<HELP> for explanation

Блог им. ves2010

Бизнес или благотворительность2? Тайны Московских новостроек.

По мотивам прошлого поста…. smart-lab.ru/blog/111217.php
Мне лениво было расписывать в прошлый раз про особенности инвестирования в новостройки. Эта тема требует отдельного поста. Итак прикинем на конкретном примере.
 
Оптимистичный вариант расчета:
1 Однуха с большой кухней Татьянин Парк 500м от МКАД. Застройщик МИЦ. Примерный метраж 50м. Цена 5.5лям. Сдача конец 15г, но реально 16г. Метро будет в шаговой доступности в 14г. Рядом построят Телеком Сити. Т.е. можно будет сдавать в аренду без проблем.
2 Покупаем за 5.5лям. Затем либо продаем за 9лям (для простоты в сегодняшних ценах) без отделки получая 65% профита. Либо делаем ремонт и сдаем за  35000 руб в месяц. Что даст 370000руб в год + 800000руб(скрытый доход от вздорожания недвиги от инфляции)=1170000руб в год
Итого
Р/Е=5500000/1170000=4.7 зашибись
 
Пессимистичный вариант расчета:
1 Однуха с большой кухней Татьянин Парк 500м от МКАД (что недостаток). Застройщик МИЦ. Примерный метраж 50м. Цена 5.5лям. Сдача конец 15г, но реально 16г. Метро будет в шаговой доступности в 14г. Рядом построят Телеком Сити. Т.е. можно будет сдавать в аренду без проблем. Инфраструктуры нет. 
2 Покупаем за 5.5лям.
3 Скрытые затраты. Согласно договору сделать ремонт и пользоваться квартирой можно только после приема дома госкомиссией в конце 15г. Т.е. реально запустить квартиру в аренду можно будет только в 17г. Т.е. через 4года после оплаты. Если бы 5.5лям положили бы тупо в банк под скромные 10% годовых, то через 4ре года на 5.5 лямах мы бы с рефинансированием получили бы 2.5ляма.
4 Ремонт, мебеля, техника встанет примерно в 800-1000000. Т.к. пессимисты, то пусть лям.
5 Итого реальные затраты 5500000+2500000+1000000=9000000руб
6 Вроде 9лям не так уж плохо. Заплатили деньги, прождали 4ре года. Получили хату. Однако есть ньюанс. Если сразу потратить 9лям, купить уже построенную аналогичную вторичку и ее сдавать за 35000в месяц, то через 4ре года у нас бы нарисовался бы профит в размере 35000*12*4=1600000.
Т.е. сравним результат на 2017ый год:
Купили сразу и сдаем 9лям-1.6=7.4лям по факту
Купили новостройку 5.5+2.5+1=9лям по факту
Имхо выгоднее для инвестора купить вторичку.
 
Недостатки новостройки.
1 Хотя дом сдадут, но инфраструктуры нет никакой.
2 После сдачи дома еще 2-3года будут соседи делать ремонт, засранный лифт, подъезд и придомовая территория. Такое жилье задорого не сдашь.
3 На начальных этапах строительства продают задешево неликвид. А самые вкусные няшки оставляют, чтоб продать на завершающем этапе и получить максимальный профит.
4 Договор по 214ФЗ  единственное от чего защищает, так это от двойной продажи одной и той же квартиры. Так в договоре МИЦ требуют согласие на «Настоящим Участник выражает свое согласие на залог земельного участка, указанного в п.9.2 настоящего договора, в обеспечение обязательств Застройщика по договорам долевого участия, заключаемым Застройщиком на строительство иных объектов недвижимости на данном земельном участке.» Т.е. случись какой-нибудь кризис ни денег, ни заложенную землю не получить.
5 Кроме того, МИЦ он только на сайте МИЦ. А стройку ведет его дочка, с которой и заключается договор ДДУ. Случись что, дочку потопят с долгами, а МИЦ будет белый и пушистый.
 
Мораль:
1 Новостройка в конечном итоге выходит дороже вторички. 
2 У новостройки есть много недостатков и плохо контролируемых рисков. Неслучайно для новостроек ипотечная ставка гораздо выше чем для вторички.
3 Реально хорошие варианты квартир в новостройке реализуются на конечных этапах строительства за максимальную цену. Т.е. на вторичке можно купить более интересный вариант.
 

Скажите, а что это за схема договора «ЖСК в рамках 214 ФЗ» по которой продает квартиры Пик и Су 155,
этот вид договора тоже лажовый, и никаких гарантий?
Che, сильно не разбирался в этом вопросе… но бери в домах с которыми Сбербанк сотрудничает по ипотеке… Я так ориентируюсь… не в летал ещё ни разу!!!
Михаил Ростов Папа, угу сам смотрю на это… однако в конечном итоге сберу пох… его риски застрахованы, а инвестора нет
ves2010, откуда интерес к этой теме?
Михаил Ростов Папа, приторговываешь?
Михаил Ростов Папа, управляю для своих
ves2010, занимаюсь недвижкой хобби… но думаю пузырь цен на недвижимость может через некоторое время лопнуть… риск как и вездеее
Михаил Ростов Папа, добавлю сбер всегда может плохую ипотеку повесить на государство через аижк
Che, я их договора не смотрел… да и смысл в договорах, если в конечном итоге выгоды от новостройки нет
Che, договор как договор. есть риск двойных продаж в отличии от ДДУ который регистрируеться в рег. палате. С СУ лучше не связываться, от ПИКа брать можно.
Есть ещё один вариант развития событий… перестанут ипотеку выдавать банки(в основном через ипотеку сейчас клиенты покупают)… можно зависнуть с квартирой или придется падать в цене и значительно или сдавать в аренду что то же не особо привлекательно из за несвоевременной оплаты и.т.п.
А если нефть упадет до 80 за брент? Чё-тогда делать? Помнится, в 2008-9 упали цены на 30% по сравнению с пиком в 2007г
avatar

Lazars

Lazars, ну и отлично что упали. Лично знаю людей которые в 2008 имели на руках доллоровый кеш и быстренько на падении цен и росте курса, вложились в недвигу. До сих пор довольны.
pasha2206, да ладна… на хорошую недвижку цены не упали… ее просто с продажи сняли… было дно когда марфино продавли за 70к квадрат… но это были большие метражи и очень недолго
расчёта линейные и по большей части надуманные.
вот это особенно

Покупаем за 5.5лям. Затем либо продаем за 9лям (для простоты в сегодняшних ценах) без отделки получая 65% профита.
avatar

VpnS

VpnS, выложи свой расчет если не лениво…
ves2010, не секрет, что основные покупатели сейчас инвесторы и ипотечники.
Ипотечники в нашей стране живут на грани и если вдруг случится очередной кризис (а судя по макрообстановке это очень даже возможно в ближайшие года) то вся система схлопнется.
Так что прямо утверждать, какая цена будет на жильё через 3-5 лет — бессмысленно.
Рисков в системе очень много. Вот я к чему.
avatar

VpnS

ves2010, в расчет нормальный, все вроде правильно, но я одного не пойму, почему Вы все время привязываете себя к сдачи квартиры. Почему нельзя продать когда дом уже готов и ключи у Вас на руках, и забрать свои 25-30% годовых.
pasha2206, дык сам прикинь… продал… отфиксил профит… надо будет деньги присовывать… в ту же недвижку… а цены на нее подросли… т.е профит будет неочевидным… и ндфл
ves2010, в целом все вероно, но
1. С ндфл всега есть варианты.
2. Сейчас на 05-07 год когда рынок недвижки давал больше 20% роста, цены практически не ростут, главное что бы были нормальные проеты, а то очень много шлака строят
ves2010, расчетов по настоящим проектам выкладывать не буду, есть специальные форумы, курим их.
Вот реальные сделки.
1. Жк Академик, однушка 42,6 м2. вход январь 2012, за 2,6 млн. Выход февраль 2013 за 3,4 млн. на руки. При учете что окна на ярославку и планировка не очень. Доходность 28,5%.
2. Новокосино-2. Студия 30 м2. Вход сентябрь 2011, за 2,2 млн. Выход декабрь 2013 за 3,35 млн. на руки. Доходность почти 42%, но там метро открыли.
А Вы говорите что выгоды от новостроя нет, ну-ну.
pasha2206, неплохо… однако риски… это как облиги тарить что дают 25% годовых…
ves2010, да не я думаю рисков по меньше чем в таких облигах, если застройщик вменяемый, место хорошее, по выходу есть понимание, то можно и рискнуть.
ves2010, Есть такой вариант: покупаешь за 5 лям, через 2-3 года она стоит 3 лям.
1. Оптимистичный вариант расчёта — …
2. Пессимистичный вариант расчёта — …
3. Реальный вариант расчёта — всё зависает (в лучшем случае), или проседает на многие годы (в худшем).
«Попавший пассажир» находит в Инете купивших Газпром по 350 и организует с ними «общество анонимных покупателей хаёв», они пьют чай и рассказывают друг другу истории о бесконечной человеческой глупости и жадности…
avatar

koekto

тут есть идиоты, уверенные в том, что однокомнатный курятник у мкад будет скоро стоить 9 млн без отделки?
ну-ну
avatar

megatrade

megatrade, конечно не будет…
megatrade, он уже так стоит… cian.ru солнцево смотри
ves2010, да стоить она может и 10 млн, только кто ее купит. За 9 можно и в Москве взять sob.ru в помощь
megatrade, похоже что на смартлаб забрел продавец недвиги… А продать сейчас в Москве квартирку ой как не просто..)))
Да, с новостройкой можно залететь. Сам купил две двушки в Дружбе, Домодедово. У одной по плану была больше площадь и лучше планировка. Думал, что смогу продать ее в полтора раза дороже, чем вторую. Но оказалось, что у этой квартиры обе комнаты выходят на козырек над входом в подъезд, который большой по площади и завален мусором.

В итоге еле-еле продал ее по той же цене, что и квартиру с меньшей площадью.
Сергей Грошев, Убрать мусор, постелить зеленый газон, продать дороже. Профит!
avatar

Yes

Yes, Да, и еще нанять кого-нибудь для ежедневной уборки этого газона от окурков и бутылок.
Сергей Грошев, сделать это перед продажей и никого нанимать не придется.
avatar

Yes

Yes, Продавал 6 месяцев.
Сергей Грошев, Я думаю с газоном получилось бы быстрее ))
avatar

Yes

Сергей Грошев, поставь там бочку с фикусом и продавай как с зимним садом :)
Сергей Грошев, надо былооо бы подождать… нашелся бы клиент… цены пока вверх прут
Я бы добавил сюда еще риск российской специфики застройщиков. Хотя сейчас они по закону обязаны публиковать балансы, но когда их читаешь, плакать хочется. Большинсво строек- это по сути пирамиды, деньги, которые вы вносите, идут на достройку прошлых домов, а на ваш дом будут собраны в будущем с новых домов. Это в свою очередь зависит от того, не испортятся ли у застройщика отношения с властями и не откажут ли ему в новой площадке под застройку. А еще не дай бог какой нибудь системный кризис у застройщиков
avatar

jug

jug, дельно гуд
jug, они уходят от налогов куплю-продажу на ИП проводят к примеру… Прибыль реальнуй хер покажут… Всё в Кипре теперь зато сгорело. Короче круговорот вещей в природе…
jug, да и балансы можно посмотреть в СПАРКЕ от налоговой сайт правда за бабки… Но если есть в Банке знакомые можно попросить посмотрят что за балансы у той гомнолавки (застройщика) что дом строит.
много лет сдавал квартиру в мск, так что немного «в теме»… То что пишет автор — «розовые очки»…
avatar

pattern

pattern, слишком много предположений, не имеющих ничего общего с действительностью… А тут, один внезапно принятый закон, напр., вводящий уголовную ответственность за отсутствие регистрации или увеличение налогв на недвигу и т.д., может резко «перевернуть» рынок аренды и перечеркнуть все планы нашего автора )))… успехов
pattern, У Вас тоже предположения.
pattern, глупости все это… все власть имущие обросли недвижкой в москве по самые уши… ты б еще смешное сказал про то как они себе яйца отрежут добровольно… сколько было шуму про налог на недвижку и че? депутаты себе враги?
pattern, А что именно — «розовые очки»?
Сергей Грошев, " А что именно — «розовые очки»?" автор попробуй реализовать свой план… Все и поймешь… ;-)
tatika, обычные люди снимают… при зарплате в сотку чеж не снять… иногда вскладчину снимают на троих… иногда дети родителем иногда родители для детей… любовниц селят… как то даж под бордель подпольный сняли… кому то проще снять чем купить… военным и службистам государство оплачивает 25000 на сьем… контратникам фирма платит… директорам тож фирма оплачивает
ves2010, военным платят по 15, а не по 25 и только в Москве, сосед офицер, врать не будет
Ilya-S, неделю тому назад у мя полковник мвд съехал… ему 25давали… видать от звания зависит или военным меньше дают
Есть еще такой нюанс: когда сдают дом, кроме вас появляется множество таких же «умников», которые хотят продать аналогичную квартиру и навариться. В итоге рынок на этот момент времени оказывается перенасыщен подобными предложениями и придется ждать покупателя полгода, а то и год, даже продавая ниже рыночной стоимости… А пока не купили, нужно платить квартплату ежемесячно. А другие издержки учли?
Сам в теме, доходность 25-30% годовых — большое везение, если удалось быстро найти покупателя.
У кого-то здесь есть РЕАЛЬНЫЙ опыт такого заработка или все теоретики?
avatar

Serge_trade

Serge_trade, а если доходность меньше 25%, то смысл вкладывать в новострой, не интересно ИМХО. А что бы по пол года не ждать покупца, надо проект и квартирку правильно выбирать. Бывает конечно что продавцы начинают «локтями толкаться», ликвидность то не как на фьюч РТС. Но ничего пока крутимся.
Покупка квартир, участие в пирамиде, которая рано или поздно развалится. Конечно дело каждого… По Мне, лучше за 5.5.млн. купить квартиру в крупном городе 55 кв м за 2-2.5 млн, остальных денег хватит чтоб научиться трейдингу, или найти толкового трейдера, а мож по банкам раскидать и получать %.
avatar

Andreyko777

Я покупал в новастройках на ранней стадии.Сейчас у меня 10 однушек, и одну сейчас получаю.Все эти квартиры взяты в ипотеку.Каждую сдаю за 20000руб. 10*20000=200000руб.По ипотеке плачу 125000руб за все 10 кв.
200000-125000=75000руб чистого дохода.Вот и вся арифметика.
avatar

SChichkin

В начале было очень тяжело… поверьте.Но сейчас всё зашибись… Через 7-8 лет, когда ипотека выплатится доход будет в разы больше… да и квартир я куплю еще немножко… И поеду жить в Доминикану… Вот моя стратегия на ближайшие 10 лет.
Сейчас разрабатываю проект построики дома на 20кв. в пригороде Питера для сдачи в аренду… Именно в аренду, а не на продажу.Я хочу получать денежный поток всегда, а не сиюминутную прибыль.Если всё будет ок… то проект окупит себя через 5-6 лет.Пожелайте мне удачи… Спасибо.
SChichkin, удачи. Только не забывай диверсифицировать свой портфель :)
pasha2206, так вот он и диверсифицировал.У него квартиры + планирует загородный домик с землей.
avatar

aster

SChichkin, вы батенька свистите. Ни один банк не даст кредит/ипотеку пока не погашен текущий. Даже если обращались в разные банки — основных Бюро Кредитных историй всего штуки четыре и выданные кредиты как на ладони…
Porter, схема проста… Я взял квартиру 2400000р.вложил своих 1700000р.,700000р взял в кредит под 12% на 30 лет.Платёж порядка 7300 в месяц.Квартира построилась.Для того, что бы её оформить в собственность мне пришлось делать оценочную стоимость квартиры.Её стоимость уже 3800000р.Ликвидационная стоимость 3200000р.Звоню в СберБанк и говорю так мол и так хочу рефинансировать кредит 650000р долг.Есть бумага от оценщика, стоит столько-то, ликвидационная стоимость столько-то.Они мне предлагают 80% 3040000 от её стоимости под 13% на 25 лет. гашу кредит в хантемансийском банке 650000р.и у меня остаёться 2390000р.На каторые я беру квартиру во второй очереди строительства за 2500000р.
По первой у меня висит платёж висит 34300р.Но я здаю за 22000.И того плачу 12 300. Но вот прошло 1,5 года.И у меня построилась 2 квартира.Стоимость её уже 3800000р.которую я тоже заложил на 25 лет.Вытащил из нё еще 3 ляма.и дал жене, которая купила в ипотеку 2 квартиры на вторичке.заплатив за каждую по 1500000 ляма.и взяв кредиты на каждую по 1400000 под 12% на 30 лет.
у на получилось кредиты: 34300+34300+14400+14400=97400
Доходы с 4-х квартир 22000*4=88000 Итого 97400-88000=9400р.
Мы платитили за 4 квартиры в месяц.Не плохо… Мы владели имуществом в размере 13400000р и платили за это 9400р.
При этом работали и зарабатывали порядка 80000р на двоих.
В последующие пару лет делали дополнительные платежи в размере 45000р.по квартире на которой висело 1400000р.Тем самым мы её выкупили.у нас получиля чистый денежный поток в размере 5000р.Плюс наши 80000р. Потом проделали тоже самое и со второй квартирой.На неё уже висело не 1400000р, а 1065000р.Как только мы их выкупили, заложили заново и купили 2 квартиры в яме.И этой схемой я пользуюсь до сих пор.Вот и всё.Поэтому я и написал, что это сложно вначале, но теперь это не так сложно.У меня хорошая кредитная история т.к я плачу вовремя.И беру много.Вот и всё.
Сори если где есть ошибки… ночь уже… спать охота.
SChichkin, вспоминается монолог Коровьева про пятое измерение :)
Молодец!
SChichkin, хорошая история на ночь ))) удачи
SChichkin, наверное давно брал… или дешево… в москве ипотека вдвое больше арендного платежа…
кстати прочитай мой предыдущий пост… ты не учитываешь амортизацию жилья и еще кое-что… т.е. скорее всего ты работаешь по-нулям или чут-чуть в профит
ves2010, спасибо. Оба поста с расчетами понравились. (+)
Странно, что люди имеющие отношение к бирже совершенно не задумываются о рисках, а точнее о суммах риска. Можно влететь на 100% внесенных денег. Все наши застройщики только кредитах и живут, чуть жопа в этой сфере и посыпется как карточный домик. Со сдачей квартир в Мск совсем вакханалия, двушка в среднем 45 штук. Я уже знаю людей которые сказали нах-нах это Москву, с такими ценами. Просто получается работа на жилье. А в регионах у них свое жилье, пусть там и зарплата меньше, но есть время когда жить, а не просто — дом-работа-дом-работа чтобы только было на что поесть и заплатить за квартиру. Так что непонятно что дальше будет с этим рынком аренды.
С регистрацией непонятно что будет, явно ничего хорошего. Налоги здесь многие платят, за сдачу жилья? А если начнут жать в эту сторону — уверены, что те кто у вас снимает квартиры, не настучит? Тем более есть идея сделать налоговый вычет для квартиросъемщиков. И еще разные риски, типа того, что вашу хату затопят или нечто в этом роде.
Так что все это далеко не безоблачно, полно рисков и тут надо сильно подумать, насколько оно оправданно. Не говоря о том, что депозиты рвут как тузик грелку доходность от жилья. Сами посчитайте что такое 45 штук в месяц от 9-10 млн. которые двушка стоит.
avatar

Vision

Инвесторы, а как вы обходите 13% налог (от свыше 1 млн руб) при продаже недвижки менее, чем через 3 года владения ею? Имеются ли методы оптимизации этого налога?
avatar

Rusik

Rusik, так они не продают, а покупают, чтобы от сдачи квартир в аренду получать доход
avatar

ZooR

Rusik, конечно есть методы оптимизации. Любой грамотный риэлтор все объяснит и расскажет. Либо курим соответствующие форумы.
pasha2206, интересненько! спасибо за тему.
avatar

Rusik

Знаю пароку удачных историй и неудачных в загородной недвижке. Опишу ситуацию позже у себя в блоге

Только зарегистрированные и авторизованные пользователи могут оставлять комментарии.

Залогиниться

Зарегистрироваться
....все тэги
Регистрация
UP