<HELP> for explanation

Блог им. option-systems

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости — terra incognita фондового мира России.


Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости — terra incognita фондового мира России.

Не могу найти никакого логического обоснования почему между расчетной стоимостью пая и  биржевой ценой такая разница — у ЗПИФНа «Арсагера – жилищное строительство»???
 
Изучив отчеты фонда и информацию самой компании Арсагеры — http://arsagera.ru/kuda_i_kak_investirovat/klyuchevye_metodiki_upravleniya_kapitalom/vse_o_rabote_fonda_nedvizhimosti_arsagera_zhiliwnoe_stroitelstvo/, найти причину такой аномалии не могу! Руководство фонда активы «не выводило» по бросовым ценам, на «проблемных» застройщиков не «попадала», расходы на ведение дела в рамках 3,7% от СЧА (для этого вида бизнеса — очень нормально), цены на недвижимость растут и оценка активов реальна. В чем причина???

Может какие-то изменения в законодательстве сделали не интересным этот инструмент инвестирования, раньше были разговоры, что недвижимость «упаковывали» в ЗПИФНы для оптимизации налогообложения, а потом убрали эту возможность. Ведь ПИФ это отдельный имущественный комплекс — где налоги пайщиками удерживаются при фиксации прибыли (погашение или продаже на вторичном рынке). Что-то изменилось от изначального состояния ведения бизнеса ЗПИФНа? Прошу напишите в комментариях пояснение по налогообложению всех действующих лиц (ЗПИФН, УК, пайщик).


Конечно, есть минус — фонд «закрытый», и формально до 31 декабря 2015 года (осталось 2,5 года) нельзя вернуть свои деньги (но есть вторичный рынок, конечно огромный спрэд в стакане, и еще дисконт к расчетной цене, но шансов больше, что этот спрэд будет сужаться к концу 2014 году — к этому сроку все жилье должно стать «готовым», и если что — можно будет выйти также через ММВБ), или пугают потери фонда при реализации недвижимости в период плохой конъюнктуры. Но когда мы дождемся этой плохой конъюнктуры???

Вся эта аномалия возникла в кризисный 2008 год — изначально цена пая на бирже и расчетная цены шли рядом (возможно тогда работал ММ, так как паи только вывели на биржу весной 2007 года). Получается для данного фонда кризис не закончился в умах инвесторов? Хотя расчетная цена уже приблизилась к докризисным значениям, а вот рыночная нет. Это же «деньги на полу» — остается их только поднять?! Россия — страна возможностей!!!

Если есть длинные деньги, и есть желание инвестировать в недвижимость — более удобного способа инвестирования нет, он не требует значительных затрат по времени и нервам (кто покупал-продавал недвижимость знает что это такое), и входной билет всего 1700-1720 рублей (котировки на ММВБ 4 июня 2013 года). С реальной недвижимостью потребуется уже от 1-1,2 миллиона рублей (комната в коммунальной квартире или общежитии в СПб, для небольших городов сумма по-меньше, но в любом случае это весомая сумма).

Если предположить, что расчетная стоимость паи (как и СЧА в целом) будет расти по 8% в год (темпы могут оказаться еще больше — так как вкладываясь в строящиеся жилье, и продавая его готовым можно рассчитывать на большую доходность) в следующие 2,5 года, то с большой долей вероятностью можно ожидать расчетную стоимость на 31 декабря 2013 равной 3533,00 рублей (2857,54 (на 29 марта 2013) х 1,06 х 1,08 х 1,08). При покупке на ММВБ сегодня за 1720 рублей — можно прогнозировать доходность за весь период (30 месяцев)  +105,4% (в среднем около +32% в год), или если положить деньги на банковский депозит на тот же период можно рассчитывать всего на +27,1% (исходя из доходности в 10% годовых при реинвестировании процентов).

Сейчас общая площадь имущества (готового и строящего) равна 5448 м2 (на 30 апреля 2013 года). Получается приобретая паи фонда на бирже ММВБ — можно купить 1м2 за 52815 рублей (167287,38371 паев х 1720 руб. / 5448 м2)!!!  В Санкт-Петербурге 52,8 тр. за метр — кто бы отказался,  но почему ни кто не бежит покупать паи фонда недвижимости???

P.S. Возможно зря я опубликовал этот топик, надеюсь, что его прочтет, как можно меньше людей...)))

Интересно, кроме фонда недвижимости Арсагеры есть ли с другими фондами недвижимости похожая ситуация?
 

Это уже было, смысл в том — что там какой-то сарай в поле. Это абсолютный неликвид.
avatar

siva

Станислав Иванов, а сорри — это ЗПИФ от другой конторки:

denpanas.livejournal.com/39748.html

:))) но мне кажется смысл понятен.
avatar

siva

Станислав Иванов, считаете, что этих квартир нет? и аудитор, оценщик и УК — мошенники? квартиры и стройки все в Питере, мне в принципе не трудно их обьехать…
но не думаю, что они бы стали так глупо обманывать, и вообще обманывать.
получается данный дисконт — только из-за таких рассуждений — «сарай в поле», и никто не хочет посмотреть более внимательней?!
Александр Шадрин, не хочу разбираться, просто добавлю тикер в вотч-лист.
avatar

siva

Арсагера — ФА, вопрос по налогам и еще вопрос — посмотрел по сделкам, многие квартиры, которые были проданы, находились в собственности несколько лет — они пустовали или сдавались в аренду? в отчетности и вообще ничего нет про это? понятно, что это не рентный фонд — но пустые квартиры это плохо???
Арсагера — ФА, спасибо за ответ! будем уменьшать дисконт)))
интересный ход! взял на заметку. данных по объёмам среднедневной торговли нет?
Сергей Верпета, если только в КВИКе посмотреть
Это секрет полишинеля и тем, кто НЕ хочет инвестировать в ЗПИФ, давно известен. Дело в том, что недвижимость НЕ растет, чего бы там не писали в глянцевых журналах.
Что же касается унылых воплей про «вы чо. думаете что управляющие и оценщики мошениики?!»… то тут есть простой ответ. Нет, я их не могу обвинить в мошенничестве. Они не мошениики. Они профессионалы и действуют в рамках своей компетенции. А она проста: оценщик оценивает актив исходя из текущей рыночной ситуации и информации о ней. Какая есть информация, другой информации нет — вот и оценивает. А информации по СДЕЛКАМ на рынке недвижимости НЕТ. Это не биржа. Оценивают активы по ценам ЗАПРОСА, которые как раз открыты. Реально сделки происходят с дисконтом, который уже неизвестен.
В сухом остатке видим, что реальные сделки с прямыми деньгами происходят ниже хотелок, остальное — обмены, размены и всяческие льготы. А хотелки пересматривать и публиковать повыше на 7-10% в год никто не мешает, если у тебя нет цели продать.
avatar

FXFighter

FXFighter, не прозрачность ценообразования понятно, но дисконт в 50% — не много?
Александр Шадрин, непрзрачность может стоить и дороже. 50% — это не сейчас, а в 2015 году. За эти годы еще УК заплатите. Сколько — непонятно. А сколько они будут стоить в 2015 году… не знаю. Строят сейчас очень много, как умалишенные.
FXFighter, где строят? Вы знаете какие цены на первичке? Нужно строить еще в 5 раз больше!
FXFighter, вы покупали недавно недвижимость? Одно девяткино и все строиться до 2015 уже стоит от 3 млн, а построенное жилье соответствует ценам Арсагеры

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP