру под 9 % годовых.
Можно сказать, так ведь это такой период трендовый =)
Так обычный заемщик не эксперт на финансовых рынках и не знает, когда трендовый период а когда нет.
так что ты бы со своей схемой до сих пор бы квартиру не купил сам.
avatar

Oblitus

Oblitus, в том то все и дело что движение цены нельзя предугадать поэтому нужно исходить из реальных денежных потоков, то есть рассматривать процентные ставки
интернет-трейдинг.рф, процентные ставки по ипотечным кредитам. Маленький ликбез:
бывают фиксированные и переменные. Абсолютное большинство ипотечных кредитов на территории РФ выдано по фиксированным ставкам. Что делать заемщикам которые купили дешевую квартиру в 2006 году под 15 % годовых (фиксированную), обратиться в банк за перекредитовкой и сегодня получить кредит под 11 % годовых.
вариант второй: ставка переменная:
Чаще всего привязана к ИПЦ (индекс потребительских цен).
Вот из таких реалий исходит заемщик.
Oblitus, в своем примере я взял средневзвешанную ставку для простоты расчета, то что она может быть сложной или изменяться это уже не важно, хотя изменчивоть ставку может привести к краху который в 2008 случлся в США
Oblitus, давай пиши свою статью про ипотеку, посмотрим как ее народ оценит

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP